פורטו
תאריך 22/02/2024
יואל
העיר השנייה בגודלה בפורטוגל אחרי ליסבון עם אוכלוסייה של כרבע מיליון איש, היא יעד חם ומבוקש ביותר בקרב משקיעי נדל"ן בינלאומיים. עלות נמוכה בהשוואה למדינות מערב אירופאיות אחרות, תשואה גבוהה וביקוש רב הופך את ההשקעה בנדל"ן בעיר למשתלמת ביותר. למרות שפורטוגל עוברת תקופה לא קלה ומאתגרת בכל נושא הדיור, ניתן עדיין לרכוש נכסים בפורטו בעלות של כמה מאות אלפי שקלים ולהחזיר את ההשקעה הראשונית יחסית מהר. כיום ננסה לסקור את שוק הנדל"ן בפורטו, את אופי המיסוי הנוכחי שעלול להשתנות בעקבות הרגולציה החדשה, והיכן מומלץ להשקיע בעיר.
פורטו נמצאת בצפון מערב המדינה לא רחוק מהגבול הספרדי לחופי האוקיינוס האטלנטי בגדה הצפונית של שפך נהר הדורו. האקלים בפורטו מזכיר את האקלים הישראלי הים תיכוני ובקיץ הטמפרטורה מטפסת מעל 40 מעלות. אך בשל הקרבה לאוקיינוס האטלנטי העיר זוכה למשב אוויר קריר ועל כן מזג האוויר נעים יותר ממזג האוויר הישראלי. על כן פורטו זוכה לתיירות רבה עם עשרות מיליוני תיירים שפוקדים אותה בכל שנה. לעיר אטרצקיות רבות עם ארכיטקטורה עתיקת שנים, חופי ים מוזהבים לרחצה, מסעדות וחיי לילה שוקקים. בפורטו ישנה תנועת אנשים ערה במהלך כל ימות השנה כך שהנכס שלכם לעולם לא יעמוד ריק.
אופי שוק הנדל"ן בפורטו
- עלות – למרות עליית מחירי הנדל"ן בפורטוגל, העלות עדיין נגישה ונמוכה בהשוואה למדינות מערב אירופאיות אחרות. מחירו הממוצע של מ"ר בפורטו עומד על כ-2700 אירו ומשתנה בהתאם למיקום בו ממוקם הנכס.
- תשואה – התשואה הממוצעת בפורטו נעה בין 6% ל-8% ומתקרבת פחות או יותר לשיעור הממוצע במזרח אירופה. כמעט ואין מדינות במערב אירופה עם שיעור תשואה שכזה.
- משכנתא – ניתן לקחת משכנתא בשיעור מקסימלי של כ-75% משווי הנכס. אולם בתקופה האחרונה עם עליית האינפלציה שיעור הריבית גדל, והבנקים לא ששים לתת משכנתאות לכל אחד.
- מיסוי – בראש ובראשונה לישראל ופורטוגל ישנה אמנת מס שמונעת מכם תשלום מס כפול בשתי המדינות. בעת רכישת הנכס המיסים שתצטרכו לשלם הם: מס בעלות בשיעור של 7%, מס בולים שנע בין 0.3% ל-0.8%, ומס העברה במידה ואתם רוכשים דירה יד שנייה. לפני רכישת הנכס בפורטוגל, על זרים יש להצטייד במספר מס מקומי הנקרא NIF שאותו ניתן לקבל בכל משרד כספים ממשלתי.
נכון לכתיבת כתבה זו המס על רווחי הון בפורטוגל עומד על 28%, אך במידה והרגולציה החדשה של הממשלה תעבור המס יצומצם ל-25%. רפורמת ה-"Mais Habitação" שמבקשת המדינה להעביר מיועדת לשקם את שוק הדיור ולהניע את בעלי הנכסים מלהשכיר לטווח קצר. כדי לצמצם את שוק השכירות לטווח קצר היא מבקשת שכל בעל נכס אשר משכיר את נכסיו לתקופה קצרה יאלץ להצטייד ברישיון מיוחד שיהיה לחדשו בכל 5 שנים. בנוסף לכך, היא תעניק הקלות מס לבעל נכס שישנה את אופי ההשכרה מטווח קצר לטווח ארוך. הרפורמה עדיין לא עברה באופן סופי אבל הצפי הקיים הוא שהיא תעבור עד סוף שנת 2023 עם מספר תיקונים ושינויים.
מדוע מומלץ להשקיע בפורטו?
מעבר למחירים הנוחים והמיסוי המקל שעתיד להכנס בהמשך, פורטו היא עיר אירופאית מתקדמת עם תעשיית תיירות ענפה ומגוון הזדמנויות עסקיות. חברות ענק כמו גוגל, אדידס ובוש אט אט מופיעות בעיר ופותחות בה סניפים רבים כאשר החברות הללו מהוות ל-30% מהכלכלת העיר. בשנת 2018 פורטו הוכתרה לעיר המצטיינת בכל הקשור להשקעות סטראטאפ, ובשנת 2020 הוזכרה במגזין פורבס העולמי כאחת המדינות המומלצות ביותר להשקעות.
בתעשיית התיירות פורטו מקבלת למעלה מ-20 מיליוני תיירים מכל רחבי העולם שמתאכסנים במלונות והן בנכסים המושכרים לטווח קצר. המדינה שוקקת בכל ימות השנה עם מסעדות, חיי לילה ואטרקציות שמושכות מיליונים אליה. משפחות ונוודים דיגיטלים החלו בשנים האחרונות להעתיק את מקום מגוריהם לפורטו בשל מחייה זולה וחינוך יוצא דופן. בפורטו נמצאים בתי ספר בינלאומיים בשפה האנגלית, הצרפתית והגרמנית, וישנם מוסדות השכלה גבוהה רבים שמושכים אליהם סטודנטים מכל רחבי העולם. יותר ויותר פנסיונרים מצפון אירופה שהגיעו לגיל הפרישה מעתיקים את מקום מגוריהם לפורטו בשל הלך הרוח הרגוע, ומחייה זולה שמאפשרת להם להנות מאיכות חיים גבוהה עם כספי הפרישה שלהם
חשוב לציין שוב כי שוק הדיור של פורטוגל עלול להשתנות בעקבות הרפורמה החדשה שעתידה להכנס ואנו ממליצים לעקוב אחרי התקדמות הדברים כדי להתעדכן בזמן אמת על המתרחש. מצד אחד כוחו של המשכיר יועצם וינתנו הקלות מס מזמינות. אך מצד שני שוק השכירות לטווח קצר יוגבל משמעותית וניתן יהיה להעלות את שכר הדירה בשיעור של 2% בלבד בכל שנה.
היכן מומלץ להשקיע בפורטו?
- ריביירה (Rebeira) – השכונה הפופולארית ביותר בפורטו הממוקמת בסמוך לנהר עם מסעדות, בתי קפה, ברים ובתים מסורתיים. זוהי השכונה הראשונה שכל תייר שמבקר בפורטו מגיע אליה ועל כן היא מומלצת ביותר להשקעה. בשל הביקוש הגבוה מחירו הממוצע של מ"ר בריביירה עומד על כ-4700 אירו. שכונות נוספות ומרכזיות בקרבת מקום שמומלץ לחקור עליהן הן ביישה (Baixa) ומיראגאיה (Miragaia).
- סדופייטה ובואווישטה (Cedofeita & Boavista) – זוג שכונות היסטוריות שעברו תהליך ג'נטרפיקציה עם צעירים רבים שעברו להתגורר בהן. השכונות הללו מרכזיות ביותר עם מרחק הליכה לכל מקום, ומהוות ליעד מבוקש ביותר בקרב נוודים דיגיטליים. מחירי הנדל"ן כאן זהים פחות או יותר לריביירה ועומדים על כ-4710 למ"ר.
- פוז דו דורו (Foz do Douro) – אזור פרברי מעבר לנהר שמכונה לעיתים "הוליווד של פורטו" עם בתים מודרנים רחבי ידיים המבוקשים ביותר בקרב משפחות. מהווה לשילוב בין העיר הסואנת לחיים משפחתיים פרבריים ומבוקשת בקרב תיירים בתקופת הקיץ אשר מחפשים מקום לינה שקט. מחירי הנדל"ן בפוז דו דורו גבוהים בהשוואה למרכז העיר כאשר מחירו הממוצע של מ"ר עומד על כ-5070 אירו.
