נהירת המשקיעים הזרים מקשה על התשתיות של דובאי
תאריך 24/04/2025
יואל
כפי שנכתב בעבר באתר שלנו דובאי היא יעד חם מאוד בקרב משקיעי נדל"ן מכל רחבי העולם. ממדינה מדברית שעד לפני 40 שנה כמעט ולא היה בה כלום היא הפכה למעצמה כלכלית עם ענפי תיירות ונדל"ן שוקקים. נדמה שכמעט ואין זכר למדינה הצחיחה שהיא הייתה כאשר מסתכלים על גורדי השחקים שמציפים את העיר, אך התמונה האמיתית היא שמתחת לפני הקרקע ישנה בעיה של היעדר תשתיות שרק מתעצמת מיום ליום. עם גידול אוכלוסין ונהירה המונית של זרים למדינה מאסיה, ארצות הברית ורוסיה דובאי מתקשה לעמוד בקצב וישנו עומס רב על התשתיות במדינה שככל הנראה לא הייתה ערוכה מספיק. כיום נסקר את המצב הנוכחי בדובאי של 2024 והאם היא מנסה לנקוט בצעדים על מנת לשפר את המגרעות הקיימות.
משנת 2020 ועד היום נרשמה הגירה של כ-400,000 זרים אל דובאי ועד שנת 2040 האוכולוסיה שלה צפויה לגדול מ-3.8 מיליון בני אדם ל-5.8 מיליון בני אדם. דובאי עשתה מהלך מבריק בשנת 2020 כאשר מדינות רבות סגרו את שעריהן כדי למנוע הדבקה. דובאי עודדה את האוכלוסיה שלה להתחסן ואכן אחוז המתחסנים במדינה היה גבוה במיוחד. על כן היא הרשתה לעצמה לפתוח את שעריה לתיירים וזרים שרצו לבקר במדינה וכך נרשם הן גידול באוכלוסין והן גידול משמעותי בכלכלה. מצד אחד הזרים במדינה מחזקים את הכלכלה המקומית בלמעלה מ-115 מיליארד דולר, אך בדובאי יש היעדר של תשתית שאמורה לספוג את הגידול באוכלוסין.
מבחינת תכנון עירוני דובאי בנויה בצורה מרושלת ואינה ידידותית כלפי הולכי רגל ואלו שמעוניינים להתנייד באמצעות אופניים. לאורך כל האמירות ישנם כבישים מהירים מפותלים והגישה של הולכי רגל להגיע ממקום למקום מוגבלת ביותר. הכבישים המפותלים הללו אמנם מאפשרים לבעלי רכב להתנייד בקלות, אך יש לכך מחיר כבד. דובאי ממקומת במקום השמיני בעולם מבחינת כמות תאונות הדרכים שבהם נהרגים הולכי רגל. אמנם יש אכיפה בכבישים של משטרת התנועה, אך רבים בוחרים להתעלם מהחוק ולנהוג במהירות מופרזת. עדות נוספת לכך שדובאי מתכוננת בצורה מרושלת היא השטפונות שפקדו אותה בחודש אפריל של שנת 2024. הגשמים שתפסו את דובאי לא מוכנה הציפו את הרחובות מאחר ואין ניקוז מתאים עבור כמות המשקעים שהיו במהלך אפריל, וישנה סכנה ממשית כי לאור משבר האקלים וההתחממות הגלובלית המצב רק יחמיר.
הכלכלה צומחת אך דובאי לא עומדת בקצב
מספר האנשים שמועסקים במרכז הכלכלי של דובאי צמח בלמעלה מ-70% בחמש השנים האחרונות וישנו הצפי כי בשנים הקרובות יבנו שלושה גורדי שחקים עם משרדים שיעסיקו יותר ויותר עובדים. אם ציינו כבר את נושא המשרדים חשוב לומר כי האכלוס של המשרדים גדל ברבעון השני של 2024 בכ-90%, זאת בשונה ממדינות אחרות בהן יש ירידה של אכלוס משרדים לאור מגמת העבודה מהבית. עם כלכלה שצומחת במהירות גבוהה למדי ישנו גם ביקוש גבוה בקרב זרים שמעוניינים לעבור להתגורר בדובאי. וכך נוצר מצב דומה לרוב מדינות אירופה בו יש פער משמעותי בין הביקוש להיצע.
מחירי הנכסים בדובאי מתייקרים מיום ליום ושיעור ההתייקרות בה עקף את לונדון וניו יורק. המצב חמור עד כדי כך שגם זרים בעלי ממון רב מוצאים את עצמם ללא היכולת לשכור או לרכוש נכס בדובאי ונאלצים להתגורר באמירות סמוכה כאשר הפופולארית ביותר היא שארג'ה. אלו אשר בוחרים לרכוש או לשכור דירה מחוץ לדובאי אמנם מקלים על העומס אך יוצרים בעיה נוספת שהיא עומס כבד בכבישים. זוכרים שאמרנו כי דובאי אינה ערוכה מבחינת תשתית לגידול באוכלוסין? הבעיה הזו באה לידי ביטוי בעומסים שיש בכבישים. רבים מדווחים על פקקי ענק וכי זמן ההתניידות למקום העבודה שלהם גדל פי 2 ביחס לשנים הקודמות. הזרים שמגיעים להתגורר בדובאי מגיעים בדרך כלל ביחד עם משפחותיהם כאשר ישנו הצורך לרשום את הילדים לבתי הספר באמירות, וכאן מתגלה לה בעיה נוספת. כ-90% מהזרים נדחים מבתי הספר הציבוריים במדינה ונאלצים לרשום את ילדיהם לבתי ספר פרטיים שיקרים באופן משמעותי ביחס לבתי הספר הציבוריים. בכל בית ספר פרטי ישנה רשימת המתנה שיכולה להתפרש על פני שנים, וישנו גם חוסר בכמות בתי הספר שזמינים עבור כל אותם הזרים שרוצים להעניק לילדיהם חינוך ברמה גבוהה.
אם נסתכל על כל הנושא מבחינת משקיעי נדל"ן ניתן להסיק שתי מסקנות. בראש ובראשונה שוק הנדל"ן בדובאי עדיין משתלם במיוחד והשקעות נדל"ן מוצלחות בדובאי יכולות להניב תשואה נאה ביותר. קצב גידול האוכלוסיה ביחד עם ענף התיירות שמניב מיליארדי דולרים בכל שנה גורמים לכך שהביקוש להשכרות לטווח קצר וארוך מבוקשות מאוד. דובאי גם פירסמה לאחרונה תוכנית לפיתוח האמירות עד שנת 2040 כדי לאפשר התניידות נוחה ביחד עם גידול מספר השטחים הירוקים. המסקנה השנייה היא שבמידה ואתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן בדובאי חשוב לקחת בחשבון כי התחרות גבוהה מתמיד ביחד עם התייקרות שגדלה מיום ליום. למשקיע הממוצע אין סיבה לחשוש מהיעדר התשתיות מאחר וזו משימה שנתונה לממשלה המקומית לפתור, וכפי שנכתב קודם לכן האמירות מתכננת לתקוף את הנושא ולשפר את התשתיות על פי דבריה עד שנת 2040.
