עתיד ההשקעות בנדל"ן באוקראינה
תאריך 06/09/2022
יואל
עד ה-24 בפברואר 2022 יכולנו לבשר פה אחד כי השקעה בנדל"ן באוקראינה היא הצלחה בטוחה. אוקראינה השוכנת ביבשת אירופה ומהווה למדינה הרביעית בגדולה בשטחה היא בית לכ-45 מיליון תושבים הדוברים רוסית ואוקראינית כאשר הערים הגדולות והמומלצות להשקעה הן קייב במרכז, אודסה בדרום ואומן הנמצאת דרומית לקייב ופותחת את שעריה בכל שנה לעשרות אלפי יהודים הפוקדים את קברו של הרבי נחמן.
קצת לפני השעה 5:00 בבוקר ב-24 לפברואר הכריז ולדימיר פוטין נשיא רוסיה על תחילת מבצע צבאי (או במילים אחרות מלחמה) וטרף את הקלפים למיליוני אוקראינים ולעשרות משקיעים ישראלים. אוקראינה הפכה בין רגע לאזור מלחמה בו הסכסוך גובר מיום ליום והוודאות אינה נוכחת כלל. בקרב ישראלים רבים שהשקיעו את כספם בנדל"ן באוקראינה בשנים האחרונות החלה להתעורר השאלה האם אוקראינה היא עדיין מקום בטוח להשקעות שעתידות להניב תשואה גבוהה בדומה לתקופה שלפני המלחמה. הדעות חלוקות ומשתנות בין מקורות שונים, אך תחילה נסביר על הלך הרוח של הנדל"ן במדינה לפני תחילת המלחמה.
בשנת 1991 אוקראינה קיבלה עצמאות באופן רשמי לאחר נפילת ברית המועצות ומאותה השנה היא החלה את מסעה אל עבר המערב והתרחקות מהמזרח אשר החזיק אותה במשך שנים ארוכות. המסע ארוך השנים היה מפותל ואוקראינה ידעה עליות ומורדות כאשר שיא השפל היה הצמטקות הכללה לכ-60% מאז היותה חלק מברית המועצות. עם חלוף השנים אוקראינה החלה במסע התייצבות תוך כדי צמצום החוב הציבורי והפיכתה לאחת מהמייצאות הגדולות ביותר של שמן, חיטה, נפט, תפוחי אדמה ועוד.
עד פרוץ המלחמה היו דיווחים על כ-1000 דירות שנרכשו בשנה על ידי משקיעים ישראלים באוקראינה. הסכם המעבר החופשי שנחתם ב-2011 והיותה של מדינת ישראל לבית עבור מספר רב של עולים דוברי רוסית ואוקראינית הפכה אותה לנגישה במיוחד עבור משקיעים ישראלים. במיוחד כאשר המרחק בין שתי המדינות הוא בסך הכל שלוש שעות טיסה.
הגורמים שהפכו את אוקראינה לשוק נדל"ן שוקק חיים עבור משקיעים ישראלים הם:
- תשואה גבוהה – התשואה על נדלן באוקראינה נעה בין 5% ועד אחוזי תשואה אסטרונומי הנעים בין 10% ל-12%
- מס רכישה – מס הרכישה נע בין אחוז לשני אחוזים ואי הגבלה על החזקת מספר נכסים גרמה למשקיעים הישראלים לפזר את השקעותיהם בכל רחבי המדינה במספר ערים שונות.
- תיירות – השילוב של אי הרגולציה על דירות השכרה לטווח קצר (Air bnb) והמשיכה של מיליוני תיירים לקייב, לבוב, אודסה ואומן הפכו את אוקראינה לגן עדן עבור משקיעי נדלן.
- קצב עליית מחירי הנדל"ן – עד פרוץ המלחמה באוקראינה היו דיווחים על בין 20% ל-30% בעליית מחירי הנדל"ן מידי שנה.
המלחמה באוקראינה מעמידה בשאלות רבות משקיעים שניצלו סכסוכים, מלחמים ומשברים בינלאומיים לתשואות גבוהות במיוחד עם שיקום המצב המדיני. מדינות כמו גאורגיה ודרום אפריקה שהתנהלו בהם משברים עקובים מדם ידעו עלייה במחירי הנדל"ן והפכו למדינות המהוות למקומות בטוחים להשקעות. מנגד, תוכלו לזכור את המשבר הכללי שפקד את ישראל לאחר סיום האינתיפאדה השנייה.
למרות ירידת הסיקור הטלוויזיוני המלחמה באוקראינה עדיין נמשכת והשקעות נדל"ן של ישראלים שונים נתונות בסכנה:
- הרס הרכוש – אוקראינה אשר אין בבעלותה כיפת ברזל חשופה להפגזות יום וליל ועלות ההרס של הרכוש מוערכת במיליארדי דולרים. על כן הדירות שבבעלי המשקיעים נתונים בסכנת הרס יומיומית
- ביזה – תושבי אוקראינה נסו מביתיהם והשאירו דירות רבות ריקות החשופות לביזה. בין אם אילו חיילים רוסים שבאו להטיל את זממם ולגנוב רכוש ולהשאיר אחריהם הרס, או תושבים אוקראינים שבוזזים כסף ורכוש על מנת לשרוד במצב הנוראי.
- סכנת נפילה בידי רוסיה – במידה ואוקראינה תכנע לידי רוסיה, שטח הנדל"ן יועבר מידית לידי השלטון הרוסי וכל המיסים והחוקים השונים יוחלפו לגמרי וכמובן, אין לדעת האם החוקים ישתנו לטובתכם או לרעתכם.
סיום המלחמה המיוחל מעמיד לא רק את תושבי אוקראינה בשאלות רבות, אלא גם את משקיעי הנדל"ן. חלק מן התרחישים העתיידים בקרב השקעות הנדל"ן לאחר המלחמה הם:
- כיבוש השטח בידי רוסיה – במידה ורוסיה תכניע את אוקראינה במלחמה קיים הסיכון כי השטח שנכבש על ידי הרוסים יועבר באופן בלעדי אל הממשל הרוסי ובין לילה אתם תמצאו את עצמכם ללא הנכס ונפילת ההשקעה על הטימיון.
- גירוש רוסיה משטח אוקראינה – עבור אוקראינה שספגה אבדות קשות הן ברכוש והן בנפגש צפויה תקופה ארוכה מאוד של שיקום ובנייה. שום תחזית לא יכולה לאמוד או לשער מה יהיו העלויות והאם הסיוע הכספי המגיע מארה"ב ומאירופה יתרום לכלכלה וערך הנדל"ן.
- נצחון אוקראינה וסיפוח לאיחוד האירופי – אוקראינה עושה את כל מאמציה בשנים האחרונות להפוך למדינה מערבית יותר והשיא הוא הפנייה בבקשה להצטרף לאיחוד האירופי. סיפוח אוקראינה לאיחוד האירופי עתיד להכניס הרבה כסף לאוקראינה לשיקום המדינה ולבנייתה מחדש בתור מדינה מערבית וריבונית. אנחנו עלולים לראות צמיחה מהירה של הכלכלה ועלייה חדה בכמות התיירים והמשקיעים שינהרו אל המדינה.
לסיכום נוכל להגיד כי עתיד ההשקעות בנדל"ן באוקראינה עדיין אינו ברור מספיק עקב מצב המלחמה שמשתנה מיום ליום. אוקראינה שהייתה שוק נדל"ן חזק במיוחד מוצאת את עצמה בשנה האחרונה במאבק על עצמאותה וכל משאביה הולכים על מנת לנצח את המלחמה. העם האוקראיני התחזק ונהיה פטריוטי יותר תוך כדי התחזקות רצונם של משקיעים מקומים בהשקעה בתרבות, תיירות ונדל"ן. לאוקראינה מחכה תקופה ארוכה של שיקום ההרס הרב שפקד אותה, אך לצד המצב הקיים העגום משקיעי הנדל"ן יכולים לצפות באופטימיות להתחזקות המדינה וחזרתה למדינה מושכת תיירים ומשקיעים רבים.
