מה צריך לדעת לפני שמשיקיעים באיטליה?
תאריך 24/11/2022
יואל
ארץ המגף השוכנת לחופי הים התיכון וגובלת בשוויץ, סלובניה, צרפת ואוסטריה הפכה ליעד חם במיוחד עבור משקיעי נדל"ן ישראלים. איטליה הצליחה להתאושש מהמשבר הפיננסי העולמי ומיתון קשה ונכון להיום היא בעלת אחת הכלכלות היציבות ביותר באירופה. יתרה מזאת, היא פותחת את שעריה ללמעלה מ-60 מיליון תיירים בשנה שפוקדים את המוזיאונים, האגמים, הקולוסאומים וכמובן הפיצות, הפסטות והיינות. איטליה נמצאת במרחק של שלוש שעות טיסה מישראל ורבים מאיתנו כבר ביקרו בה בעבר והתרשמו מהמנטליות החמה המקומית שדומה במעט למנטליות הישראלית.
כדי לבצע השקעה חכמה ונכונה שתניב לכם תשואה גבוהה נתמקד בשלושה נושאים עיקריים שבעיניינו הם אבני הבניין של תחום השקעות הנדל"ן: מיקום, מיסוי וחוק, וסוג ההשקעה. אז שנייה לפני שאתם עולים על טיסה אל רומא ומחדדים את האיטלקית שלכם, נסקור עבורכם את שלושת הנושאים הללו כדי שבמידה ותחליטו לבצע השקעת נדל"ן באיטליה תגיעו עם ידע מקדים ועם יתרון משמעותי ביחס למשקיעים אחרים.
מיקום
איטליה היא מדינה שמתפרשת על קצת יותר מ-300 אלף קילומטרים רבועים והיא מהווה למדינה ה-73 הגדולה בעולם. מתגוררים בה למעלה מ-60 מיליון איש וצפיפות האוכלוסיה בה היא החמישית בגדולה באירופה. המגף האיטלקי מחולק ל-20 מחוזות כאשר במערב נמצאים איי סיציליה וסרדיניה, ומדרום לצפון היא מטפסת אט אט מקלבריה ועד ונטו. נחלק את מקומות ההשקעה לדרום, מרכז וצפון ונציין את הערים הכדאיות ביותר.
צפון איטליה – האזור העשיר והמפותח באיטליה שמהווה גם למרכזה הכלכלי עם בתי עסק ומרכזי אופנה בינלאומיים. בצפון איטליה העיר הכדאית ביותר להשקעה היא מילאנו עם איכות חיים גבוהה במיוחד וכמות תיירים בלתי פוסקת. רק קחו לתשומת לבכם כי מילאנו היא עיר גדולה במיוחד וכדי להבטיח שתבצעו השקעה טובה יש לחפש נכסים באזורים מרכזיים והומי אדם.
מרכז איטליה – במרכז איטליה תמצאו את עיר הבירה רומא עם אוכלוסיה של כ-3 מיליון תושבים ועוד מיליוני תיירים שפוקדים אותה בכל שנה. תוכלו למצוא בה קולוסואומים, מוזיאונים וקולינריה מיוחדת במינה. עיר מרכזית נוספת הכדאית להשקעה היא פירנצה הממוקמת צפונית לרומא ובשנים האחרונות מתבצעות בה עסקאות רבות של רכישת בתי נופש לתיירים.
דרום איטליה – האזור הכדאי ביותר להשקעה באיטליה מאחר והממשל האיטלקי משקיע בו סכומי עתק בשנים האחרונות בפיתוח האזור שהיה ידוע כנחלש עם אוכלוסיה מובטלת רבה והישענות על חקלאות בתור אפיק פרנסתי. בדרום איטליה תוכלו למצוא את נאפולי שמהווה לעיר השלישית בגודלה במדינה ומשלבת בין תיירות, תעשייה ונמל ימי. עיר דרומית נוספת נמצאת באי סיציליה היא פאלרמו ומהווה לעיירת נופש מפותחת ומתקדמת.
בשורה התחתונה אם הינכם משקיעים מתחילים, נמליץ לכם להתמקד באזור דרום איטליה שצופה התפתחות עתידית.
מיסוי וחוק
איטליה מנהלת שוק נדל"ן חופשי למדי עם חוק יחיד שאומר כי בקרב משקיעים זרים חייב להתבצע יחס השקעה הדדי בין שתי המדינות. כלומר אם איטלקים יכולים לקנות נכסים אצלכם במדינה, תוכלו לקנות גם אצלם. המחירים נוחים למדי, קיים היצע רב ובנוסף ישנה אמנת מס בין איטליה לישראל שפוטרת אתכם מתשלום מס כפול.
- מס רכישה – במעמד רכישת הנכס תצטרכו לשלם מס רכישה הנע בין 2 ל-10 אחוז כאשר בבתי יוקרה המס אף גבוה יותר.
- מס על שכר דירה – מס על שכר דירה עובד בצורה של מדרגות הכנסה כך שככל שתכניסו יותר, כך תצטרכו גם לשלם מס גבוה יותר.
- תשואה שנתית – התשואה השנתית הממוצעת באיטליה עומדת על כ-4% אחוז אך היא משתנה בהתאם לסוג הכנס ומיקום הנכס ויכולה לטפס לעד 8% ויותר מכך.
יש לקחת בחשבון מיסים נוספים שיכרמסו בכיסכם כמו תשלום לעורך דין, נוטריון, שיפוץ מצב הדירה הקיימת, מע"מ והתחייבות טרום חוזית שמאלצת אתכם לשלם כ-10% משווי העסקה לפני הרכישה. לאלו מכם שמעוניינים להרחיב את טווח ההשקעות והעסקים שלהם באיטליה, דעו לכם כי רכישת נכס באיטליה על ידי משקיעים זרים מקנה לכם ויזת משקיעים באיטליה עם אשרת שהייה בת שנתיים במדינה.
סוג ההשקעה
נהוג לתחום את השקעות הנדל"ן באיטליה לשלושה חלקים:
- השכרה לטווח ארוך – בהשקעה מסוג הזה אתם רוכשים נכס להשכרה לטווח ארוך עבור תושבים מקומיים או סטודנטים זרים שמחפשים לשכור דירות בסמוך למוסדות הלימוד. במידה והינכם מעוניינים בהשקעה מסוג זה, יש לבצע מחקר מעמיק על האזור והשכונות הסובבות.
- השכרה לטווח קצר – בהשקעה זו אתם רוכשים נכס להשכרה לכל אותם מיליוני תיירים שפוקדים את איטליה מדי שנה. תיירים רבים מעדיפים להתאחסן בדירות מאשר במלונות כדי לחסוך את העלות היקרה וכדי לחוות את התחושה המקומית האיטלקית. בהשקעה מסוג זה השתדלו לבחור באזורי תיירות מרכזיים או בקרבה לחופי הים התיכון.
- השקעות אקזיט – סוג השקעה שמיועדת לאנשי עסקים ממולחים עתירי ניסיון בתחום הנדל"ן. בהשקעה מסוג זה המשקיע מחפש נכסים בעלות נמוכה, משקיע כסף בשיפוץ הנכס, ומוכר אותו במהירות האפשרית בעלות גבוהה יותר ביחס לרכישה הראשונית. השקעה זו מיועדת אך ורק לאנשים בעלי ניסיון בעסקי הנדל"ן ובהיכרות עם האזור והצביון המקומי.
איטליה היא ארץ כדאית ביותר להשקעות נדל"ן אך היא מצריכה בדומה לכל מדינה היכרות עם שוק הנדל"ן המקומי ועם האזורים המבוקשים. מחירי הנדל"ן בה נמוכים יחסית, המיסוי נוח ומאפשר, והתשואה נחשבת ליציבה במיוחד עם אפשרות להגיע לאחוזי תשואה גבוהים במקומות מבוקשים. ועם כמות תיירים כזו גבוהה, אתם יכולים להיות בטוחים שקיים ביקוש גבוה ביותר לדירות להשכרה הן לטווח קצר והן לטווח ארוך.
