מונטנגרו – יעד חדש להשקעה
תאריך 25/12/2022
יואל
מונטנגרו היא מדינה בלקנית זעירה בדרום אירופה שבעבר הייתה שייכת ליוגוסלביה וקיבלה עליה עצמאות רק ב-2006 בעת הפירוק של האיחוד הפדרלי עם סרביה השכנה. שטחה של מונטנגרו נמדד בכ-13 אלף קילומטים רבועים שהם כשני שליש מישראל וחיים בה פחות מ-700 אלף איש. אם זאת, מונטנגרו היא מדינה המושכת אליה מיליוני תיירים מדי שנה בעקבות נופיה עוצרי הנשימה וחופי הים המרהיבים השוכנים במערב המדינה לצידו של הים האדריאטי. פנינת הבלקן הזו הייתה בעבר יעד השקעה נדל"ני של משקיעים ואנשי עסקים מרוסיה, אך עם התפתחות המדינה בשנים האחרונות והשקעת הממשלה בכלכלה ובתיירות יותר ויותר משקיעים מגלים אותה ומבינים אט אט שמונטנגרו היא יעד השקעה נדל"ני חם ביותר.
מונטנגרו גובלת עם אלבניה בדרום, קרואטיה במערב, קוסבו וסרביה במזרח ובוסניה והרצגובינה בצפון. השפה המדוברת בה היא מונטנגרית שהיא ניב סרבו קרואטי ודומה מאוד לשפה המדוברת במדינות איתה היא גובלת. לאחר הפירוק של האיחוד הפדרלי עם סרביה מונטנגרו הכריזה על עצמאות וב-2017 היא הצטרפה לנאט"ו. תשמחו לדעת שהמטבע המקומי הינו אירו שנמצא במגמת ירידה, מה שהופך את כוח הקנייה של משקיעי נדל"ן ישראלים לחזק ביותר. אם זאת, המדינה אינה חלק מהאיחוד האירופאי אך שואפת לכך. עיקר ההשקעות בה מתבצעות בערים השוכנות לחופי הים האדריאטי, אך מקומות נוספים הכדאים להשקעה הם עיר הבירה פודגוריצה (Podgorica) וקולאשין (Kolasin) אשר תמצאו בה את אתר הסקי המרכזי של מונטנגרו.
שוק הנדל"ן במונטנגרו
ממשלת מונטנגרו מעודדת משקיעים זרים להשקיע במדינתה על ידי השקעה עצמית קודם כל בענפי התיירות והתעשייה במדינה לצד ניהול שוק נדל"ן חופשי למדי עם מיסים מופחתים ואף נתינת אישור שהייה במדינה לקוני נדל"ן ואפשרות לקבלת אזרחות עתידית.
- עלות – כיאה למדינה חדשה וצעירה אשר הייתה חבויה בשנים האחרונות מפני משקיעי נדל"ן ישראלים המחירים בה נוחים למדי כאשר מחירו של מטר רבוע עומד על כ-1400 אירו. המחירים אכן משתנים בהתאם לעיר בה תרצו להשקיע ובגודל הדירה, אך בתמורה של כ-300 אלף שקלים פחות או יותר תוכלו לרכוש דירה במדינה.
- מיסוי – המיסוי במונטנגרו מטיב מאוד עם משקיעים זרים כאשר מס הרכישה עומד על 3%, מס הכנסה משכר הדירה הינו קבוע ועומד על 9% ומס הרכוש מזערי ביותר ומגיע ל-1% בלבד. חשוב לציין אמנם כי לא קיימת אמנת מס בין ישראל למונטנגרו, על כן למרות המיסוי הנוח והמטיב תצטרכו לשלם מס גם במונטנגרו וגם בישראל.
- תשואה – נכון להיום התשואה במונטנגרו נעה בין 6% ל-8% אך הכלכלה במדינה מתפתחת מיום ליום ומחירי הנדל"ן נמצאים בעלייה מתמדת שנבלמה קלות עם פרוץ מגפת הקורונה, אך שנה לאחר מכן חזרה למגמת עלייה נוספת.
איפה כדאי להשקיע במונטנגרו?
למרות שטחה המצומצם, מונטנגרו אוחזת במספר ערים כדאיות להשקעה אשר עיקרן מתרכז ברצועת החוף המערבית. רצועת החוף מושכת אליה תיירים רבים מכל רחבי אירופה כך שרכישת נכס באזורי החוף יכולה להניב לכם רווחים נאים על ידי השכרת דירות לטווח קצר בפלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking.Com.
- מפרץ קוטור – במפרץ קוטור תמצאו את הערים קוטור (Kotor) וטיווט (Tivat) המהווים ליעדים תיירותים פופולארים במיוחד עם חופי ים מרהיבים לצד ארכיטקטורה עוצרת נשימה. טיווט במיוחד נחשבת לעיר תיירות של אנשים אמידים עם טיילת מרהיבה ובניינים חדשים ומודרנים.
- פודגוריצה (Podgorica)– עיר הבירה של המדינה בה מתגוררים כשליש מאוכלוסיית המדינה עם היצע של נכסים להשקעות החל מדירות נפש למשפחות ויחידים ועד בתי מלון שלמים. טווח ההשקעה בעיר הבירה גדול במיוחד כאשר תוכלו למצוא דירות סטודיו במחיר של 60 אלף אירו ועד לווילות משופצות ומודרניות בעלות של למעלה מ-350 אלף אירו.
- בודווה (Budva) – עיר נוספת השוכנת לחופי הים האדריאטי אשר ידועה בחיי לילה סוערים לצד היסטוריה ארוכת שנים הבאה לידי ביטוי בארכיטקטורה בת יותר מ-1000 שנה. בודווה הינה אחת מן הערים המבוקשות ביותר מבחינת השקעות נדל"ן במונטנגרו כאשר מחירו הממוצע של מטר רבוע במרכז העיר הינו 2500 אירו.
- ניקסיק (Niksic) וקולאשין (Kolasin) – שתי הערים הללו אינן שוכנות לחופי הים המערביים של המדינה. בקולאשין תמצאו אתר סקי עם פאבים ומסעדות להשקעה עבור המוני התיירים המגיעים לגלוש בעונות החורף. ניקסיק היא העיר השנייה בגודלה במדינה עם אוכלוסייה של כ-50 אלף איש ובה תמצאו דירות לקנייה החל מ-70 אלף אירו.
חסרונות
למרות שהנופים כה יפים והתיירות בלתי פוסקת, ישנם אכן מספר חסרונות להשקעה במונטנגרו. כיאה לעבר הסוציאליסטי והפרובינציאלי שלה התשתית במדינה ירודה בהשוואה לשאר מדינות מערב אירופה. במרבית הבתים אין הסקה לחודשי החורף הקרים והתושבים המקומיים משתמשים במזגנים לחימום הבית.
אין לשכוח שלמרות שמונטנגרו מנסה למשוך אליה משקיעים זרים על ידי נתינת אישור שהייה ואזרחות עתידית, היא עדיין אינה חלק מהאיחוד האירופאי. ההליך בדרך כלל מסורבל וגם כאשר תצלחו אותו, תקבלו אזרחות מונטנגרית שלא באמת שווה משהו ביחס לאזרחויות אחרות.
ההסתמכות על תיירות במונטנגרו גם היא משמעותית מאוד מאחר וכ-20% מהכלכלה בנויה על הענף. בחודשים שאינם חלק מעונת התיירות תפגשו תנועה דלה יחסית שתתורגם לתעדוף השכרה לטווח ארוך עבור התושבים המקומיים. כאן חשוב לציין כי אחוז האבטלה במונטנגרו עומד על כ-15% ועל כן אתם עלולים לפגוש שוכרים שלא יוכלו לשלם את דמי השכירות המבוקשים.
לסיכום, מונטנגרו היא פנינת נדל"ן בלקנית חבויה שכדאי לכם לבדוק אם אתם מחפשים מדינה להשקעה בעלות נמוכה ותשואה גבוהה. נסו תחילה להתמקד באזורי חוף הים האדריאטי ולאחר מכן בשאר הערים בתוך המדינה.
