מחירי הנדלן צפויים לרדת בשוודיה
תאריך 11/09/2022
יואל
המדינה הסקנדינבית עמוסת הטבע הירוק לצד ערים אירופאיות אורבניות תמיד נתפסה בעינינו בתור גן עדן. אזרחים שלא עובדים שעות נוספות, משתכרים בצורה הוגנת ומבלים את זמנם הפנוי בטיולים בפארק עם הילדים במקום בדאגה כלכלית מתמדת. שוק הנדל"ן השבדי הרתיע המוני משקיעים עקב שוק הדוק במיוחד הנשלט על ידי המדינה ורווי בהגבלות וחוקים מסועפים אשר מציבים מחסומים רבים בדרכם לעשות רווח טוב ותשואה גוברת. אך לפני שנה משהו בחומה השוודית ההדוקה נשבר, ואנחנו צפויים לראות ירידה במחירי הנדל"ן שעלולה לפתוח את הדלתות בפני משקיעים חדשים בגן העדן הצפון אירופאי.
ב-21 ביוני 2021 סטפן לוון הפך לראש הממשלה השוודי הראשון שהודח בהצבעת אי אמון. ממשלת לוון ישבה בפרלמנט השבדי במשך שלוש כהונות בין 2014 ל-2021 עד שנקתלה באולטימטום שהוצב על ידי מפלגת השמאל במדינה. ואתם שואלים באיזה נושא האולטימטום הוצב? שוק הדיור במדינה. סטפן לוון שניסה לעורר את כלכלת המדינה על ידי קידום רפורמות ניאו ליברליות במטרה לעודד בנייה חופשית ולאפשר גביית מחיר שוק עבור דירות חדשות נתקל בהתנגדות קשה של מפלגות השמאל במדינה שטענו כי הליכים מסוג זה עלולים לגרום לעליות דרסטיות במחירי הדיור ולהאדיר את הפערים בין השכבות בחברה.
מפלגות השמאל ראו את השינויים בשכנתה הצפונית מזרחית פינלנד, אשר ניצלה את המשבר הכלכלי עקב מגיפת הקורונה והחליטה להסיר את ידה לחלוטין מהפיקוח המדיני על הרגולציה ושוק הדיור במדינה. דבר שהוביל למחירי הדיור לעלות ולפגיעה קשה במעמד השוכר וזכויותיו.
ב-2022 אנחנו צפויים לראות סדקים בחומה השוודית שעלולים להביא לירידת מחירי הנדל"ן בעקבות המאבק שהמדינה ניהלה שנה לפני כן. אך ראשית, בואו נרענן מעט את זכרונכם ונסביר בקצרה על שוק הנדל"ן השוודי לפני התהפוכות במדינה.
מלבד מדד האושר הבינלאומי שמיקם את שוודיה במקום ה-7 בעקבות עיקרון ה-Lagom שמשמעותו הוא איזון וחיים בצורה צנועה ומספקת, לשוודיה יש את אחת הכלכלות החזקות ביותר בעולם. עם תמ"ג לנפש העומד על למעלה מ-61 אלף דולר, שוודיה ממקומת במקום ה-15 בעולם. שוודיה מאפשרת לאזרחים לחיות בצורה מאוזנת, לא תראו שם מכוניות יוקרה או אנשים שהולכים בבגדי מעצבים יקרי ערך, תראו אזרחים פשוטים שמנהלים חיים רגילים למדי. בחייכם, באיזו מדינה תראו את נסיכת המלוכה מטיילת עם הכלב במרכז העיר ומנקה אחריו?
כפי שנאמר לעיל שוק הנדל"ן בשוודיה מפוקח על ידי הממשלה, ופיקוח זה בא לידי ביטוי בחוקים נוקשים:
- היצע נמוך מול ביקוש – מספר הדירות הזמינות לשכירות בשוודיה נמוך אל מול הביקוש ושוכרים יכולים לחכות בין 8 לעד 20 שנה לדירה זמינה לשכירות
- פיקוח על בנייה חדשה – שוודיה מנסה לשמור כמה שניתן על הטבע הסביבתי ועל כן בנייה של בניינים חדשים נתקלת בחוק המאפשר בנייה של בניינים בני 8 קומות בלבד, ו-12 קומות לעיתים רחוקות
- הגנה על השוכר – ממשלת שוודיה אינה מאפשרת העלאה של מכיר השכירות לדיירים ומציגה חוקים נוקשים בפני בעל הדירה. לכן קיים הסיכון כי תתקלו בשוכר דירה בעייתי, ולכם לא תהיה שום דרך לטפל בנושא.
בנוסף לכך קיים מיסוי כבד על בעלי דירות בשוודיה. מס הכנסה מהווה למס פרוגרסיבי מתקבולי שכירות הנחשבים להכנסות עסקיות, מס מקרקעין העומד על 0.75%, ומס רווחי הון בשיעור של כ-30%. יתרה מזאת, החוק השוודי מגביל את יכולתכם להזחיק שני דירות ולהשכיר אותן במקביל.
בניגוד לנוקשות הנהוגה בשוודיה, הכלכלה שנמצאת בעלייה מתמדת עם זינוק מחירי הדיוק הפכה אותה ליעד סודי ונסתר של משקיעי נדל"ן עיקשים וסקרנים. בשנת 2020 דווחו עליות של 10% במחירי הדיור בשוטקולהם הבירה עם תשואה שנתית הנעה בין 3%-7%, עלייה של 6% בגוטנבורג העיר השנייה בגודלה עם תשואה שנתית הנעה בין 5%-7%, ועלייה של 10% במחירים במאלמו. כמו כן, שוודיה הייתה מדינה שהתנגדה לקיום סגר במהלך שיא מגיפת הקורונה ובמהלכה הייתה המדינה פתוחה ללא הגבלות מחמירות. בעקבות צעדים אלו כלכלת שוודיה הצמטקה ב-2.8% אחוזים בלבד ושמרה על מעמדה החזק.
אך כיום לאחר השינוי האדיר שקרה ב-2021, אנחנו צפויים לראות ירידה במחירי הנדל"ן בעקבות התנגדות נחרצת לפתיחת שוק הנדל"ן לשוק חופשי ולהסרת הרגולוציה של הממשלה. עיקרון ה-Lagom הוכיח את עצמו שוב ובו אזרחי שוודיה רוצים לחיות בצורה שווה, ואינם מעוניינים בשוק נדל"ן חופשי שעלול להאמיר את מחירי הדירות בדומה למצב בפינלנד. הלך הרוח של האזרחים הולך בניגוד לרצונם של משקיעי הנדל"ן שרצו לאחוז בנדל"ן בשטוקוהלם, מאלמו או בפרברים הנעימים והירוקים.
האינפלציה משתוללת בימים אלו בשוודיה וטיפסה לשיא היסטורי בשלושים שנה האחרונות כאשר ישנו גידול של 6.4% במוצרי בסיס מהשנה שעברה לפי דיווחים של משרד האוצר השוודי. הזינוק במחיר מוצרי הבסיס מביא מנגד לצלילה של מחירי הדירות עם ירידה של 10% במחירי הדירות בשוטקוהלם הבירה.
ניכר כי אלו שלא מכירים את האופי השוודי ימצאו את עצמם מתקשים להגיע לתשואות גבוהות כמו אלו שדווחו רק לפני שנתיים ב-2020. במידה והכיוון אליו שוודיה הולכת עם שיפור מצב השוכרים ודיור מוזל יותר, היא תהפוך ליעד פחות בר השגה עבור משקיעי נדל"ן שונים שיפנו אל מדינות בעלות שוק נדל"ן חופשי עם מינימום רגולוציה ועם אפשרות לרווח גדול יותר.
ההמלצה הטובה ביותר שלנו היא לעקוב אחר המתרחש במדינה עם הממשלה הנוכחית. אין לדעת האם השינוי ההיסטורי שקרה רק שנה לפני כן, לא יחזור שוב ויטרוף את הקלפים פעם נוספת. שוק נדל"ן חופשי יוכל לעשות למשקיעי נדל"ן פוטנציאלים את החיים קלים וורודים הרבה יותר, אך מנגד להביא להתנגדות עזה בקרב אזרחי המדינה. לא נמהר להספיד את שוק הנדל"ן המקומי שהביא לתשואות גבוהות רק שנתיים לפני כן, ואכן קיים עדיין הסיכוי שהשינוי הפיני מצפון מזרח עלול גם להגיע לשוודיה. אך כעת על משקיעי הנדל"ן בארץ ובעולם יש להצטייד בכלי החשוב ביותר בארגז הכלים הנדל"ני והעסקי – סבלנות.
