מדריך לרכישת בית נופש
תאריך 12/09/2024
יואל
תמיד חלמתם לרכוש בית נופש במיקום פסטורלי שבו תעבירו את חודשי הקיץ החמים? או דווקא בית על הים שתוכלו לברוח אליו בימי החורף הגשומים? בית נופש הוא פתרון מעולה לאלו שמעוניינים להתגורר באופן זמני מחוץ לביתם הפרטי, ולהשכיר אותו בזמן שהוא נותר עומד ריק ומחכה לאכלוס. עם הפיכתו של העולם לכפר גלובלי קטן, האפשרויות לרכישת בתי נופש גדלו ונדמה כי ניתן לרכוש אחד כמעט בכל מקום בעולם. אך היכן באמת משתלם לרכוש בית נופש? ומהם הדברים שעליכם לקחת בחשבון לפני שאתם יוצאים לכיוון ההרפתקה החדשה? כיום נתן לכם מדריך קצר על רכישת בית נופש ומספר כללי מפתח שיעזרו לכם בעת רכישה של בית שני.
מיקום
כולם יודעים שנכס נדל"ני טוב מתחיל במיקום אסטרטגי עם תנועה שנמשכת לאורך כל ימות השנה. אם אתם מתכננים להתגורר בבית הנופש לתקופה קצרה, אתם רוצים להיות בטוחים שהוא לא ישאר ריק בזמן שאתם מתגוררים בביתכם הראשי ותוכלו להשכיר אותו עבור תיירים ומקומיים. זהו נתון הכרחי במידה ואתם רוכשים את בית הנופש עם משכנתא שתאלץ אתכם לשלם החזרים חודשיים למשך מספר שנים. לכל הגרוע אתם רוצים להגיע למצב של Break Even בו ההכנסות שלכם מכסות את ההוצאות, ובמקרים האופטימלים אתם רוצים להרוויח על בעלות בית הנופש כדי להבטיח לכם הכנסה מהצד.
כלל המפתח לבחירת לוקיישן לבית נופש הוא לבחור בעיר או כפר שמזג האוויר בו שמשי למשך מרבית ימות השנה. שני יעדים העונים על הנתון הזה הם אלגרבה בפורטוגל והאיים הבאלריים בספרד. אולם ישנם יעדים שבהם עונות החורף גשומות וקרירות ועדיין נרשמת בהם תיירות ערה ושוקקת. חלק מהיעדים הינם ערים שמתוירות מאסיבית באופן טבעי כמו כרתים וונציה, וחלק מהיעדים הינם מקומות שפנסיונרים בוחרים להעביר בהם את תקופות החורף הקרות בעלות זולה.
חישוב תקציב
רכישה של בית נופש היא הוצאה עם טווח רחב במיוחד, בית נופש בקפריסין או בבולגריה יעלה לכם משמעותית פחות מבית נופש בנורווגיה או באוסטריה. חשוב לבצע חישוב תקציבי לפני שאתם מחליטים לרכוש בית נופש ומומלץ לצוות את המשימה הזו ביחד עם חיפוש המיקום. כמו כן, בעת חישוב התקציב שמרו סכום בצד לעלויות בלתי צפויות כמו שיפוצים, חברת ניהול שתנהל עבורכם את הנכס מרחוק וכמובן גם המיסוי.
נושא המיסוי משתנה ממדינה למדינה ויש לבדוק את כל המיסים שתאלצו לשלם לפני רכישת הנכס. במדינות מסוימות תוכלו לקזז את חלק מההוצאות ולהזדכות עליהן, ובחלק מהמקומות תהיינה הגבלות על טווח הזמן שבו תוכלו להשכיר את הנכס לאחרים. זאת לאחר שממשלות החליטו לצאת נגד פלטפורמת ה-Airbnb בטענה כי היא מצמצמת את היצע הנכסים עבור מקומיים ומייקרת את המחייה.
תחזוקה
בעלות על בית נופש אינה נגמרת ברגע בו אתם חותמים על חוזה המכירה, המסע שלכם רק מתחיל. כפי שאתם דואגים לתחזוקה השוטפת של ביתכם, כך תצטרכו לדאוג לתחזוק בית הנופש שלכם גם בזמן שאתם לא נמצאים בו. במידה והנכס אינו נמצא קרוב לביתכם וזמן פנוי זהו משאב יקר מדי עבורכם, תצטרכו להיעזר בחברת ניהול ואחזקה שתדאג לאכלוס הנכס והן לתחזוקת המבנה הכולל. חברת הניהול כמובן תגבה תשלום שינגוס לכם ברווחים ויש לקחת זאת בחשבון.
לעיצוב פנים וחוץ יש תפקיד משמעותי מאוד בבית הנופש, והם ישפיעו באופן ישיר על המגורים בו. בין אם זה החומר ממנו עשויה הרצפה, צורת הגג ובגודל החלונות, לכל אחד מהם ישנה השפעה על כמות השמש, בידוד החום והעמידות בפני המשקעים. מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של מומחה בתחום על מנת לגלות את מלוא הפוטנציאל של בית הנופש ולדעת מהם הדברים שיכולים להעיב על חווית המגורים בו.
חשוב לציין שישנם גם חוקים עירוניים שתקפים לגבי בתי נופש בפרט ובתים באופן כללי, כמו גובה הבית, השטח עליו מתפרשת הגינה, ורוחב הנכס הכללי. כך שאם אתם מתכננים שיפוץ והרחבת הנכס על מנת להעניק לו נראות מזמינה, כדאי להיעזר בעורך דין מקומי שדובר את השפה ומעורה בחוקה המקומית.
יתרונות ברכישת בית נופש
- השקעה לטווח ארוך – מעבר ליכולת להתגורר בבית הנופש או להשכירו לתיירים ומקומיים, במידה ובית הנופש ממוקם במיקום אסטרטגי, הוא צפוי לחוות עלייה בערכו הנדל"ני. דבר שיאפשר לכם לגבות דמי שכירות גבוהים יותר או למכור אותו בהמשך ברווח גבוה משמעותית ממחיר הקנייה הראשוני.
- חיסכון כספי – אם אתם מאלו שאוהבים לטייל בעולם ויוצאים לחופשות באופן תדיר, בית נופש יכול לחסוך לכם משמעותית את מחירי הלינה בעת חופשה. בנוסף לכך, בית הנופש יכול לשמש בתור משרד זמני לפרויקטים, ולקיים בו פגישות עסקים ומרכזי עבודה ממוקדים.
- אפשרות פרישה – כאשר תגיעו לגיל הפרישה, יהיה בבעלותכם בית שתוכלו להתגורר בו ולהנות מאורח חיים שקט במיקום פסטורלי. זהו יתרון משמעותי עבור אלו שמתגוררים בעיר עמוסה וסואנת, ורוצים לבלות את גיל הפרישה שלהם באווירה אחרת.
חסרונות ברכישת בית נופש
- החזרים חודשיים משתנים – כולנו היינו עדים לתנועת הריביות בשנים האחרונות, כאשר ההחזרים החודשיים קפצו והקשו מאוד על בעלי הנכסים. שיעור הריבית אמנם צפוי לרדת באמצע שנת 2024, אך יש לקחת בחשבון כי שיעור הריבית הינו דבר בלתי צפוי ויכול לחוות עליות וירידות בלתי צפויות.
- הסתמכות על תיירות – בית נופש מאכלס בדרך כלל תיירים או מקומיים שמגיעים להתגורר בו באופן זמני. עונת תיירות חלשה עלולה לפגוע בהכנסותיכם בצורה לא צפויה שתעלה לכם בהפסד כספי משמעותי.
- תחזוקה יקרה – בעלות על בית נופש משמעותה לשמור על תחזוקת הבית באופן שוטף למשך כל ימות השנה, ובו זמנית להיות מוכנים לעלויות בלתי צפויות שעלולות לצוץ כמו תיקוני רטיבות, בעיות חשמל ועוד. חברת ניהול יכולה להקל על כך, אך כפי שנאמר לעיל היא תגבה מכם תשלום שיש לשקלל אותו בהוצאות הקבועות.
