צפון מקדוניה
תאריך 17/04/2025
יואל
צפון מקדוניה היא מדינה בדרום מזרח אירופה הממוקמת בלב ליבו של חבל הבלקן כאשר היא גובלת עם יוון, אלבניה, סרביה, קוסבו ובולגריה. היא נחשבת למדינה השלישית הכי פחות מתוירת באירופה, אך בשנים האחרונות מתחילה להיות התעוררות של תיירים זרים בשל צמיחת שוק הנדל"ן והן אתרי הנופש שאותם פוקדים היוונים והאלבנים. צפון מקדוניה היא לא המדינה הראשונה שעולה לנו לראש כאשר אנחנו חושבים על השקעות נדל"ן, ולמען האמת הרוב גם לא יודעים כלל היכן היא נמצאת. באתר שלנו אנו מסקרים רבות על מדינות שעדיין חבויות מעיניהם של המשקיעים הממוצעים, וצפון מקדוניה היא אכן פנינה שמומלץ להשקיע בה כעת כאשר ההמון עוד לא הגיע אליה. אז עזבו לרגע את בולגריה ויוון בצד, כיום נסקור את שוק הנדל"ן בצפון מקדוניה.
היסטוריה
למרות היותה של צפון מקדוניה למדינה די אנונימית, היא ידעה היסטוריה עשירה עם לא מעט תהפוכות. צפון מקדוניה קיבלה עצמאות ממש לא מזמן בשנת 1991 כאשר היא נפרדה ללא מלחמה מיוגוסלביה, ואף לא לקחה חלק במלחמות הבלקן המזוויעות שהכתימו את האזור כולו בשנות ה-90 של המאה ה-20. היא הצליחה להמנע מהמלחמות הללו באמצעות מספר שינויים בסימון הגבולות של המדינה, אך במלחמת קוסובו של שנת 1991 קיבלה אליה צפון מקדוניה פליטים אלבניים שמצאו בה מקלט.
בהמשך בשנת 2005 צפון מקדוניה קיבלה מועמדות להכנס לאיחוד האירופאי עליה היא שומרת עד היום. לבקשה הייתה בעייתיות שנבעה מהמחלוקת עם יוון על השם הקודם שלה "מקדוניה", מאחר וישנו מחוז יווני בעל אותו השם. בשנת 2019 שונה השם של מקדוניה לצפון מקדוניה ובאותה השנה ממש היא גם נכנסה לברית נאט"ו. למרות זאת צפון מקדוניה אינה חלק ממדינות השנגן והמטבע המקומי בה הוא דינר מקדוני ולא אירו.
עם התפרקותה מיוגולסביה צפון מקדוניה ידעה עוני רב, ועד עצם היום הזה הכוח הכלכלי של המדינה נמוך ביותר כאשר המשכורת הממוצעת במדינה עומדת על כ-520 אירו בלבד. התוצר הלאומי הגולמי שלה ממוקם במקום ה-106 בעולם ואחוז האבטלה שלה הינו למעלה מ-30%. בעקבות זאת צפון מקדוניה סובלת מהגירה שלילית ועזיבה של מוחות צעירים למדינות שכנות, כמו כן אחוז הילודה במקדוניה גם יורד בשנים האחרונות. הצעירים והמשכילים שכן בוחרים להשאר לגור במדינה ולא לעזוב בוחרים לעבור לעיר הבירה סקופיה שהנכסים בה היקרים ביותר במדינה כולה.
אופי שוק הנדל"ן בצפון מקדוניה
- עלות – הנדל"ן בצפון מקדוניה זול מאוד בהשוואה לשכנותיה כאשר מחירו הממוצע של מ"ר עומד על כ-1000 אירו בלבד. מחירו של מ"ר בעיר הבירה סקופיה יכול לטפס עד 1800 אירו, אך בשאר הערים מחירי הנכסים נמוכים בכ-25% מהמחיר הממוצע במדינה.
- תשואה – התשואה בצפון מקדוניה אינה גבוהה כמו בשאר מדינות מזרח אירופה והינה עומדת על כ-6% בעסקאות מוצלחות ביותר. למרות זאת, התשואה הזו באה יד ביד עם נכסים זולים במיוחד כך שאין מדובר בהשקעה מסוכנת.
- מיסוי – מס ההכנסה ליחידים בצפון מקדוניה הוא 10% כאשר שאר המיסים שנוגעים לנדל"ן נמוכים. מס הרכוש במדינה נע בין 0.1% ל-0.2%, ועורך דין שילווה אתכם בעסקה יגבה מכם כחצי אחוז בלבד. מע"מ על נכסים חדשים הוא הגבוה שבין המיסים ועומד על 18%.
- השכרות לטווח קצר – כפי שנאמר לעיל שוק התיירות בצפון מקדוניה עדיין בתולי ומרבית התיירים מגיעים אליה מהמדינות השכנות שגובלות איתה. במידה ואתם מעוניינים להשכיר את הנכסים שלכם לטווח קצר מומלץ להתמקד בעיר אוחריד בחלק הדרום מערבי של המדינה, אליה מגיעים תיירים אלבנים ויוונים רבים. דבר נוסף שיכול לשחק לטובתכם הוא שאין רגולוציות משמעותיות על השכרות לטווח קצר בצפון מקדוניה.
הבשורות הטובות הן שמחירי הנדל"ן בצפון מקדוניה עולים בהדרגה עם השנים, כאשר בין השנים 2021 ל-2022 נרשמה עלייה אסטרונומית של 20%. הגורם שמעכב את העלייה של מחירי הנדל"ן במדינה היא האינפלציה שנכון להיום הינה בעלת מספר דו ספרתי. הממשלה מעוניינת להמשיך לחזק את שוק הנדל"ן וישנה עלייה במספר התרי הבנייה שמתקבלים בכל שנה, אך למרות זאת ישנו מספר בלתי מבוטל של נכסים שעומדים ריקים כאשר בעיר הבירה סקופיה ישנם למעלה מ-60,000 נכסים בלתי מאוישים.
מבחינת אישורי שהייה והשקעה בעד אזרחות, למדינה ישנן מספר תוכניות שיאפשרו לכם לשהות במדינה ובסופו של דבר לקבל אזרחות, אך לא בטוח כמה השקעה כספית כזו שווה דרכון צפון מקדוני. נכון להיום תמורת 200,000 אירו שתשקיעו בכלכלה המקומית, או 400,000 אירו בפתיחת חברה שמעסיקה תושבים מקומיים תוכלו לקבל אישור שהייה במדינה. לאחר מכן כדי לקבל אזרחות תצטרכו לשהות במדינה כ-8 שנים. כל אדם בעל דרכון אירופאי יכול לרכוש נכסים במדינה, ואלו אשר אינם אוחזים בדרכון אירופאי צריכים להיות ממדינה שמקיימת יחסי השקעה הדדיים עם צפון מקדוניה. כיום אין תוכנית של ממש בנוגע להשקעת נדל"ן תמורת אזרחות, וגם התוכנית הקיימת של השקעת סכום הנע בין 200,000 אירו ל-400,000 אירו בכלכלה המקומית לא באמת המריאה.
היכן להשקיע בצפון מקדוניה?
- סקופיה (Skopje) – עיר הבירה של צפון מקדוניה והמאוכלסת ביותר עם כחצי מיליון תושבים. לא מדובר בעיר אירופאית שוקקת חיים במיוחד, אך ישנם מרכזים היסטורים רבים ומעט תיירים שמגיעים ממדינות שכנות. מחירי הנכסים בסקופיה הינם היקרים ביותר במדינה ומחירו של מ"ר יכול להגיע לסכום של כ-1800 אירו. במידה ואתם מוגבלים בתקציב, חפשו אחר נכסים מחוץ למרכז העיר, אך לא בערים אחרות בפרברים.
- אוחריד (Ohrid) – העיר היחידה פרט לסקופיה שנמליץ על השקעות בה בשל אתרי הנופש והיופי הטבעי של האזור כולו. באוחריד תמצאו את אגם אוחריד שמתחלק בין צפון מקדוניה ואלבניה ובכל סוף שבוע פוקדים אותו מקומיים ותיירים מהמדינות השכנות. כדי לסבר את האוזן, אוחריד נמצאת במרחק נסיעה של שעתיים מטירנה בירת אלבניה לעומת נסיעה של ארבע שעות כדי להגיע לבירת המדינה סקופיה.
