סלובניה ממשיכה להתעשר – האם מומלץ לרכוש בה נדל"ן?

תאריך 08/05/2025

יואל

סלובניה היא מדינה שנמצאת מתחת לראדר של משקיעי נדל"ן ישראלים רבים שבוחרים בדרך כלל להתרכז במדינות הסמוכות לה כמו איטליה, אוסטריה וקרואטיה. המשקיע הממוצע בדרך כלל בוחר להתרכז במדינות מערב אירופה שנמצאות לצד סלובניה, או במדינות הבלקן שנמצאות דרומה מסלובניה כמו מונטנגרו וסרביה. אך כאן נמצא סוד הקסם של סלובניה – המיקום שלה. סלובניה נמצאת בדיוק בצומת דרכים בין מערב למזרח אירופה ומהווה לנקודה מקשרת בין השניים, דבר שהן בהווה והן בעבר תרם באופן משמעותי לכלכלה שלה. סלובניה היא המדינה העשירה ביותר מבין מדינות היוגוסלביות האחרות ומצמצמת את הפער הקיים בינה לבין מערב אירופה. כיום נסקור את הסיבות לכך שסלובניה שומרת על חוסן כלכלי כה חזק ונבדוק האם שווה להשקיע בה בנדל"ן.

היסטוריה

עוד לפני היותה חלק מיוגוסלביה סלובניה הייתה חלק מהאימפריה האוסטרו-הונגרית ועל כן רבים ממנה דוברים את השפה הגרמנית, גם מאחר והיא גובלת עם אוסטריה בצפון וקיימים ביניהן יחסים חמים במיוחד. בתקופת האימפריה האוסטרו-הונגרית עיקר הייצוא והמסחר נעשה דרך הים באוניות, ולכן על מנת לייצא את הסחורה האימפריה עשתה זאת דרך סלובניה שוגבלת עם הים התיכון בחלקה הדרומי. בתום מלחמת העולם הראשונה סלובניה התאחדה עם מדינות נוספות כדי לבנות את יוגוסלביה. בתקופה בין מלחמת העולם הראשונה למלחמת העולם השנייה הצליחה סלובניה ללוות כסף מהמערב על מנת לפתח אותה מבחינה כלכלית, אך הכל השתנה ביום בו גרמניה תקפה את סלובניה. לאחר שחרור סלובניה על ידי הצבא הרוסי סלובניה ביחד עם יוגוסלביה הפכו למדינה קומוניסטית, אך סלובניה הייתה מעט שונה בנוף.

בשונה ממדינות קומוניסטיות אחרות אשר הנהיגו משטר קשוח למדי, סלובניה הייתה מתירנית ואפשרה לאזרחים שלה לצאת מהמדינה בצורה חופשית הן על מנת לנפוש והן על מנת לעבוד או לרכוש השכלה. כמו כן, היא אפשרה לתיירים להכנס למדינה מאחר ובשנים הללו היה קשה עד בלתי אפשרי עבור תיירים זרים להכנס למדינה קומוניסטית. המתירנות הסלובנית אפשרה לה להתפתח כלכלית והיא הצליחה לעקוף מדינות מתפתחות רבות בהשוואה אליה. אם נקח את דרום אפריקה שגם נחשבה למדינה מתפתחת באותו טווח הזמן, בסוף שנות ה-50 אזרח דרום אפריקאי ואזרח סלובני היו בעלי הון זהה פחות או יותר, אך לקראת סוף שנות ה-80 אזרח סלובני היה עשיר פי 2.5 ביחס לאזרח דרום אפריקאי.

לאחר קבלת עצמאותה של סלובניה בתחילת שנות ה-90 של המאה ה-20 היא ביצעה את תהליך ההתקרבות למערב המהיר ביותר ביחס למדינות יוגוסלביה. סלובניה הייתה לראשונה שהצטרפה לאיחוד האירופאי ב-2004 והראשונה שהצטרפה לגוש האירו עוד ב-2007. אמנם המעורבות של משקיעים זרים בה עדיין נמוכה ביחס למדינות הסמוכות לה, אך עם גדילת התוצר המקומי הגולמי משנה לשנה יותר ויותר משקיעים זרים מרחבי העולם מגלים את הפוטנציאל הכלכלי של סלובניה.

נדל"ן בסלובניה

זוכרים שדיברנו על התקופה של סלובניה בתור מדינה קומוניסטית? בתקופה ההיא הממשלה הסלובנית שלטה על הכלכלה ומנעה מהשקעות רבות בבנייה של בתים. כך בדיעבד היא הצליחה למנוע מצב בו יש יותר היצע ביחס לביקוש כפי שהיה בארצות הברית ב-2008 ובסין ב-2020. באופן כללי, החוזקה של סלובניה היא היציבות שלה. סלובניה נכון להיום היא אחת המדינות היציבות ביותר כלכלית בעולם, בנוסף לכך אחוז הפשיעה בה נמוך למדי והתושבים זוכים לאיכות חיים גבוהה. היציבות ואיכות החיים הגבוהה באות לידי ביטוי במיסוי גבוה.

החיסרון הראשון בהשקעות נדל"ן בסלובניה הוא שלא מדובר במדינה אירופאית מוחלשת שעוברת תהליך ג'נטריפיקציה, אלא במדינה יציבה שחווה עלייה מתונה מבלי לעשות זאת במהירות מופרזת. האזרח הסלובני הממוצע ממוסה בלמעלה מ-30% משכר הברוטו שלו, המיסים האלו כאמור הולכים לפיתוח המדינה ולשמירה על איכות חיים גבוהה לכלל אזרחיה. בסלובניה מעמד הביניים הוא השולט וההבדל בין המעמד הנמוך למעמד הגבוהה נמוך למדי. כלומר אם נסתכל על כך מבחינת משקיעי נדל"ן חשוב לדעת כי הרווחים שלכם מהשכרת נכסים או מכירתם יהיו נמוכים בהשוואה למידנות אחרות, לצורך העניין מס רווחי ההון במדינה הוא מהגבוהים בעולם כאשר אם מכרתם נכס שהחזקתם בו פחות מ-5 שנים תצטרכו לשלם כ-27% מס.

עם מיסוי כבד תצפו לקבל גם תשואה ממוצעת שלא עולה מעל 5%. אם אתם מחפשים אחר תשואות דו ספרתיות לא תמצאו אותן בסלובניה, במקום זה אתם תפגשו תשואה יציבה שתכניס לכם רווחים לא גבוהים במיוחד אך לא תחוו תנודתיות שעלולה לסכן אתכם. חשוב גם לדעת כי מחירי הנדל"ן בסלובניה גבוהים ומתקרבים למספרים שאתם רגילים לראות במערב אירופה כאשר מחירו הממוצע של מ"ר עומד על כ-4000 אירו. כאן שוב פעם מתחזקת הטענה כי סלובניה היא לא מדינה מערב אירופאית או מדינה מזרח אירופאית, אלא היא מעין יצור כלאים של השניים.

לשם ההשוואה נקח שתי מדינות שגובלות עם סלובניה – אוסטריה וקרואטיה. התוצר המקומי הגולמי של סלובניה מוערך בכ-29,000 אירו שהוא נמוך ב-1000 אירו מהממוצע בגוש האירו. התוצר המקומי של קרואטיה מוערך בכ-18,000 אירו שנמוך כמעט פי שניים מסלובניה, והתוצר המקומי הגולמי של אוסטריה מוערך בלמעלה מ-50,000 אירו שהוא גבוה כמעט פי שניים מסלובניה. השקעת נדל"ן בסלובניה היא השקעה לטווח ארוך ומיועדת לאלו שמעוניינים בהשקעה בטוחה ולא בהשקעת בזק שעלולה לגרור איתה סיכונים. במידה והנכם בעלי דרכון אירופאי לא תהיה לכם כל בעיה לרכוש נדל"ן בסלובניה, אך במידה ואינכם מחזיקים בדרכון אירופאי תאלצו להגיש בקשה מיוחדת יחד עם הנפקת מסמכים רבים שיגררו איתם לא מעט בירוקרטיה.