נדל"ן בספרד
תאריך 03/05/2022
יואל
כששואלים אותנו מהן המדינות המתויירות בעולם, ישר עולות לנו לראש המעצמות הגדולות כמו סין, ארה"ב ורוסיה. אבל למרבה הפלא, 2 המדינות שמחזיקות במדליית הזהב והכסף בדירוג התיירות, נמצאות דווקא באירופה. לפי הדו"ח המקיף של ארגון התיירות העולמי לשנת 2018, צרפת נמצאת במקום הראשון עם כ-90 מיליון תיירים בשנה. ספרד לא נשארת חייבת ואליה הגיעו כ-83 מיליון תיירים בגידול של 8.6% מהשנה הקודמת – מדובר באחוזים גבוהים יחסית למדינות אחרות.
ספרד חוותה את אחד ממשברי הנדל"ן החמורים בתולדותיה בין השנים 2008-2014. זאת כתוצאה ממשבר החוב לאיחוד האירופי שהחל ב-2009 לאחר המשבר הכלכלי ב-2008. ארבעת המדינות – איטליה, ספרד, אירלנד ופורטוגל, לא הצליחו לשלם את החוב שלהם לאיחוד האירופי ובכך נקלעו לחובות עמוקים והכלכלה שלהן צנחה. עד כדי כך שמחירי הנדל"ן צנחו באותה תקופה ל-50% בערים הגדולות.
מאז אמנם המשבר בספרד עדיין קיים, אך נמצא בהתאוששות ובמגמת עלייה מתמדת. שיעורי האבטלה ירדו משמעותית, ומחירי הנדל"ן מתחילים לעלות. עבור משקיעים רבים מכל העולם, מדובר בהזדמנות שלא תחזור על עצמה ושוק הנדל"ן בספרד מציג הזדמנויות השקעה מרשימות, עם צפי לתשואות מבטיחות בעתיד.
מס על שכר דירה
מס על שכר הדירה לתושב זר יעמוד על 24% בניגוד לתושב מקומי – 19%. הוצאות תיקון ואחזקה אינן מנוכות מהמס, מכיוון שלממשלה יש אינטרס לעודד השקעות פנים.
מס רכישה
משקיע נדל"ן שרוכש נכס מיד שנייה משלם מס רכישה בגובה של בין 7%-10%, בהתאם לאזור שבו נמצא הנכס. לעומת זאת, רוכשים מיד ראשונה זכאים לפטור ממס רכישה, אך מחויבים במע"מ (10%, 21% לנדל"ן מסחרי).
משכנתא מקומית
משקיעי נדל"ן, תושבי חוץ, שאינם משלמים את המיסים לספרד, יכולים לקבל מימון של מקסימום 70% מערך הנכס. בעוד אזרחים ספרדים יכולים לקבל גם משכנתא בהיקף של עד 80% מימון בתנאים טובים יותר. (פרטים נוספים במקור הבא)
תשואה שנתית
כאשר מדברים על השקעות נדל"ן בספרד, התשואה יכולה להגיע עד ל~5% בשנה, אחרי הוצאות.
Airbnb
בעבר הממשלה הטילה הגבלות רבות על הפלטפורמות השיתופיות כגון Uber ו-AirBNB, אך כיום ההגבלות הוסרו ותוכלו להשכיר את הנכס שלכם גם בצורה כזו.
שוק נדלן חופשי
כפי שאמרנו, תוכלו לרכוש נדל"ן בספרד כתושבים זרים, אבל יש הקלות טובות יותר לרכישות שמתבצעות דרך חברת נדל"ן מסודרת ו/או לאנשים בעלי אזרחות ספרדית.
מידע על שוק הנדל"ן והכלכלה בספרד
עיקר הכלכלה של ספרד התבססה בעבר כמו רוב מדינות אירופה על החקלאות. היום, כלכלת ספרד היא אחת המדינות בעלת הכוח הכלכלי והמשמעותי ביותר באירופה. נכון ל-2017, מדורגת כלכלת ספרד במקום ה-14 בגודלה בעולם, והחמישית בגודלה באירופה בה התמ"ג לנפש עומד על קרוב ל-38,000 דולר. זאת כתוצאה מרפורמה כלכלית שהחלה בשנות ה-50 שגרמה לקצב צמיחה גבוהה בענפי התעשייה השונים. כ-40% מכלל האוכלוסייה עוסקים בתעשייה בדגש על תעשיות המזון והתחבורה שמהוות חלק משמעותי בכלכלת ספרד.
נוסיף את העובדה שספרד היא מוקד תיירותי עם עשרות מיליוני תיירים בשנה – וקיבלנו מדינה ששווה להשקיע בה ב-2 תחומים עיקריים:
- בתחום התיירותי – מקומות לינה, AirBnB, אטרקציות ומקומות בילוי, כל אלו יכולים לספק תשואה משמעותית לטווח הרחוק ובמיוחד בעונות התיירות. כל עוד משבר החוב הכלכלי לאיחוד האירופי עדיין פעיל, תוכלו לרכוש נדל"ן בספרד במחיר נמוך יותר, מאשר בישראל לדוגמה, ולהשכיר אותו לתיירים במחיר גבוה יותר.
- בתחום התעשייתי – כלכלת ספרד היום מושתת על התעשייה. לכן, אם יש לכם תקציב עבור השקעה גדולה, תוכלו להשקיע בנדל"ן תעשייתי כמו משרדים משותפים, מחסני סחורה, מפעלים ועוד. ככל שמיקום הנכס יהיה אטרקטיבי לשוכרים, כך פוטנציאל התשואה מהנדל"ן יהיה גדול יותר.
איפה כדאי להשקיע בספרד?
אם ברצונכם להשקיע בערים הגדולות – קבלו את מדריד וברצלונה. השקעה בערים הגדולות יכולה לעזור לכם להגיע לתשואה גבוהה יותר, כתוצאה מהתשתיות המפותחות, תחבורה מהירה, פארקים מפוארים ותיירות המונית מכל רחבי העולם. בעוד ברצלונה מושכת אליה המוני תיירים ומתמקדת בנדל"ן תיירותי, מדריד מצטיינת בענף השירותים. 85% מהתמ"ג הכולל שלה שעומד על כ-80 מיליארד אירו, מגיע בעיקר משירותי מנהל ועסקים, בנוסף לענפי התעשייה והבנייה בעיר. כך שהשקעה במשרדים באזורי תעשיה בעיר תוכל להניב לכם תשואה גבוהה בהתאם לביקוש.
אם אתם רוצים לרכוש נדל"ן בספרד למטרה תיירותית, תוכלו לבדוק את מוקדי התיירות הבאים – סיביליה, מלאגה והאיים הבלאריים, שם תוכלו לרכוש בית נופש, דירת AirBNB או אפילו בית מלון, ולהשכיר אותו לתיירים מכל העולם. בנוסף, תוכלו לקבל 2 במחיר אחד – גם בית נופש לבוא אליו עם כל המשפחה, וגם נכס נדל"ני שמניב לכם תשואה שנתית גבוהה.
איך רוכשים נדל"ן בספרד בצורה נכונה?
לפני שתלכו להשקיע בנדל"ן בספרד, חשוב לדעת שלאחר התיקון בחוק האזרחות הספרדית יש לא מעט ישראלים היכולים לקבל אזרחות מקומית ודרכון ספרדי המעניקים יתרונות רבים, בין היתר הקלות ברכישת נדל"ן בספרד באמצעות מימון בנקאי ומיסים מופחתים בהשוואה למיסים הנגבים מתושבי חוץ.
בנוסף, רכישת נדל"ן דרך חברה חיצונית יכולה להקל עליכם מבחינת מיסוי ועיסוק במסמכים הדרושים, כך שכדאי לשקול העסקה של חברת נדל"ן מקצועית שתטפל לכם ברכישה.
טיפ קטן: כדי לקבל תשואה גבוהה יותר מהנכס, כדאי לשקול לשפץ אותו על מנת להפוך אותו לאטרקטיבי ומושך יותר. לכן, שמרו בצד תקציב מסוים לשיפוץ כך שתוכלו לגבות יותר על שכר הדירה / בית הנופש שלכם.
