סופיה
תאריך 30/04/2023
יואל
סופיה בירת בולגריה היא מטרופולין הומה אדם עם אוכלוסיה של מעט מתחת ל-1.5 מיליון איש, ומהווה לעיר השלישית העתיקה ביותר באירופה. מיליוני תיירים עוברים בה בכל שנה, והיא טומנת בחובה היסטוריה ארוכת יומין עם שרידים קדמוניים שהתגלו ממש במרכז העיר. בולגריה כבר שנים נחשבת לאחת המדינות החמות ביותר בשוק הנדל"ן העולמי, וסופיה עיר הבירה של בולגריה היא אחד היעדים המומלצים ביותר להשקעה כיום.
העיר עצמה ממוקמת במערב המדינה והיא המרכז התרבותי, הכלכלי והתעשייתי של המדינה. כ-40% מכלל התמ"ג של בולגריה מופק בסופיה, והערכות הן שהעיר מכניסה מדי שנה לכלכלה המקומית כ-26 מיליארד דולר. בסופיה תוכלו למצוא כ-800 מפעלים שונים אשר מייצרים ומעבדים מתכות, טקסטיל גומי, וכאמור ממוקמים בה כל המשרדים הממשלתים והבנקים הגדולים של המדינה. מהירות האינטרנט בעיר היא מהמהירות באירופה ולכן חברות סטארט-אפ רבות בוחרות להקים את משרדיהם בעיר. חובבי ספורט אקסטרים מגיעים לכל העולם לעשות סקי ולגלוש על סנובורד בהרי הויטושה אשר נמצאים בפאתי העיר.
בדומה לשאר ערי אירופה, מחירי הנדל"ן בסופיה זינקו אחרי מגפת הקורונה והגיעו לשיא כל הזמנים אשר עקף את שנת 2007 טרום המשבר הכלכלי העולמי. אך בשונה משאר ערי אירופה אשר חוות נכון לשנת 2023 ירידות במחירי הנדל"ן, סופיה נשארת יציבה עם ירידות מתונות בלבד שעתידות לעלות בחזרה בעתיד הקרוב. יש לציין כי בולגריה אשר נמצאת באיחוד האירופי עתידה להצטרף לגוש האירו ולהחליף את מטבע הלב המקומי לאירו, דבר שלהערכתם של רבים יגרום לעלייה במחירי הנדל"ן במדינה.
מיסוי ועלויות
נהירת המשקיעים הזרים לבולגריה נובעת מהמחירים יוצאי הדופן שמאפשרים לרבים להשקיע ברכישת נכסים בעלויות נמוכות ביותר, ובעקבות המיסוי הנוח והמקל. משקיעים חדשים יכולים להיכנס לשוק הנדל"ן המקומי עם השקעות החל מ-80 אלף אירו בעיר הבירה, כך שבמידה והינכם מעוניינים להתחיל להשקיע בנדל"ן אך מחפשים השקעה במינימום סיכונים – בולגריה היא המדינה בשבילכם. חשוב לציין גם את אמנת המס של ישראל ובולגריה שפוטרת אתכם מתשלום מס כפול.
- תשואה – התשואה בבולגריה משתנה בהתאם לעיר בה תשקיעו כאשר בסופיה שנחשבת ליוקרתית שבערים התשואה תנוע בין 5% ל-6%. באופן טבעי נכסים יקרים יותר יניבו לכם תשואה נמוכה יותר, אך תוכלו להשקיע בדירות סטודיו במרכז העיר או בדירות גדולות יותר בפאתי העיר.
- מס רווחי הון – בולגריה בשונה ממדינות אירופאיות אחרות אשר מנהיגות מיסוי פרוגרסיבי, גובה מס אחיד של 10%. לצורך השוואה, מרבית מדינות מערב אירופה גובה כ-20%.
- עלות – סופיה היא המרכז והלב הפועם של בולגריה, ולכן מחירי הנדל"ן בה יהיו הגבוהים ביותר במדינה, אך עדיין יהיו נמוכים בהשוואה למדינות אירופאיות סמוכות. דירות סטודיו במרכז העיר ינועו בין 80 אלף אירו ל-120 אלף אירו, ודירות שני חדרים יכולות להגיע גם ל-200 אלף אירו. מחירו של מטר רבוע עולה בממוצע כ-1200 אירו.
בנוסף לעלות הנכס חשוב לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו מס רישום, מס העברה, תשלום למתווך ותשלום לתרגום מסמכים. כמו כן, השאירו סכום נזיל על מנת לשפץ את הדירה אותה תקנו כדי שתוכלו להשכירה במחירים גבוהים הן לטווח קצר והן לטווח ארוך.
במידה ותרצו להשקיע בנדל"ן מסחרי כמו רכישת מגרש, או בקנייה של בית רחב עם ידיים עם גינה חשוב שתדעו כי ניתן לרכוש נכס שכזה אך ורק דרך חברה מקומית. אך שהדבר לא ירתיע אתכם, פתיחת חברה מקומית בבולגריה הוא הליך קל ופשוט ביותר. כל שצריך הוא להצטייד ברואה חשבון מקומי, למנות מנהל (יכול להיות אתם או כל אדם אחר), להפקיד סכום מינימום של 2551 אירו לחברה ולחתום על מספר מסמכים.
שנת 2022 הייתה שנה סוערת במיוחד לשוק הנדל"ן העולמי ולשוק הנדל"ן בבולגריה בפרט. הביקוש היה גבוה במיוחד אך ההיצע היה נמוך, זאת לאור התייקרות חומרי הגלם בעקבות משבר האנרגיה העולמי ומלחמת רוסיה אוקראינה. האבטלה היתה מתחת ל-5%, המשכורות של המקומיים עלו ורבים נלחמו על רכישת נכסים במדינה תוך כדי מאבק עיקש. אי היציבות הפוליטית והבחירות המרובות במדינה גם הן לא הקלו, ורבים תיארו את שוק הנדל"ן המקומי כסופה חסרת מעצורים.
בולגריה נכנסת לשנת 2023 עם צינון הטירוף של השנה החולפת, כאשר מחירי הנדל"ן התייצבו ויחס הביקוש להיצע פחות או יותר השתווה אחד לשני. מאות אישורי בנייה נכנסו לתוקף כדי לענות על הביקוש, ורבים מהמשקיעים כיום רוכשים דירות "על הנייר" כחלק מפרויקטים עתידיים. מספר העסקאות שהתבצעו ירדו בכמות בהשוואה לשנה שעברה, וכעת משקיעים זרים יכולים לתור אחר נכסים בנחת בלי לחץ מיותר.
לסיכום, סופיה היא אחת מהערים המומלצות ביותר להשקעות נדל"ן כיום במידה והינכם מחפשים להשקיע בהיקף מצומצם. התשואה אמנם לא מהגבוהה בשאר ערי אירופה, אך הסיכון הוא מזערי ביחס לערים אחרות. כדאי לנצל את מצב הצינון הקיים בחיפוש אחר נכס מתאים עבורכם, זאת גם לאור ההשערות שמחירי הנדל"ן בסופיה עתידים לעלות בעתיד עם החלפת המטבע המקומי.
