כיצד פיקוח על שכר הדירה עלול לגרום למשברי דיור
תאריך 21/11/2024
יואל
במדינות רבות באירופה ישנם חוקים ורגולציות שמגבילות את בעל הנכס כאשר הוא מעוניין להגדיל את שכר הדירה של השוכרים בנכס. חלק מהמדינות שבהן תוכלו למצוא הגבלות כאלו הן גרמניה, הולנד, אוסטריה, בריטניה ועוד. הפיקוח על שכר הדירה הוא צעד שהממשלות נקטו על מנת לצנן את שוק הדיור הבוער של השנים האחרונות ולהעניק דיור בר השגה עבור כל האזרחים. על הנייר נדמה כי פיקוח על שכר הדירה אמור לעבוד באופן נפלא ולתת מענה ישיר לכל האזרחים, אך ממחקרים עולה כי לפיקוח על שכר הדירה יש דווקא השפעות שליליות שעלולות לתרום למשברי הדיור שקורים כרגע בעולם. ננסה כיום להסביר מדוע הפתרון החלומי להגבלת שכר הדירה דווקא מוביל לצמצום של הדיור ולפגיעה הן בשוכרים והן במשכירים.
הסיבה למשברי הדיור שקורים כעת בעולם אינה טמונה אך ורק במחירי שכר דירה גבוהים, אלא בהמון משתנים נוספים כאשר המרכזי בהם הוא אי אספקה של יחידות דיור. שוק הבנייה באירופה נמצא כרגע בשפל לאור התייקרות של כלל חומרי הגלם, האינפלציה והתייקרות המשכורות המשולמות לעובדים בשוק הבנייה. גרמניה היא אחת המדינות שסובלות ממשבר בנייה שכזה כאשר ישנו צורך במאות אלפי יחידות דיור באופן דחוף על מנת לאכלס את האוכלוסיה שגדלה מיום ליום. המדינה מנסה אמנם לענות על הצורך, אך בפועל פחות ופחות פרויקטים מאושרים ואין צפי להשוואה בין ההיצע לביקוש בשנים הקרובות.
פגיעה בבעלי הנכסים
הראשונים שבאופן טבעי נפגעים מפיקוח על שכר הדירה הם בעלי הנכסים שיכניסו פחות רווח לכיס שלהם. הסכנה האמיתית היא לא לחברות הנדל"ן הגדולות שבבעלותן מאות יחידות דיור, אלא למשקיעים הצנועים שבבעלותם מספר נכסים בודדים. פיקוח על שכר הדירה יפגע ברווח שלהם, בעוד הם עדיין יאלצו לשלם את תשלומי המשכנתא החודשיים שנכון להיום גבוהים ביותר.
פיקוח על שכר הדירה גם ירחיק משקיעים חדשים שירצו להכנס אל שוק הנדל"ן, ובמקום זאת יחליטו לפנות לאפיקי השקעה אחרים. ברגע ששוק השקעות אחד הופך להיות פחות ופחות רווחי, המשקיעים החכמים מיד יחפשו אחר השקעות משתלמות יותר. כמו כן, משקיעים שיש כבר בבעלותם נכסים וימצאו את עצמם לא מצליחים לשלם את תשלומי המשכנתא החודשיים או שירוויחו רווח זעום, עלולים לשקול למכור את נכסיהם ולצאת משוק הנדל"ן.
בעלי הנכסים אמנם ישלמו פחות מיסים מאחר והרווח שלהם יהיה באופן טבעי נמוך יותר, אך מיסים מופחתים יפגעו בממשלה מאחר והרווח שלה יהיה נמוך יותר. כך שלא משנה איך תסובבו את זה פיקוח על שכר הדירה תגרום לפגיעה הן בבעלי הנכסים והן בממשלות שיזמו את הפיקוח מבעוד מועד.
פגיעה בשוכרים
על פניו נדמה כי פיקוח על שכר הדירה אמור להטיב עם השוכרים שיאלצו לשלם מחיר נמוך יותר בכל חודש עבור שכר הדירה, אך זהו פתרון זמני ביותר שבטווח הארוך יפגע בהם. ראשית, חתך האוכלוסיה שירוויח מהפיקוח על שכר הדירה יהיו אלו מהמעמד הכלכלי הגבוה, כאשר בני המעמד הנמוך ואלו שנמצאים בקושי משמעותי בתשלום שכר הדירה לא ירגישו את הפיקוח כלל. כך נוצר מצב שהפיקוח מטיב רק עם חתך אוכלוסיה אחד ומפספס לגמרי את החתך באוכלוסיה שזקוק לכך ביותר.
היעדר בנייה של יחידות דיור חדשות בשל הפיקוח על שכר הדירה עלול לפגוע בצעירים שמעוניינים לעזוב את בית הוריהם מאחר והם יתקשו למצוא דירות זמינות עבורם. כמו כן, השוכרים הקיימים שגרים בדירות שלא בבעלותם יכולים לפגוש בבעלי נכסים שלא מעוניינים לטפח ולשפץ את הנכס מאחר וזה פשוט לא יהיה רווחי עבורם. השוכרים אמנם יהנו מתשלום שכר דירה נמוך, אך בחיי יומיום בדירה לא משופצת ומוזנחת.
אם נקח לדוגמא את ברית המועצות שבה היה פיקוח הדוק ביותר על שוק הדיור ואזרחים נאלצו לחכות שנים רבות עד שהם קיבלו אישור להתגורר בדירה, אפשר לראות שהפיקוח רק פגע באוכולסיה במקום להטיב עמה. היצע הדירות היה נמוך ביותר, אזרחים התגוררו שנים בדירות צרות ידיים תוך כדי שהם מחכים לדירות מרווחות יותר, ובאופן כללי התקיים שוק נדל"ן רדום שאינו הטיב עם שום צד.
בשורה התחתונה כדי שיהיה שוק השקעות נדל"ן מניב, צריך שכל הצדדים יתרמו באופן מסוים ויגרמו להזרמה של כספים באופן מתמיד. ברגע שישנו פיקוח על שכר הדירה, בעלי הנכסים הם אלו שיפגעו בטווח הקצר, אך בטווח הארוך תווצר פגיעה הן בשוכרים והן במדינה כולהץ
