מיסוי בארץ על נכסים בחול
תאריך 05/02/2023
יואל
מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל ואחוזי התשואה הנמוכים יחסית שניתן להרוויח במדינה דוחקים משקיעים ואנשי עסקים רבים לתור אחרי נכסים מעבר לים. מדינות רבות בחו"ל מציעות למשקיעי נדל"ן נכסים רחבי ידיים בעלות נמוכה משמעותית ביחס לעלות נכסים בישראל, ואחוזי תשואה גבוהים שלעיתים אף חוצים את הרף הדו ספרתי. לצורך העניין, בשנת 2018 נרשמו עסקאות נדל"ן בחו"ל בעלות של למעלה מ-2 מיליארד דולר. אם זאת, כל עוד הינכם תושבי ישראל אתם תהיו חייבים בתשלום מס בארץ על הכנסותיכם בחו"ל רחוק ככל שיהיו. כך שחשוב שתדעו שהמספרים הורודים שנוקבים רבות באוזניכם, לא יהוו לרווח הסופי שיכנס לכיסכם מאחר והוא לא מנוכה מהמס שתשלמו.
אמנס מס
מדינת ישראל מנהלת אמנת מס עם מספר לא מבוטל של מדינות ברחבי העולם כדי למנוע מצב של תשלום כפל מס בישראל ובמדינה בה התבצעה העסקה. שימו לב, אמנת המס אינה פוטרת אתכם מתשלום מס ועדיין תהיו חייבים בניכוי מס. ראשית כל יהיה עליכם לדווח על ביצוע העסקה במדינה בה היא התרחשה ולשלם את המיסים הנהוגים במדינה. שנית כל, יהיה עליכם לדווח על ביצוע העסקה ותשלומי המס כאן בישראל ולאחר מכן יתבצעו קיזוזים בהתאם למס ששולם. ניקח לדוגמא את מס רווחי ההון ואת ספרד שמהווה ליעד נדל"ני חם בקרב משקיעי נדל"ן ישראלים. מס רווחי ההון הנהוג בספרד עומד על 19% בעוד מס רווחי ההון בישראל עומד על 25%. במידה ורכשתם דירה בספרד, תשלמו ראשית את תשעה עשר האחוז ולאחר מכן את ששת האחוז הנותרים כאן בישראל.
בנוסף לכך אין לשכוח שבעת רכישת הנכס תצטרכו לשלם מס רכישה שמשתנה בין מדינות כאשר באוקראינה ישנו פטור מלא ממס רכישה, ואילו בספרד הוא גבוה למדי ועומד על 10%. על כן, יש לקחת בחשבון שעלות הנכס שלכם גוררת אחריה גם תשלום מס רכש.
מס הכנסה מדמי שכירות
לאחר שרכשתם את הדירה, העמדתם אותה לשכירות לקהל הרחב, חתמתם חוזה עם שוכרים והתחלתם להרוויח כסף מהשכרת הדירה, תצטרכו לבחור בין שני סוגי מיסוי:
- מסלול מיסוי רגיל – במסלול המיסוי הרגיל אתם תשלמו מס על פי מדרגות מס קבועות מהכנסות הנטו מדמי השכירות. במסלול הזה אתם תשלמו מס על הרווח הסופי המנוכה מהתשלומים השוטפים הכוללים בין היתר דמי ניהול, אחזקה, ייעוץ חיצוני ועוד. המדרגה הנמוכה ביותר עומדת על 31% מדמי ההכנסה ואינה ניתנת להפחתה אלא אם כן עברתם את גיל 60. לפי אמנת המס גם כאן יתבצע קיזוז בין המס ששילמתם במדינה בה התבצעה העסקה ובין המס שתשלמו בישראל. לדוגמא, אם שילמתם 20 אחוז מס הכנסה במדינה בה נמצא הנכס שלכם, תצטרכו לשלם עוד 11% נוספים בישראל.
- מסלול מיסוי מופחת – במסלול המופחת אתם תשלמו מס קבוע העומד על 15% על ההכנסות ברוטו מדמי השכירות, כלומר לא יתבצע קיזוז על ההוצאות השוטפות בניהול הדירה. במסלול המיסוי הנ"ל אמנת המס אינה לטובתכם כאשר גם אם תשלמו מס גבוה במיוחד במדינה בה נמצא הנכס שלכם, עדיין תהיו חייבים בתשלום מס קבוע של 15% בישראל.
איזה מסלול עדיף?
מסלול המיסוי המופחת מיועד אך ורק למשקיעים פרטיים ולא לחברות גדולות עם מספר דירות בבעלותן. המסלול הזה מיועד לאלו בעלי שיעור מס גבוה לתשלום ובמידה ואין להם הוצאות גבוהות בניהול הנכס שבבעלותם. המסלול הרגיל הוא מסלול המיועד לחברות או למשקיעים עם מספר דירות בעלי הוצאות גבוהות בניהול השוטף של הנכס שבבעלותם. כמו כן, בעת הכנסה שנתית העולה על סכום של 28 אלף שקלים תהיו חייבים גם בתשלום של מס ביטוח לאומי בשיעור קבוע של 12%. במידה והינכם חלק מחברה בע"מ תהיו חייבים בנוסף בתשלום של מס חברות העומד על 23%.
מכירת דירה בחו"ל
מכירה של נכס בחו"ל נחשבת בישראל כמס רווחי הון לכל דבר שמחייבת אתכם בתשלום מס קבוע של 25%. מס על מכירת דירה בחו"ל שונה מעט ממס רווחי הון מאחר והוא אינו כפוף לחוק מיסוי מקרקעין אלא לפקודת מס הכנסה. במידה וקיימת אמנס מס עם המדינה בה התבצעה העסקה ראשית תשלמו את המס במדינה הנתונה ולאחר מכן תשלימו את המס לשיעור של 25% בישראל. על פי פקודת המס בישראל, חובה על בעל הנכס לדווח על העסקה עד 30 יום מיום המכירה. שני מצבים שעלולים לשנות את אופי המס הם:
- נכס שהתקבל בירושה – חוקי המיסוי במדינת ישראל קובעים כי במידה והנכס אשר בבעלותכם התקבל בירושה על ידי קרוב משפחה, דין המוכר הוא כדין המוריש ולא תצטרכו לשלם מס ירושה שאינו קיים בישראל כבר למעלה מ-40 שנה. אם זאת, במידה והמוריש הוא אינו תושב ישראל תהיו חייבים בתשלום מס ירושה שמשתנה בין מדינה למדינה כאשר בארה"ב הוא עומד על מספר של 40%.
- מכירה נכס על ידי תושב חוזר – פקודת מס ההכנסה בישראל פוטרת מיסוי של תושב חוזר כל עוד הוא מכר את הנכס בטווח זמן של עד 10 שנים מיום חזרתו לארץ. במידה והתושב החוזר מכר את הנכס שבבעלותו לאחר 10 שנים, יהיה עליו לשלם מס רכישה בגין מספר השנים שחצו את רף עשרת השנים הקבוע. כלומר במידה והתושב החוזר מכר את דירתו 17 שנים לאחר חזרתו לארץ, יהיה עליו לשלם מס רק עבור שבע שנים ולא שבע עשרה.
