ספרד היא המדינה המבוקשת ביותר בקרב משקיעי נדל"ן לשנת 2025
תאריך 02/07/2025
יואל
פרסמנו עשרות כתבות על יעדים בספרד להשקעות נדל"ן וטרנדים שמתרחשים בה, ולמרות שיש בה משבר דיור ושחיקה של מעמד הביניים – ספרד היא היעד המבוקש ביותר בקרב משקיעים לשנת 2025. רבים חשבו שביטול ויזות הזהב יבלמו את גלי המשקיעים אך התמונה שונה לחלוטין, משקיעי נדל"ן ממשיכים להגיע לספרד לרכישת נכסים כאשר שתי הערים המבוקשות ביותר הן מדריד וברצלונה. כיום נסקור את המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בספרד ומה צפוי להיות בשנים הקרובות.
על פי סקר שביצעה סוכנות הנדל"ן Savils עולה כי היקף השקעות הנדל"ן בספרד בשנת 2025 עתיד להגיע ל-214 מיליארד אירו, עלייה של כ-23% ביחס לשנת 2024. בנוסף לכך ברבעון האחרון של שנת 2024 היקף השקעות הנדל"ן בספרד הסתכם בכ-53 מיליארד אירו שמצביע על גדילה של למעלה מ-30% בהשוואה לרבעון האחרון של שנת 2023. מתוך היקף ההשקעות האלו ישנו נתח לא קטן של משקיעים אשר רוכשים נכסי יוקרה במחירים שנעים בין 20 ל-60 מיליון אירו כאשר רובם מתמקדים במדריד הבירה שמציעה אורך חיים גבוה בעלות נמוכה יותר בהשוואה לערים אחרות באירופה.
בשנת 2022 ספרד הייתה במקום השביעי מבחינת המדינות המבוקשות להשקעות נדל"ן ותוך שלוש שנים היא טיפסה לראש הפסגה והגיע למקום הראשון. אחריה נמצאות אנגליה וצרפת במקום השני והשלישי, אך בשתיהן מחירי הנדל"ן יקרים יותר ועלולים להיות בלתי נגישים לחלק מהמשקיעים. אם ננסה להשוות בין ספרד לאנגליה וצרפת, נראה כי תמורת סכום של מיליון אירו בספרד תקבלו נכס פי 3 גדול יותר בהשוואה לשתיים האחרות. בנוסף לכך בספרד יש שתי ערים (ברצלונה ומדריד) שנמצאות ברשימת 10 הערים המבוקשות ביותר להשקעות נדל"ן באירופה. לשתי הערים חוזקות משלהן: לברצלונה יש את ענף התיירות שמכניס לה סכומים מכובדים ביותר, ולמדריד יש את המגזר העסקי וריכוז מיליונרים שמשקיעים בה.
אופי שוק הנדל"ן בספרד:
למרות שכתבנו רבות על שווקי נדל"ן שונים בספרד, נעשה שוב סקירה זריזה על שוק הנדל"ן הכללי של המדינה.
- עלות – נכון לחודש מרץ של שנת 2025 המחיר הממוצע של מ"ר בספרד עומד על כ-3100 אירו כאשר את הנדל"ן היקר ביותר תמצאו באיים הבלארים, ואת הנדל"ן הזול ביותר תמצאו בקסטיליה לה מנצ'ה. ההבדל בין שני האזורים הוא תהומי – הנדל"ן באיים הבלארים יקר פי 5 מהנדל"ן בקסטיליה לה מנצ'ה.
- תשואה – התשואה הממוצעת בספרד סובבת סביב ה-6% כאשר את התשואה הגבוהה ביותר תמצאו בולנסיה ומלאגה, ואת התשואה הנמוכה יותר תמצאו דווקא בברצלונה ומדריד המבוקשות. כמובן זה לא דבר חדש עבור משקיעי נדל"ן שבמקומות עם השקעות בטוחות יותר התשואה נמוכה יותר, ואילו במקומות עם השקעות מעט פחות בטוחות שיעור התשואה גבוה יותר.
- השכרות לטווח קצר – אם לפני כמה שנים יכולתם להשכיר נכסים לטווח קצר בספרד ולהרוויח סכומים נאים, כיום המצב מעט שונה. ספרד הטילה חוקים נוקשים מאוד על השכרות מסוג זה על מנת לקרר את שוק הנדל"ן ולהשמיש נכסים להשכרות לטווח ארוך עבור המקומיים. בברצלונה לא מזמן העירייה החליטה להפסיק לחדש את הרישינות של המשכירים עד שנת 2028.
- מיסוי – למרות שישנה אמנת מס בין ישראל וספרד, ספרד מעוניינת לעודד יותר השקעות פנים ועל כן המיסוי דווקא לא מגיע לטובת המשקיע הזר. משקיעים זרים משלמים מס על שכר דירה בשיעור של 24% בהשוואה ל-19% שמקומי משלם. מס רכישה על נכסים מיד שנייה נע בין 7% ל-10% ואילו על נכסים מיד ראשונה יש פטור ממס רכישה. כאן חשוב גם לציין כי בחודשים האחרונים יש שיח על מס זרים בשיעור של 100% שעלול להשפיע משמעותית על ביצוע העסקאות, אך נכון לעכשיו אין ירידה בשיעור המשקיעים.
לא רק השקעות בסקטור הפרטי מבוקשות בספרד אלא גם השקעות בנדל"ן מסחרי. עיקר ההשקעות האלו מתרכזות אל מדריד הבירה מאחר והיא מהווה למרכז הכלכלי והתעשייתי של המדינה כולה. הסקטור הפרטי אמנם עדיין מוביל כאשר כ-30% מכלל ההשקעות הן השקעות בנכסים פרטיים, ואילו נדל"ן מסחרי ולוגיסטי מוערך סביב ה-20%.
אך למרות הביקוש הרב של המשקיעים והתמונה הבהירה להשקעות נדל"ן בשנה הקרובה ובשנים הבאות עדיין חשוב לשים את נושא משבר הדיור על השולחן. המשקיעים נוהרים אל ספרד ורוכשים בה נכסים אך מעמד הביניים והצעירים מאבדים את כוח הקנייה שלהם מיום ליום. במדריד שאהודה מאוד על מיליונרים ספרדי ממוצע משלם שכר דירה שמהווה לכ-40% מכלל המשכורת שלו. בין השנים 2010 ל-2024 שכר הדירה הממוצע עלה בכ-26% וישנו קושי של ממש בקרב צעירים ובני המעמד הנמוך. מצד אחד המקומיים יכולים להגר למקומות פרברים יותר שבהם שכר הדירה מהווה לכ-10% מהמשכורת הממוצעת בספרד, אך במעבר זה הם עלולים להרוויח משכורת נמוכה יותר מהממוצע.
לסיכום נמליץ לכם לעקוב אחרי המתרחש בספרד בשנה הקרובה ולהיות עם אצבע על הדופק בנושא מס הזרים שעלול לאיים על ענף הנדל"ן במדינה.
