למה כדי לכם להשקיע בדירה בחול?
תאריך 30/10/2022
יואל
זה לא סוד שמחירי הנדל"ן בארץ זינקו בשנים האחרונות לסכומים אסטרונומים ודירה הפכה להיות חלום רחוק שרק מטשטש יותר ויותר עם הזמן. כולנו זוכרים את מחאת האוהלים שהובילה אלפי צעירים ומבוגרים לרחובות במחאה על מחירי הדיור ועל כך שרבים מהם לעולם לא יוכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה בארץ. עליות המחירים ומצב הדיור הובילה ישראלים רבים להשקיע ברכישת דירות מעבר לים באירופה, ארה"ב ואף במקומות מרחוקים יותר כמו אירלנד ואיחוד האמירויות איתה ישראל חתמה לא מזמן על הסכם שלום. כך נוצרה בועת נדל"ן עמוסת משקיעים ישראלים שתרים אחרי נכסים להשקעה בתקווה להגיע להכנסה פאסיבית עם תשואה גבוהה.
אבל למה להתרחק בכלל מישראל? הרי אנחנו גרים כאן, דוברים את השפה והמנטליות מוכרת לנו יותר מכל דבר אחר. כמו כן, ישראל היא כפר קטן בהשוואה למדינות אחרות בעולם ובנסיעה ברכב הפרטי או ברכבת ניתן להגיע לכל עיר תוך מספר שעות בודדות. אך המציאות היא שהנדל"ן בישראל רק מתייקר משנה לשנה ונדרש סכום התחלתי גבוה במיוחד על מנת לרכוש כאן דירה. לצורך העניין, עלות ממוצעת של דירה בישראל עומדת על למעלה מ-170 משכורות כאשר בקפריסין שנמצאת במרחק טיסה של 40 דקות מכאן המחיר הממוצע לדירה הוא כ-70 משכורות.
המיסוי בישראל כבד למדי עם מס רכישה שמטפס מיום ליום, מס שבח ומס רווחי הון שמשאיר את המשקיעים הישראלים עם סכום כסף פעוט בכיס. גם אם אתם בעלי אמצעים ותצליחו לרכוש דירה במרכז תל אביב או דירת רחבת ידיים בפריפריה, התשואה בארץ היא בעלת אחוז חד ספרתי שמגיע לכל היותר ל-5%. לעומת זאת, התשואות בחול גבוהות יותר ואף מגיעות לאחוזים דו ספרתיים במדינות שונות.
אז איפה באמת כדאי להשקיע בנדל"ן? אצלנו באתר תוכלו ללמוד על מדינות רבות באירופה ולקרוא לעומק על האזורים הכדאים להשקעה ועל חוקי המיסוי ואחוזי התשואה העתיידים. במידה והינכם מעוניינים להשקיע בדרום אירופה תוכלו לקרוא את המאמרים על ספרד, ופורטוגל שהפכה להיות בועת ישראלים בשנים האחרונות. כמו כן, מזרח אירופה היא יעד חם במיוחד להשקעות עם מדינות כמו גאורגיה, אוקראינה ובולגריה. גם קפריסין שכנתנו היא מדינה מעולה להשקעות נדל"ן כאשר תוכלו למצוא דירות במחיר מוזל גם בדרום קפריסין וגם בצפון קפריסין שהיא יעד נסתר וחבוי עם בתי מלון ואטרקציות לכל המשפחה.
כאמור להשקעות נדל"ן בחול יתרונות רבים עבור ישראלים שהצליחו לחסוך סכום כסף מסוים ורוצים להרוויח אפיק פרנסתי יציב ובטוח. חלק מן הסיבות להשקעות נדל"ן בחול אותן ניתן למנות הן:
- עלויות השקעה נמוכות – מחירי הדירות בחו"ל נמוכים משמעותית ממחירי הדירות בארץ שמאמירים משנה לשנה. בעלות של דירת שני חדרים במרכז ת"א תוכלו לרכוש דירת רחבת ידיים באירופה ואף להשאר עם עודף בכיס או לרכוש דירה נוספת. עם התחזקות השקל והתרסקות היורו כוח הקנייה של הישראלים הפך לחזק מתמיד ומחירי הדירות בחו"ל הפכו לנוחים מתמיד עבור משקיעים ישראלים.
- תשואה פוטנציאלית גבוהה – כפי שנאמר לעיל התשואה בישראל עומדת על אחוז חד ספרתי כאשר תשואה של 5% נחשבת לבין הטובות בארץ. לעומת זאת, אחוזי התשואה בחו"ל מתחילים פחות או יותר מ-5% אחוז ומגיעים לעיתים למספרים דו ספרתיים עם 10% ו-12%.
- גמישות נדל"נית – בחו"ל תוכלו להשכיר את הדירות שלכם לטווח קצר וארוך עבור אוכלוסיה מגוונת. שכירות לטווח ארוך יכולה להתבטא במשפחות שמחפשות דירה להתגורר בהן, או סטודנטים שמחפשים לשכור דירת שותפים ביחד עם מספר אנשים כדי לגור בסמוך לאוניברסיטאות השונות. שכירות לטווח קצר באה לידי ביטוי בהשכרת הנכס עבור תיירים ששוכרים דירות דרך פלטפורמות ה-Airbnb ו-com כאשר הם יוצאים לחופשות ופוקדים ערים שונות בתור תיירים.
- מיסוי נוח – מדינות רבות מאופיינות בשוק נדל"ן חופשי עם מסים מופחתים בניגוד לישראל שמנהיגה מדיניות מיסים קשוחה למדי. בנוסף לכך, לישראל יש אמנת מס עם מדינות רבות שתמנע מכם תשלום מיסים כפול ואף תקזז את המס שידרש לתשלום.
בהלת הישראלים לרכישת דירות בחו"ל ייצרה כדור שלג מתגלגל שאין לדעת מה סופו, ובמקרים מסוימים אף הותירה משקיעים חסרי ניסיון בהפסדים עקב השקעות פזיזות ולא נכונות. לפני שאתם ממהרים לרכוש דירה בחו"ל ישנם מספר דברים שעליכם לבדוק לפני:
- מיקום הנכס – בדקו טוב את האזור בו אתם רוצים לרכוש דירה וודאו כי זהו אזור מתפתח ומתקדם ולא דירה בפאתי העיר עם תנועה מנומנמת. תוכלו למצוא דירות רבות באירופה במרכזי העיר, בסמוך לאוניברסיטאות ואף שכונות מתפתחות עם תנועת צעירים ערה שמחפשת להתיישב ולפתח את האזור. כמו כן, חפשו מדינות עם מטבע מקומי חלש יותר בהשוואה לשקל הישראלי החזק.
- מיסוי – למרות שבחו"ל מונהג לרוב שוק נדל"ן חופשי זה לא פוטר אתכם מללמוד את חוקי המיסוי השונים במדינה. בנוסף לכך, בדקו האם המדינה בעלת אמנת מס עם ישראל כדי שתהיו פטורים מתשלום מס כפול.
- השקעה עצמאית מול גוף מקשר – במידה ואתם חסרי ניסיון בתחום הנדל"ן אנו ממליצים לכם בחום לבצע את הרכישה ביחד עם קבוצה רכישה או מול גוף מקשר אחר. היעדר הניסיון והידע המקדים עלול להוביל אתכם להשקעה פזיזה, לא מניבה ואף במקרים מסוימים להפסד כספי.
- חברת ניהול – אם אתם רוכשים דירה במדינה מרוחקת אנחנו ממליצים לכם לעבוד עם חברת ניהול על מנת שיוכלו לטפל בנכס ובתשלומי שכר הדירה של השוכרים. חברת הניהול אמנם גובה מכם אחוזים אך היא מטפלת בכל הקשור לנכס ופוטרת אתכם מלפטור בעיות מרחוק.
