מהם המחוזות השונים של וורשה?

תאריך 02/05/2022

יואל

פולין מחולקת לפרובינציות שונות, כאשר ורשה, אחת מהן היא גם עיר הבירה של פולין, מכילה שני מיליון תושבים והיא אחת הערים הצומחות ביותר באירופה. ורשה נחשבת לאחת הערים הצומחות ביותר באירופה, ושוק הנדל"ן שלה נמצא במגמת עלייה מתמדת. תוך כ־4 שנים כמות הדירות שנמכרו רק הכפילה את עצמה, ובמחירים יחסית נמוכים לעיר בירה ניתן לקבל נדל"ן איכותי שיניב תשואה לאורך זמן.

לעיר מועצה מקומית וכוח פוליטי משלה שעובד במקביל לכוח הממשלתי שנמצא בבירה. לכל אחד מ-18 רובעי העיר יש מועצה משלו, ותפקידן הוא להתמקד בנושאים של הרובע הכוללים בעיקר פיקוח על חברות מוניציפליות, על רכוש העירייה ובתי הספר, ובכך לעזור לנשיא ולמועצת העיר הכללית. כל ראש רובע כזה נקרא "ראש העיר", והוא נבחר על ידי המועצה הכללית של ורשה.

במאמר הבא, נתאר בקצרה את 18 הרובעים השונים בעיר, ונראה לאיזה סוג השקעה מתאים כל אחד:

• מוקטוב (Mokotów) – רובע מרכזי, צעיר ותוסס המכיל את מרבית אוכלוסיית ורשה, כרבע מיליון. מדובר ברובע המבוקש ביותר בורשה למגורים, זאת לאור מוסדות החינוך הרבים שיש ברובע, בתי יוקרה, פארקים, אגמים ודשא ירוק עד. ברובע הזה דמי השכירות יקרים כתוצאה מהביקוש הגבוה, כך שתוכלו להשיג תשואה גבוהה דווקא באזור הזה בורשה.
• פראגה דרום ( Praga Południe)– מדובר ברובע היסטורי שמכיל אזורי טבע רחבים ואדריכלות עתיקה, לצד מבני שגרירויות מכל העולם ומבנים חדשים שנבנים בכל שנה. השכונה הפופולרית ברובע נקראת סאסקה קפה הפופולרית בשל וילות ובתי יוקרה, בניגוד לשאר הרובע שמוקדש בעיקר לאזורי תעשייה ופנאי (פארקי מים, מועדוני ספורט ועוד).
• אורסינוב (Ursynów) –רובע עם אוכלוסייה צעירה יחסית, החל מסטודנטים וכלה בעובדי משרד צעירים. הרובע מתפרסם לאור ההתפתחות המהירה בתשתיות ובמערכות הדיור ובפיתוח מעונות סטודנטים ומרכזי לימוד. כך שברובע הזה ההמלצה תהיה להתמקד בדירות לצעירים.
• וולה (Wola) – הרובע מתחיל לעבור מבתי תעשיה ומגורים ישנים, לפיתוח הדרגתי של פארקים ומרכזי דיור לא רחוק ממרכז העיר. כאן כדאי לחשוב על השקעה במרכזי הדיור החדשים, להם ביקוש גדול יותר מצד המקומיים ויתכן גם מצד התיירים.
• בילאני (Bielany) – רובע בילאני סמוך לפארק הלאומי ונחשב לאחד מהאזורים היפים ביותר בורשה. מדובר ברובע ישן יחסית המורכב מבתים נמוכים בסגנון של המאה הקודמת. מטיילים ותיירים יוכלו למצוא עניין בדירות Airbnb ברובע זה, לאור הסמיכות שלו לפארק הלאומי ולקמפוסים הירוקים.
• שרודמיישצ'ה (Warszawa-Śródmieście) – תיירות היא המפתח לרובע הזה. כאן מתרכזים לא מעט מוסדות עירוניים, אוניברסיטאות ואתרים היסטוריים רבים. השקעת נדל"ן חכמה ברובע תהיה בדירות לתיירים אותן ניתן להשכיר דרך Airbnb או בדרכים אחרות.
• טארגוואק (Targówek) – מדובר ברובע צנוע שמכיל וילות ובניינים נמוכים וכ־30% משטחו מוקדש לשטחים ירוקים ופארקים ציבוריים. ברובע קיימים פרויקטים נדל"ניים רבים במטרה להרחיב ולשפר אותו, כך שתוכלו לקחת גם אתם חלק ולבנות בו דירות מגורים חדשות.
• במווו (Bemowo) – במווו אזור שמזכיר יותר כפר יפהפה עם מבצרים היסטוריים ופארקים לאומיים. זהו רובע פחות עירוני, אך יש בו תוכנית לבנות פארק מדע וטכנולוגיה רחב ידיים בעל פוטנציאל נדל"ני גבוה.
• אוחוטה (Ochota) – זהו רובע קטן יחסית, אך ממוקם אסטרטגית קרוב למרכז העיר, כך שהביקוש אליו גבוה יותר מאשר הרובעים המרוחקים. ברובע קיימים לא מעט אגמים, פארקים ואפילו מדרון סקי מלאכותי. כך שתוכלו להשקיע בדירות לתיירים או למקומיים שרוצים לגור ברובע קרוב למרכז העיר.
• ביאוומקה (Białołęka) – רובע תעשייתי שנמצא בצמיחה מתמדת, המושך אליו בעיקר משפחות צעירות כתוצאה מריבוי במקומות עבודה, מוסדות חינוך טובים וסביבה טבעית. ברובע, יש פרויקטים נדל"ניים בהם תוכלו לרכוש דירה ולהשכיר אותה למשפחות הללו.
• פראגה צפון (Praga Północ) – אזור תיירותי המכיל גן חיות ענק עם כ-300 מיני בעלי חיים, פארק ומרכז ספורט גדול. מדובר ברובע קטן יחסית עם אתרים היסטוריים עתיקים מהמאות הקודמות. ניתן להשקיע כאן בנכסים לתיירים ומקומיים כאחד.
• וואור (Wawer) – רובע המיועד לתיירים חובבי טבע וטיולים, כולל שבילי אופניים, טיולים רגליים ויערות רחבים. מדובר באזור פחות עירוני שניתן לנצל אותו לרכישת צימר או בקתת נופש קטנה ולהשכיר אותה.
• ז'וליבורז' (Żoliborz) – רובע המונה 50,000 תושבים, מכיל נוף ירוק, פארקים, בריכות וגני שעשועים. הרובע שומר הרבה על הקסם שלו משום שאין בו מרכזי תעשיה או בניינים מודרניים, כך שהשקעת נדל"ן באזור הזה תתאים לבתי נופש וצימרים.
• אורסוס ( Ursus) – מדובר ברובע תעשייתי, בו אחוזי הפשיעה הם הנמוכים ביותר בורשה. הרובע מקשר את ורשה לפרובינציות אחרות בפולין באמצעות מערכות רכבות וכבישים בינלאומיים. רוב השטח של האזור מוקצה לשימוש תעשייתי, פיתוח דיור ושיפור תשתיות, כך שהוא יכול להיות אטרקטיבי להשקעה.
• ולוכי (Włochy) – מכיוון ששדה התעופה הבינלאומי נמצא ברובע הזה, רוב הבניינים כאן נמוכים, כך שלא ניתן לבצע פרויקטים נדל"ניים רווחיים לגובה. לעומת זאת, כמות הנוסעים שעוברים ברובע מהווה יתרון משמעותי שתוכלו להשתמש בו לטובתכם – בתי מלון ליליים, דירות להשכרה עבור נוסעים וכו'.
• רמברטוב (Rembertów) – מדובר ברובע קטן מאוד המכיל כ-20,000 תושבים, והיער שבשטחו משמש כמגרש אימונים לצבא הפולני. הרובע ברובו הוא כפרי והשקעות נדל"ן בו זולות אך לא כל כך פופולריות.
• וסווה (Wesoła) – אחד הרובעים החדשים של ורשה המשמש כ-10% משטחו כשטח חקלאי. בדומה לרמברטוב מדובר ברובע כפרי ומאוכלס הכולל בעיקר דירות מגורים גדולות.
• ולנוב (Wilanów) – אזור יוקרתי ופופולרי בקרב המעמד הגבוה יותר בעיר. הרובע שימש בעבר כבית קיץ עבור בית המלוכה הפולני כך שהוא מכיל אתרי תיירות כמו הארמון של ג'ון השלישי מהמאה ה-17 ועוד. ניתן להשקיע בדירות יוקרה ובכך לקבל דמי שכירות גבוהים יותר. מנגד, ההשקעה והאחזקה יעלו לכם לא מעט, כך שנדל"ן ברובע זה מיועד למשקיעים בעלי תקציב גבוה.