מהם היתרונות ברכישת דירה חדשה לעומת יד שניה?
תאריך 02/05/2022
יואל
כאשר תימצאו בתהליך בחירת דירה להשקעה תצטרכו לשקול מספר קריטריונים מהותיים שיובילו אתכם להשקעה הסופית, כגון: באיזו מדינה נמצאת הדירה? מהו מיקום הדירה? מהו גודלה? היבט נוסף, ומשמעותי למדי, נוגע למצב הדירה: האם היא דירה מיד שנייה? האם היא דירה חדשה? אם היא דירה ישנה, מהו המצב שלה – כולל צנרת, תשתיות חשמל, תשתיות ריצוף, מים, יציאות ביוב?
למצב הדירה חשיבות רבה, מכיוון שהוא משפיע על התשואה הסופית שהנכס יניב. דירה בה התשתיות לא יציבות וישנות תדרוש כמות שיפוצים מאסיבית מדי כמה שנים, שיפוצים עליהם תידרשו לשלם מכיסכם בתור בעלי הדירה. ההתלבטות של משקיעים רבים מובנת – מצד אחד, דירות ישנות יניבו שכר דירה נמוך יותר מדירות חדשות ומשופצות. אך מנגד, דירות ישנות הן זולות ונגישות יותר לרכישה כהשקעה, לעומת דירות חדשות ששוות יותר בשוק הדיור אך העלות שלהם תהיה בהתאם.
אם כן, באיזה נכס עדיף לכם לרכוש בתור השקעה – דירה חדשה או דירת יד שניה? במאמר זה נסקור בפניכם את יתרונות ההשקעה בדירה חדשה לעומת השקעה בדירה יד שניה.
תנאי תשלום משתלמים
דירות חדשות נמצאות בסיכון גבוה לאי-מכירה מצד הקבלן שמוציא אותן לשוק, לכן תנאי רכישת דירה חדשה הם לרוב משתלמים מאוד: למשל – תשלום של 20% בתחילת התהליך ו80% עם קבלת המפתח. כך שלא תופתעו במהלך הרכישה מסכומים נוספים ולא תידרשו להוסיף על סכום החתימה. בנוסף, קנייה "על הנייר" של נכס שעתיד להיבנות זולה יותר ב-10-15 אחוזים ממחירי השוק הרגילים לדירות חדשות בשל צורך הקבלן ברוכשים ראשונים בכדי להמשיך בביצוע הפרויקט. אופציה כזו, תאפשר לכם להיכנס בסיכון נמוך לפרויקט חדש מספר שנים לפני רכישת הדירה בפועל, להשיג תנאי תשלום טובים יותר ולבסוף לזכות בדירת קבלן חדשה לחלוטין במחיר אטרקטיבי מאוד.
סיבה נוספת לרכוש דירה חדשה היא שבמדינות רבות מוצעים תמריצי מס למשקיעים בדירות חדשות כדי לעודד יזמות בנייה. לדוגמה פולין, אין מס רכישה על פרויקטים חדשים.
תשתיות הדירה
גרתם פעם בדירה חדשה לחלוטין? גרתם גם בדירה ותיקה יותר שנמצאת מספר שנים בשוק? אם כן, אתם לא צריכים את ההסברים שלנו כדי להעיד: ההבדלים בין דירה ישנה לחדשה הם תהומיים. בעוד בדירה ישנה צצים בכל שנה תקלים ובעיות, דברים נשברים, הצנרת נסתמת, הברז דולף, החשמל קופץ, הקירות מתפוררים, הרצפות נשברות ועוד אינספור תקלות.
בדירה חדשה אחוז הבעיות קטן במידה ניכרת כתוצאה מהתשתיות החדשות ובנייה חכמה יותר. מאחר ואתם בעלי הדירה, מוטלת עליכם האחריות לדאוג לכל התיקונים האלו. כך שאם אתם לא מעוניינים לבלות חלק ניכר מזמנכם בהתעסקות עם בלטות שבורות או עם מנעולים תקולים בדירה שנמצאת מרחק אלפי קילומטרים מכם, דירה חדשה היא חד משמעית הנכס שהכי משתלם לכם להשקיע בו. בנוסף, דירה תקינה וחדשה יהיה יותר קל להשכיר ולא תצטרכו לבצע בה שיפוצים מדי מספר שנים.
דברים אלו רלוונטיים מאוד לדירות מזרח אירופאיות, משום שבערים רבות במדינות מזרח אירופאיות נמצאים אינספור בניינים ישנים שלא חודשו במשך עשורים, ומצב התשתיות שלהם בהתאם. רכישת דירה חדשה באזור כזה תספק לכם יתרון משמעותי על המתחרים בשוק הנדל"ן.
ירידת ערך
כולנו שואפים לרכוש נכס נדל"ני שערכו רק יעלה ויעלה מדי שנה, אך מצב כזה אינו ריאלי. דירות מאבדות מערכן בזמני משברים כלכליים או כאשר נבנה מספר גבוה של דירות חדשות באזור. עם זאת, דירה חדשה נהנית מיתרון חשוב: ערכה יישאר גבוה במשך שנים ארוכות מאז תאריך בנייתה משום שמצבה יהיה טוב יותר מהדירות הישנות המוצעות בשוק. דירות ישנות, לעומתן, שנשארות ישנות ולא משופצות – יסבלו מירידת ערך כמעט בכל אזור.
הנאה מהרכישה
הדירה הזו הולכת להיות אחד הנכסים הכי יקרים שקניתם בחיים – אז כדאי שתהנו ממנה! השקעה בדירה חדשה, מבריקה ונוצצת תעניק לכם תחושת סיפוק משמעותית, תאפשר לכם להגיע לאזור ולהתגורר בדירה לנופשים בזמני ביניים, ותאפשר לכם לשווק אותה לשוכרים פוטנציאליים מתוך גאוות יחידה אמיתית. נכס מעולה, במצב מצוין ובמראה נהדר – והוא שייך לכם.
תשואה הולמת
על דירה חדשה ויפה, שתתפקד ברמה גבוהה במשך כל תקופת המגורים בה, השוכרים שלכם ישלמו יותר. כך למרות ששילמתם יותר על רכישת הדירה – גם התמורה מהשכירות גבוהה יותר וההשקעה נשארת משתלמת.
ביטוחים
מאחר ומצב הדירה טוב יותר תצטרכו להשקיע פחות בתשלומי ביטוחים על מצב הדירה ועל נזקים שעלולים לקרות בה. דירה חדשה תיבנה לפי תווי התקן המקובלים במדינה, ולכן לא תצטרכו להשקיע סכומים נוספים בהתאמת דירה ישנה לתקני הבטיחות החדשים. בנוסף, דירה חדשה מחזיקה באחריות קבלן על חלקים מהדירה, כך שאם משהו ישתבש – יש מי שיישא באחריות, ולא על חשבונכם.
מחיר משתלם ביחס לשוק
למרות ההנחה המקובלת, לפיה רוכשים יעדיפו דירות חדשות על פני דירות ישנות, בערים רבות המצב הפוך. דירות ישנות זמינות יותר ומושכות רוכשים שמחפשים מגורים באזורים פסטורליים, שוקקי חיים, בתשלום בינוני. מצב זה יוצר בעיה בקרב הקבלנים, שמתקשים למכור דירות חדשות. לכן המחירים של דירות חדשות אמנם גבוהים יותר, אך נמוכים ביחס לדירות ישנות, מה שיוצר פער בהחלט משתלם מול דירות יד שניה בהתחשב בעליית ערך הדירה החדשה בשנים הבאות..
