מנילה
תאריך 12/09/2024
יואל
מסקר שביצעה חברת Knight Frank שבו נמדדה העלייה בשיעור ערך הנדל"ן בין 46 מדינות ברחבי העולם התמקמה לה במקום הראשון עיר הבירה של הפיליפינים מנילה. מנילה הותירה מאחור ערי ענק כמו דובאי, מיאמי ומדריד שמהווים למוקדי נדל"ן אשר מושכים אליהן משקיעים מכל רחבי העולם. בשנה אחת מדצמבר 22 עד דצמבר 23 התייקרו מחירי הנדל"ן במנילה ב-146% ומחירו של נכס ממוצע עומד על כ-174 אלף דולר. מנילה מסתמנת כאחד המוקדים החמים ביותר להשקעות נדל"ן, כאשר עיקר המשקיעים הזרים בה כעת הם אזרחים ממדינות אסיאתיות סמוכות. כיום ננסה לשפוך אור מעט על היתרונות והחסרונות של השקעות במנילה.
מנילה שוכנת לחופיו של האי לוזון הגדול ביותר במדינה שמכילה למעלה מ-7000 איים. למרות שטחה המצומצם שכולל כ-30 קמ"ר בלבד, במטרופולין של מנילה חיים יותר מ-11 מיליון תושבים מה שהופך אותה לאחת הערים הצפופות ביותר בעולם. למרות שהפיליפינים מלאה במשאבי טבע כמו נחושת וברזל, עיקר כלכלתה נשענת על כספים שמוזרמים אליה מאזרחים פיליפינים שמתגוררים באופן זמני במדינות אחרות. אחת מהן היא ישראל שמאכלסת עשרות אלפי פיליפינים שמועסקים במשק בית למשך תקופות זמן קצובות ומכלכלים את משפחתם תוך כדי. היתרון של מנילה על ערים אחרות בפיליפינים היא מיליוני התיירים שפוקדים אותה בכל שנה מכל רחבי העולם, כך שהשכרת נכסים לטווח קצר יכולה להיות מאוד כדאית.
שוק הנדל"ן במנילה
- עלות – הדעה הרווחת היא שבאסיה תוכלו למצוא נכסים זולים, אך לאור התייקרות מחירי הנדל"ן בפיליפינים הנכסים במנילה אינם זולים ושוק דירות היוקרה הינו פופולארי במיוחד. מחירו של מ"ר עומד על כ-2000 אירו, והינו צפוי להתייקר יותר בהמשך לאור התחזקות הכלכלה הפיליפינית לאחרונה.
- תשואה – התשואה בפיליפינים הינה מהיציבות והגבוהות באסיה ויכולה להגיע בעסקאות מוצלחות אף ל-7%. בעיר הבירה של תאילנד בנגקוק אשר אהודה מאוד על ישראלים התשואה הממוצעת עומדת על כ-3% בלבד.
- מיסוי – כלל המיסים שתצטרכו לשלם במעמד המכירה מסתכמים לכ-9.5% מעלות הנכס. מס ההכנסה בדומה לישראל הינו מס פרוגרסיבי שמשתנה בהתאם לרווחים שתניבו. בנוסף לכך, לישראל ולפיליפינים יש אמנת מס שתמנע מכם תשלום מס כפול בשתי המדינות.
- בעלות על קרקע – על פי החוקה הפיליפינית אזרח זר לא יכול להיות בעלים של הקרקע, אלא אך ורק בעלים של הנכס. במידה ואזרח זר חפץ להיות בעלים של קרקע הוא יכול לעשות זאת על ידי נישואים לבן זוג מקומי ורישום הנכס על שמו, או רכישה של הקרקע על ידי חברה מקומית. אך גם בעת רכישה של קרקע על ידי חברה מקומית רק כ-40% יכולים להיות רשומים לשמו של האזרח הזר.
חשוב להוסיף כי בשנת 2022 נחתם בין שר החוץ הישראלי ושר המסחר והתעשייה הפיליפיני הסכם עידוד והגנה על השקעות בין שתי המדינות. משרד האוצר הישראלי חיזק את ההסכם ואמר כי כלכלת הפיליפינים היא אחת הכלכלות המתקדמות ביותר באסיה ובכל שנה היא חווה צמיחה של כ-6.4%. בהסכם נכללו חוקים ותקנות שמטרתם למנוע הפקעת נכסים, ולאפשר זרימה חופשית של כספים ומשקיעים בין שתי המדינות. כך שבתור משקיעי נדל"ן ישראלים תוכלו להיות בטוחים כי הפיליפינים מעוניינים בהשקעותיכם.
היתרונות של השקעות במנילה ברורים למדי: הכלכלה הפיליפינית מתפתחת מיום ליום ומנילה בפרט נחשבת לאחת הערים המשתלמות ביותר להשקיע בהן מבחינת נדל"ן. לאור העובדה כי באמצע שנת 2024 הריביות צפויות להתחיל בירידה הדרגתית, ההחזרים החודשיים יהיו זולים יותר ויאפשרו יותר ויותר למשקיעים לרכוש נכסים ברחבי מנילה. הביקוש במנילה גבוה במיוחד לאור העובדה כי היא אחת הערים הצפופות ביותר בעולם וקשה למצוא מאוד נכס פנוי בה. הממשלה מנסה להדביק את הפער בכל כוחה והחל משנת 2010 ישנה בנייה מאסיבית בכל רחבי המדינה. חלק מחברות הנדל"ן מאפשרות סיורים וירטואלים בנכסים שלא יאלצו אתכם כלל לקום מספה בבית, כך שתוכלו לחסוך את הטיסה הארוכה למנילה.
החסרונות להשקעה במנילה
- מרחק – מנילה מרוחקת אלפי קילומטרים מישראל והאפשרות הנוחה ביותר להגיע אליה היא דרך טיסת קונקשן לדובאי ומדובאי למנילה. עבור טיסה כזו תצטרכו לשלם כ-1000 אירו בממוצע לכיוון אחד והיא תארוך כמעט 10 שעות. כך שחשוב לדעת שניהול נכס במנילה יכול להתבצע אך ורק על ידי חברת ניהול חיצונית שכמובן תגבה מכם נתח מהרווחים.
- בנייה לקויה – אחת המגמות שיותר ויותר בעלי נכסים חדשים במנילה ובפיליפינים באופן כללי מדווחים עליה היא בנייה לקויה של בניינים ונכסים, גם כאלו אשר בנייתם הושלמה לפני מספר שנים בלבד. בין הליקויים ניתן למנות תקרות דולפות, נזילות ממזגנים, וצנרת ישנה במיוחד שמורכבת ממתכת ולא מפלסטיק.
- חשיפה לאסונות טבע – הפיליפינים ממקומים גאוגרפית במיקום בעייתי אשר חשוף מאוד לאסונות טבע. בין השנים 2009 ל-2014 פגעו בפיליפינים שלוש סופות טייפון שגרמו לנזק רב, פצועים והרוגים. במידה ואתם מתכננים לרכוש נכס במנילה חשוב לדאוג לביטוח מפני פגיעות של שטפונות, סופות ועוד.
אם החלטתם לקפוץ על ההזדמנות ולבדוק את אפשרויות הרכישה של נכסים במנילה, ההמלצה היא לחפש אחר דירות היוקרה שכפי הנאמר לעיל בעלות ביקוש רב על ידי זרים ומקומיים. את הסיבות לכך אפשר לקשר למגפת הקורונה שהובילה רבים להשקיע בבתיהם, ונהירה של משקיעים רבים לפיליפינים בשל התחזקות הכלכלה שלה בשנים האחרונות.
