מהן עסקאות פליפ והדרך הנכונה ביותר לעשות אותן
תאריך 07/03/2024
יואל
באתר שלנו התעסקנו בעיקר בעסקאות נדל"ן מניבות לטווח ארוך, כאלו בהן רוכשים נכס, משכירים אותו לטווח ארוך ומרוויחים בצורה פאסיבית במידה והכל מתנהל כשורה. אלו הן העסקאות הנפוצות ביותר בקרב משקיעים מתחילים או כאלו שמעוניינים בהכנסה צדדית נוחה לצד עבודתם היומיומית. כיום נדבר בפעם הראשונה על עסקאות פליפ שמיועדות לטווח קצר, ומאפשרות למשקיעים להרוויח תשואות גבוהות במיוחד ובמהרה.
מהן עסקאות פליפ?
עסקאות פליפ שמכונות בארה"ב גם Fix & Flip הן עסקאות נדל"ן בהן המשקיע רוכש נכס בעלות נמוכה ככל האפשר, משפץ את הנכס ומעלה את ערכו בשוק, ומוכר אותו במהירות האפשרית בעלות גבוהה יותר מעלות הקנייה הראשונית. כאשר אנחנו אומרים במהירות האפשרית, ניתן להגיד כי משקיעי פליפ מתכננים בתרחיש המהיר ביותר למכור את הנכס בתוך פחות משנה. כך המשקיע יכול לבצע גם מספר עסקאות כאלו בשנה אחת, ולהרוויח סכומים נאים במיוחד.
חשוב לומר כי עסקאות פליפ אינן מתאימות למשקיעים בלתי מנוסים, אלא אך ורק לאלו בעלי ניסיון בהשקעות נדל"ן. זאת מאחר וחלון הזמנים של המשקיעים בעסקאות פליפ הינו מצומצם במיוחד, וכל טעות קטנה עלולה להשפיע על עתיד העסקה ולרווחים על המכירה. ההבדל הגדול ביותר בין עסקאות נדל"ן סטנדרטיות לעסקאות פליפ הן שבעסקאות פליפ המשקיע צריך לעבוד באופן אקטיבי על העסקה ולהיות מעורב בפרטים הקטנים ביותר. בעסקת נדל"ן סטנדרטית המשקיע יכול לרכוש נכס ולתת את השרביט לחברת ניהול שתחפש עבורו שוכרים ותנהל לו את הנכס, אך לא כך בעסקת פליפ. במידה והנכם מעוניינים להכנס לשוק עסקאות הפליפ, תצטרכו לבצע סקר שוק נרחב כדי להבטיח את הצלחת העסקה.
מה חשוב לדעת בעסקאות פליפ?
- מיקום הנכס – בעת חיפוש אחר נכס לעסקת פליפ, חשוב לבצע סקר שוק נרחב על האזור בו ממוקם הנכס ולרכוש נכס בעלות נמוכה ככל האפשר. במידה ומצאתם נכס פוטנציאלי, ישנו חוק אצבע שאומר לבחון את כלל האזור ברדיוס של קילומטר מהנכס. מומלץ לבחור נכס ישן ולא משופץ באזור בו מקיימת התחדשות עירונית שעתידה לעלות את ערך הנדל"ן באזור כולו.
- בדיקת מצב הנכס – טרום רכישת הנכס יש לבצע בדיקה כוללת על ידי איש המקצוע שיבחון את מצב הנכס ויעריך את העלות הכספית הנדרשת לשיפוץ. על איש המקצוע לבחון את כלל חלקי הבית בדגש על מערכות הניקוז, ביוב, מצב הרטיבות בקירות, בידוד ועוד. בהיעדר ידיעה על סכום הכסף המדויק הנדרש לשם שיפוץ הנכס, אתם עלולים להפסיד רווח אפשרי ולעיתים רחוקות אף להפסיד.
- זמן מדף – בעת רכישת הנכס יש לבדוק את מצב המדף או במילים פשוטות יותר כמה זמן הנכס נמצא למכירה בשוק. בארצות הברית בהן עסקאות פליפ נפוצות במיוחד הנתון הזה נקרא בשם ADOM או Agent Days On Market. כפי שנאמר לעיל, הרציונל הוא לקנות נכס שהיה כמה שפחות זמן בשוק, וכן למכור במהירות האפשרית.
- חוק 70/30 – אחד העקרונות החשובים ביותר בעסקאות פליפ הן הצמדות לחוק ה-70/30. על פי החוק יש להקפיד על כך ששיפוץ הנכס יהיה לכל היותר כ-70% מסכום המכירה הסופי לאחר השיפוץ. כך בעסקת פליפ תוכלו למכור נכס ולהרוויח תשואה של 30%, תשואה גבוהה הרבה יותר מכל עסקת נדל"ן סטנדרטית.
אף על פי שעסקאות פליפ נשמעות כמו עסקאות חלומיות עם פוטנציאל רווחי גבוהה במיוחד, עסקאות אלה ידועות בהיותן רוויות סיכונים במידה והמשקיע אינו נערך בצורה מקיפה טרום ביצוע העסקה. הסיכונים בעסקאות אלה טמונים בכל הפרטים שצוינו לעיל: רכישה של נכס באזור לא רווחי, רכישה של נכס במצב ירוד במיוחד עם עלות שיפוץ גבוהה שאינה תואמת את חוק ה-70/30, והשארותו של הנכס על המדף במשך זמן רב. במקרים מסוימים בדיקה מוקדמת של הנכס עלולה להיות לא מספיקה, וישנו הסיכון לגילוי של ליקויים כמו עובש, בעיות מזיקים ושאריות אסבסט עם תחילת השיפוץ. דבר שייקר את תהליך השבחת הנכס ויכרסם ברווח הפוטנציאלי של מכירת הנכס.
שני נושאים חשובים נוספים שיש לבדוק טרום רכישת הנכס הוא כל הנושא המיסוי במדינה בה נרכש הנכס, ובדיקה לכך שהנכס רשום בצורה חוקית ואין בו תוספות בנייה לא חוקיות עם היעדר הוכחה משפטית לכך. על פי חוק ה-70/30 אתם עתידים להרוויח כ-30% ממכירת הנכס, אך סכום זה יצמטק בצורה הגיונית בהתאם למיסוי הנהוג במדינה, כך שמומלץ גם לברור את המדינות בהן יש לבצע את העסקאות הללו.
איפה מומלץ לבצע עסקאות פליפ?
עיקר עסקאות הפליפ מתבצעות דווקא במדינות וטריטוריות אותן אנו לא נוהגים לסקר באתר שלנו. השוק החם ביותר לעסקאות פליפ נמצא בניו זילנד בשל הביקוש הגבוה לדיור בעיר אוקלנד. שוק נוסף נפוץ במיוחד בקרב ישראלים שמבצעים עסקאות פליפ נמצא בארה"ב. אך אל דאגה, גם באירופה ישנו מקום לעסקאות פליפ וכעת נציין שלוש טריטוריות מומלצות לביצוע עסקאות שכאלה:
- צפון אנגליה – בבריטניה נמצא השוק השני החם ביותר לעסקאות פליפ אחרי ניו זילנד. ערי צפון אנגליה נמצאות בהתחדשות עירונית אדירה עם סכומי עתק שמושקעות לשם פיתוח הערים באזור. בערים כמו ליברפול, מנצ'סטר ושפילד תוכלו למצוא מגוון נכסים בעלות נמוכה שתוכלו לשפץ ולמכור בעלות גבוהה.
- סלוניקי – העיר השנייה בגודלה ביוון עם שוק נדל"ן שוקק במיוחד היא מקום מעולה לעסקאות פליפ. הביקוש לדיור בעיר גבוה במיוחד בשל המצאותה באזור הררי והיעדר היכולת להתרחבב לצדדים. מעבר לכך העיר מתוירת במיוחד, כך שתוכלו למכור את הנכס שלכם לאלו שירצו להשכירו לכל מיליוני התיירים שמבקרים בעיר.
- קרקוב – העיר אשר שוכנת בדרום המדינה היא מרכז תרבותי ותעשייתי עם מיליוני תיירים שמבקרים בה מדי שנה. בנוסף לענף התיירות המשגשג, ישנו ביקוש גבוה במיוחד לדיור בשל עשרות אלפי הסטודנטים שלומדים במוסדות הלימודים בעיר. בקרקוב תוכלו עדיין למצוא נכסים ישנים, לשפץ אותם ולמכור אותם ברווח נאה במיוחד לכל דורש.
