פאפוס
תאריך 18/02/2025
יואל
במרחק של 40 דקות טיסה מתל אביב נמצאת קפריסין השכנה שמזמן הפכה להיות מוקד עלייה למשקיעי נדל"ן אשר מחפשים נכסים בעלות משתלמת עם תשואה נאה. קפריסין כולה מתפרשת על פני כמעט 10 אלף קילומטרים רבועים כאשר היא גם מחולקת באמצע לקפריסין היוונית וקפריסין הטורקית, מעין שתי מדינות בתוך מדינה אחת עם יריבות לא פשוטה בין השתיים. קפריסין היוונית היא אחת היעדים הראשונים המבוקשים ביותר בקרב תיירים ישראלים והן תיירים מכל רחבי אירופה. כיום נסקור את העיר פאפוס השוכנת בחלקה הדרום מערבי של קפריסין אשר מבוקשת מאוד בקרב משקיעי נדל"ן מכל רחבי העולם.
קפריסין שוכנת מערבית מלרנקה ובאופן אירוני מהווה לקמצוץ קטן ביותר משטחה של קפריסין וכמות האוכלוסיה כולה. כ-35 אלף בני אדם בלבד חיים בפאפוס ושטחה נמדד בכ-19 קילומטרים רבועים בלבד. האירוניה הנוספת שהעיר הקטנטנה הזו פותחת את שעריה ללמעלה מ-2 מיליון תיירים בכל שנה, כשני שליש מכמות התיירים הכוללת שמגיעה לנפוש בקפריסין. פאפוס מתהדרת בהיסטוריה ארוכת שנים, על פי המיתולוגיה היוונית אלת היופי אפרודיטה נולדה בעיר. בנוסף לכך ברחבי פאפוס תוכלו לחזות בשרידי אריכאולוגיה עתיקי שנים עם ארמון רומאי ופסיפסים רבים שמושכים אליהם תיירים רבים. בשנת 1980 העיר קיבלה מעמד של אתר מורשת עולמי מארגון אונסקו, וב-2017 היא אף הוכתרה לבירת התרבות של אירופה. על כן, לא פלא שכל כך הרבה משקיעי נדל"ן מרחבי העולם מחפשים אחר נכסים להשקעה בה
אופי שוק הנדל"ן בפאפוס
- עלות – מחירו של מ"ר רבוע בפאפוס מוערך בשנת 2024 בכ-4000 אלף אירו. המחיר אמנם יקר משמעותית מנכסים במדינות מזרח ודרום אירופה, אך זול בהשוואה לערים אחרות בקפריסין כמו לרנקה וניקוסיה.
- תשואה – התשואה בקפריסין נאה יחסית ובעלת טווח רחב במיוחד של 6% עד 11%. הסיבה לכך היא שהעיר מבוקשת למדי, כ-62% מהרווחים של ענף התיירות כולו מגיע מפאפוס. הנכסים המבוקשים ביותר הם דירות סטודיו ודירות שני חדרים. כמובן תוכלו למצוא גם וילות רחבות ידיים ממש על הקו החוף שמוערכים במיליוני אירו.
- מיסוי – מס הרכישה ומס בולים הינם מיסים פרוגרסיבים שמחושבים על פי עלות הנכס. מבחינת מע"מ המס הינו אחיד ועומד על 19%, ומס השבח על 20%. כמו כן, לישראל וקפריסין ישנה אמנת מס שתמנע מכם תשלום מס כפול.
- השכרות לטווח קצר – השכרה לטווח קצר נפוצה ומאוד מקובלת בפאפוס בשל מיליוני התיירים שפוקדים אותה בכל שנה, אך ישנן רגולציות שעליכם לעמוד בהם על מנת להשכיר את הנכס שלכם. בעל נכס אשר ירצה להשכיר את הנכס שלו לטווח קצר צריך לשלם עבור רישיון שיש לחדשו בכל שלוש שנים. מי שישכיר את הנכס שלו ללא רישיון עלול לקבל קנס של כ-5000 אירו ואף לקבל שנת מאסר.
קפריסין אמנם הצליחה להתאושש יחסית מהר ממשבר הסאבפריים של 2008, אך המענק שניתן ליוון שהייתה כפסע ממשבר כלכלי של ממש פגע בקפריסין מאוד. ממשלת קפריסין שזיהתה את הבעיה יצאה במספר צעדים על מנת לשקם את הכלכלה כאשר אחד מהם היה עידוד השקעות של זרים במדינה על ידי מיסוי מקל. הצעד הוכח כהצלחה מסחררת והכלכלה הקפריסאית החלה לחזור אל המוטב.
אחד הדברים המרכזיים שמשכו את המשקיעים הזרים הוא ויזת הזהב הקפריסאית שמשתלמת הרבה יותר ממדינות כמו ספרד ופורטוגל. בהשקעה של למעלה מ-300 אלף אירו תוכלו לקבל אישור שהייה זמני במדינה של מספר שנים, ולאחר מכן להגיש מועמדות לאזרחות קפריסאית. בנוסף לסכום שתאלצו להשקיע, תצטרכו להוכיח לממשלה כי אתם משתכרים מעל סכום מסוים ויכולים להתקיים במדינה תוך כדי דאגה לשאר המשפחה שלכם. אם נראה זאת ממבט על, השקעה של 300 אלף אירו בלבד תוך כדי כניסה למסלול שבסופו תקבלו דרכון אירופאי, מדובר בהשקעה שווה ביותר.
הליך הרכישה של נכס בפאפוס מתחיל כאמור במחקר וחיפוש אחר האזור בו תרצו להשקיע ואת סוג הנכס אותו תרצו לרכוש. הדבר החשוב ביותר הוא לוודא כי יש שטר קניין בתוקף לנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש, לצערנו יש לא מעט נוכלים אשר מפרסמים ברשתות נכסים ללא שטר קניין. כמו כן, תוודאו כי הנכס אינו פולש אל שטח בבעלות אחרת, בקפריסין ניתנים קנסות גבוהים ביותר לאלו שנכסיהם חורגים מעבר לשטח המוגדר להם. בפגישה עם עורך דין שיתווך עבורם את העסקה תאלצו להעביר דמי פיקדון שיראו על הנכונות לרכוש את הנכס, ולאחר מכן בתקופה של בין שלושה לארבע שבועות החוזה יוכן עבורכם.
מומלץ להצטייד במעט יותר מהתקציב שהקצבתם לעצמכם מאחר וישנן עלויות שיתווספו אליכם בעת מעמד העסקה. חלק מהעלויות האלו הם שכר הטרחה שישולם לעורך הדין ומיסים עירוניים כמו מס ביוב, מס עירוני (ארנונה), ומס עירייה נוסף שמיועד לפינוי הזבל ותחזוק האזור בו הנכס שלכם ממוקם. הקרבה של פאפוס לישראל מאפשרת לכם לנהל את הנכס גם בכוחות עצמכם, בכל יום ישנן מספר טיסות הלוך חזור ובתוך ארבעים דקות אתם מגיעים ליעד. במידה ואנכם מעוניינים לחיות על ציר קפריסין – ישראל, תוכלו להיעזר בחברת ניהול שתנהל עבורכם את הנכס.
היכן מומלץ להשקיע בקפריסין?
- שכונת Universal – שכונה מודרנית שממוקמת בחלק הדרומי של העיר עם תחבורה נוחה שמקשרת אותה לכל העיר ביחד עם בתי ספר, פארקים, מסעדות ועוד. תוכלו למצוא בשכונה מגוון רחב של נכסים החל מקוטג'ים פרטיים ועד קומפלקסים מפוארים בני מספר קומות. עלות של נכס בשכונה נע בין 150 אלף אירו עד 600 אלף אירו.
- שכונת Kato Paphos – שכונה פופולארית ביותר בקרב תיירים בשל השרידים הארכיאולוגים שנמצאים בה, לצד שדרות עמוסות ברים עם חיי לילה שנמשכים עד אור הבוקר. המועצה המקומית של פאפוס משקיע סכומי כסף רבים בפיתוח האזור ועל כן הוא מבוקש ביותר. עלות הנכסים בשכונה מתחילים מ-150 אלף אירו ויכולים להגיע לכמה מיליונים.
- שכונת Chloraka – שכונה בעלת שטחים ירוקים רחבים, השם שלה אף נגזר מהמילה "ירוק ביוונית". ממוקמת בחלקה המערבי של פאפוס ומאופיינת באוכלוסיה זרה מגוונת מבריטניה, סקנדינביה וסין. הנכסים בשכונה זולים בהשוואה לשכונות האחרות ונעים בין 200 אלף אירו ל-450 אלף אירו.
