נדל"ן בבולגריה

תאריך 03/05/2022

יואל

בולגריה, מדינה שנמצאת במזרח אירופה, מכילה 7 מיליון תושבים ומתפרסת על שטח גדול של כ-110 קמ"ר. ככלל מדינות אירופה, לבולגריה מגיעים מדי שנה 10 מיליון תיירים ונחשבת כיעד תיירותי מבוקש – ההרים האלפיים, עיירות הנופש וחופשות הסקי מושכות תיירים רבים מכל העולם. עבור הישראלים מדובר ביעד תיירותי ונדל"ני מבוקש משום שמרחק הטיסה בין ישראל לבולגריה מסתכם בכשעתיים וחצי בלבד. דבר המאפשר שליטה טובה יותר על הנכסים בעלויות נסיעה נמוכות יותר.

כלכלת בולגריה עברה טלטלה רצינית כתוצאה מהפירוק של הגוש הקומוניסטי בשנות ה-90', מה שגרם לאינפלציה גבוהה ומחסומי סחר עם מדינות אחרות באירופה.

במשך יותר מ-10 שנים בולגריה סבלה מהמצב, עד שבשנות ה-2000 החלה בולגריה להתייצב ולהשתקם מעט יותר כלכלית.

למרות זאת בולגריה דשדשה אחר שכנותיה מהאיחוד האירופי, עד שבשנת 2007 בסופו של דבר הצטרפה אליהן.  ההצטרפות לאיחוד היוותה תפנית חיובית לכלכלת בולגריה – המסחר הבין לאומי גדל, האינפלציה והאבטלה ירדו והתל"ג ממשיך לעלות בכל שנה. בנוסף, התמיכה מהאיחוד האירופי שנה לפני הקריסה הכלכלית הגדולה עזרה לה לשרוד את המשבר ביציבות ולהמשיך לפתח את כלכלתה.

אופייה השמרני של המערכת הכלכלית בבולגריה שמתבססת על משאבים טבעיים כמו גז, נפט ותעשיות פלדה,  מונעת עליית מחירים דרסטית כפי שהתרחש בעבר ברומניה השכנה. לכן, משקיעים רבים מוצאים את בולגריה כיעד אטרקטיבי להשקעה, הן מצד היציבות המדינית-כלכלית והן מצד מחירי הנדל"ן הנמוכים.

מס על שכר דירה

בבולגריה אחוזי המיסוי הם בין הנמוכים בעולם – 10% מס הכנסה ורווחי הון. בנוסף, מדינת ישראל חתמה על אמנה למניעת כפל מס בינה לבין בולגריה. דבר שיכול למנוע מס כפול מ2 רשויות המיסים.

מס רכישה

שיעורי מס מקרקעין על הנכס נקבעות בדרך כלל על ידי העיריות, ועלויות המס נעות בין 0.1% – 0.45% בנוסף למס רווחי הון בסך 10%.

משכנתא מקומית

הבנקים המרכזיים בבולגריה מציעים אפשרות למשכנתא בריבית של 6.5% – 8% לתקופה של 15-20 שנים, ויכולה להיות קבועה או משתנה בהתאם להלוואה. חשוב להדגיש שמשכנתאות ניתנות למימון נכסים עד ל-70%-80% מערך הנכס, אך לא על קרקעות חקלאיות.

תשואה שנתית

אחוז התשואה אותה תקבלו על נכס להשקעה, יכול להגיע עד ל-12% אחוזים בשנה ומהווה תשואה משמעותית לנכס באירופה.

Airbnb

רוצים להשכיר את הנכס שלכם בשיטת AIRBNB? מצוין, בבולגריה תוכלו להשכיר את הנכס לטווח קצר עבור תיירים, סטונדטים ומשפחות בעיירות הנופש ובערים הגדולות.

שוק נדלן חופשי

ניתן לרכוש נדל"ן בבולגריה עצמאית או באמצעות חברה מתווכת שתטפל לכם בכל הליך הרכישה.

מידע על שוק הנדל"ן והכלכלה בבולגריה

ולמה כדאי להשקיע בבולגריה?

היתרון המרכזי שיש לבולגריה על מדינות אחרות הוא הסיכוי לקבלת תשואה גבוהה ללא סיכון משמעותי. כפי שהסברנו בולגריה נחשבת כמדינה בעלת יציבות כלכלית מאז שנות ה-2,000 והתוצר הלאומי-גולמי נמצא במגמת עליה הדרגתית. תוך כמעט 20 שנה עלה התל"ג מ-50 מיליארד דולר פי 3 ל-156 מיליארד בשנת 2018.

היציבות הכלכלית באה לידי ביטוי בעיקר במיסים – אחוזי המיסוי בבולגריה נמוכים מאוד: אחוז המיסוי עומד על 10% כאשר במדינות אחרות המיסוי עומד על 25% – 30%.  בניגוד לנדל"ן באוסטריה למשל, שם הכלכלה האוסטרית יציבה מאוד, אך בדרך כלל לא תניב תשואות גבוהות למדי כתוצאה מחוסר תנועה בשוק.

המיסוי משפיע גם על התשואה. אם נשלב את המחירים הנמוכים של נדל"ן בבולגריה בצירוף מיסוי נמוך על הרווחים,  נקבל אחוזי התשואה גבוהים שנעים בין 6% – 12%. בניגוד למדינות אחרות בהן אולי התשואה גדולה, אבל המיסוי גבוה בהתאם.

המיסוי הנמוך, הכלכלה הנמוכה והיציבה, והעובדה שבולגריה הינה יעד תיירותי = הופכות את ההשקעה בנדל"ן בבולגריה למומלצת וכדאית.

איפה כדאי לרכוש נדלן בבולגריה

ערים מומלצות לרכישת נדל"ן בבולגריה:

• סופיה – עיר הבירה של בולגריה, מרכזת 300,000 אנשים ומהווה המרכז של המפעלים הפוליטיים, כלכליים ותרבותיים. מחירי הדירות בסופיה יקרים יותר מאשר בעיירות הנופש, אך ביחס למדינות אחרות הם עדיין נחשבים לנמוכים.
• וארנה – העיר השנייה בחשיבותה בבולגריה מבחינה כלכלית משום שהיא פרוסה לאורך חוף הים השחור והיא מהווה את ערוץ הסחר המרכזי של בולגריה עם רוסיה ומדינותיה השכנות. יותר מ60% מההכנסות מגיעות מתיירות ומסחר בעיר ולכן כדאי לחשוב על רכישת נדל"ן קרוב לחופי העיר.

עיירות נופש מומלצות לרכישת נדל"ן בבולגריה:

• בנסקו – עיירת נופש ואתר סקי פופולרי, שנמצא בדרום מערב בולגריה. העיירה התחילה מכפר קטן, אך בעקבות את הסקי כמות התיירות שם גדלה והיא נחשבת לאחת מעיירות הנופש המוצלחות ביותר בבולגריה. שווה לשים לב כי האתר פעיל גם בקיץ ומושך אליו תיירים בכל עונות השנה.
• סאני ביץ' – סאני ביץ' היא המקבילה של וארנה. מדובר בעיירת נופש תיירותית שפרוסה לאורך עשרה קילומטרים ברצועה ליד הים השחור וממוקמת ליד בורגס. היא מלאה במסעדות, בתי מלון, מועדוני לילה ונחשבת כעיירת נופש החביבה על הצעירים במדינות השכנות וגם בישראל. כדאי לשקול רכישת נכס קרוב לחופים ולמקומות מרכזיים, ולהשכיר אותו לתיירים.

איך משיגים נדל"ן בבולגריה?

הדרך הטובה ביותר לרכוש נדל"ן איכותי בבולגרי היא לבדוק בעצמכם. ערכו מחקר על נכסים שנכנסים במסגרת התקציב שלכם וכמובן שימצאו חן בעיניכם. לאחר מכן שריינו לעצמכם מספר ימים בבולגריה על מנת לבקר בנכסים הללו כדי להבין בדיוק על איזה נכס אתם הולכים להשקיע. נסיעה לבולגריה לא אמורה להיות יקרה מדי ואורך הנסיעה הוא כשעתיים וחצי, לכן תוכלו ללכת ולחזור אף מספר פעמים במידה ותרצו.

אחרי שבחרתם את הנכס, עליכם לפתוח חשבון בנק מקומי ולתת מקדמה לבעל הדירה שבחרתם לרכוש. לאחר מכן בתהליך של כחודש, עורך דין מקומי יבוא לברר את כל פרטי הנכס ולערוך חוזה רכישה. בסוף התהליך עליכם לחזור לבולגריה לחתום על החוזה – והנכס שלכם! מומלץ כמובן להיעזר בחברת תיווך שתאפשר לכם לבצע את התהליך בצורה מסודרת על מנת לא להגיע לאי הבנות, תקלות וטעויות בתהליך הרכישה.