טאלין

תאריך 03/07/2025

יואל

 

בעקבות הכתבה שפרסמנו באתר שלנו על כדאיות השקעות נדל"ן במדינות הבלטיות החלטנו להעמיק יותר ולהביא לכם מידע מדויק יותר אודות ערים מומלצות להשקעה במדינות הבלטיות שכוללות את ליטא, לטביה ואסטוניה. כיום נסקור את עיר הבירה של אסטוניה טאלין הממוקמת בחלקה הצפוני של המדינה ומאכלסת בתוכה כחצי מיליון בני אדם. אסטוניה המכונה רבות בתור "הנמר הבלטי" ידועה באחת המדינות המשגשגות בגוש הבלטי בפרט ובאירופה בכלל. המדינה שקיבלה עצמאות רק בתחילת שנות ה-90 בעלת כלכלה מפותחת למדי שכמעט ולא משאירה זכר לעברה האפרורי כחלק מברית המועצות. לפני שאתם מפנים את תשומת לבכם אל עבר ערים מומלצות להשקעה באסטוניה מומלץ מאוד להתחיל בעיר הבירה מאחר והיא המרכז הכלכלי המפותח ביותר במדינה והיא פי 5 מאוכלסת יותר מעיר הבאה באסטוניה. 

טאלין ממוקמת בקצה הצפוני של המדינה במרחק של שעת נסיעה במעבורת מפינלנד השכנה והיא מתפרשת על פני 160 קילומטרים רבועים. נמל התעופה הבינלאומי של אסטוניה על שם שם לנארט מארי ממוקם כ-4 קילומטר בלבד ממרכז העיר של אסטוניה וישנה תנועה ערה של טיסות בינלאומיות ממגוון יעדים באירופה. כמו כן כפי שנכתב לעיל ניתן להגיע למדינות צפון אירופאיות כמו שבדיה ופינלנד באמצעות מעבורת ימית. בעוד ששאר ערי אסטוניה סובלות מהגירה שלילית בשל היעדר מקורות עבודה והיותה של אסטוניה מדינה מיוערת ביותר עם שטחים מאוכלסים מצומצמים, טאלין זוכה להגירה חיובית של מקומיים והן של זרים אשר מגיעים לבצע עסקים בשל הקלות והנוחות של ביצוע עסקאות במדינה. אסטוניה ממקומת במקום ה-16 במדד לביצוע עסקים בעולם והליך של הקמת חברה מקומית בה מתבצע תוך מספר ימים בודדים. 

שני ענפי כלכלה שמחזקים את ענף הנדל"ן שמתחזק משמעותית בשנים האחרונות הם ענף התיירות וענף החינוך. כמיליון תיירים פוקדים את טאלין בשנה בשל הקרבה של העיר לפינלנד ושבדיה בהן האטרקציות, חיי הלילה וההוצאות הכלליות גבוהות משמעותית ביחס לאסטוניה. בתקופת ברית המועצות היה אף נהוג בקרב תיירים רוסים להגיע לאסטוניה להשתכר בברים ובמסעדות שיש למדינה ולאחר מכן לחזור בחזרה לרוסיה. אם נסתכל על ענף החינוך בטאלין נראה כי בעיר יש ריבוי של מוסדות חינוך במגוון מקצועות שמושכים אליהם סטונדנטים רבים על מנת לרכוש השכלה גבוהה. איכות החיים באסטוניה גבוהה למדי כאשר את השירותים הטובים ביותר תוכלו למצוא כמובן בעיר הבירה. 

אופי שוק הנדל"ן בטאלין:

• • עלות – למעט מספר ירידות מצומצמות ערך הנדל"ן בטאלין מתייקר משנה לשנה בקצב שקשה לעיתים לעקוב אחריו. נכון לכתיבת כתבה זו מחירו הממוצע של מ"ר בטאלין מוערך בכ-3000 אירו כאשר ככל שתתקרבו למרכז העיר המחיר יעלה משמעותית. ביחס לערי בירה מערב אירופאיות המחיר עדיין יחסית זמין, אך לא ביחס למזרח ומרכז אירופה. 

• תשואה – כיאה לשוק יציב וכמעט נטול סיכונים התשואה אינה גבוהה במיוחד ונע סביב ה-4.5%. ככל ששתרחקו מטאלין תוכלו למצוא נכסים שיניבו לכם תשואה גבוהה יותר, אך הסיכון להשקעה גדל גם. על מנת להרוויח תשואות גבוהות יותר ניתן להשכיר במרכז העיר את הנכס שלכם לטווח קצר באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking.com. 
• מיסוי – לישראל ואסטוניה ישנה אמנת מס שתמנע מכם תשלום מס כפול בשתי המדינות אך כמובן תאלצו לשלם מס עבור בעלות על נכס והן על השכרת נכס. המע"מ ומס ההכנסה על רווחים משכר דירה הם בעלי שיעור זהה של 22%, ומס רווחי הון הינו בשיעור של 21% מהרווח שנוצר בעקבות המכירה. מס נוסף שקיים באסטוניה הוא "Land Tax" שמשתנה בהתאם לערך של הנכס אשר ממקומם על חלק האדמה הספציפי, המס הנ"ל נע בין 0.1% ל-1%. 

מחירי הנדל"ן בטאלין נמצאים באופן כללי במגמת עלייה פרט למספר ירידות פה ושם, זאת בעיקר בעקבות ריבוי של נכסים וירידה בכמות העסקאות שמתבצעות. ישנן מגוון תחזיות לשוק הנדל"ן באסטוניה לשנים הקרובות שכוללות בין היתר את עליית מחירי הביטוח לנכסים, עלייה בביקוש לנכסים מסוג "בית חכם" והן עלייה משמעותית בקרב משקיעים זרים שיכנסו לשוק הנדל"ן עד סוף שנת 2030. אך הדבר החשוב ביותר שיש לאחז בו והוא גם הסיבה המשמעותית להשקיע בנדל"ן בטאלין הוא הנוחות של ביצוע עסקים בעיר. תשכחו משכירת שירותיו של מתורגמן, הגעה פיזית למקום או הצורך לשלוח בירוקרטיה כבדה מקצה לקצה, כ-30% מכלל עסקאות הנדל"ן בטאלין מתבצעות בצורה מקוונת. במילים פשוטות, תוכלו לרכוש נכס באמצעות שיחת וידיאו. כדי לעשות זאת יש לקבל אשרה ל-"E-Residency" שמאפשרת לאזרח זר להנות מכלל השירותים שיש לאסטוניה להציע בצורה מקוונת. כל הטוב הזה נובע מהעובדה כי מהירות האינטרנט באסטוניה גבוהה מאוד והמדינה מרושתת בקווי אינטרנט לאורכה ולרוחבה. 

היכן להשקיע בטאלין?

• העיר העתיקה (Vanalinn) – בדומה לכל עיר עתיקה בערי בירה באירופה כאן תמצאו את הנדל"ן היקר ביותר עם הביקוש הגבוה ביותר. בעיר העתיקה מחירו הממוצע של מ"ר מוערך בכ-4600 אירו וכמות הנכסים הינה מוגבלת יותר, על כן ישנה תחרות גבוה ביותר בקרב אנשי נדל"ן באזור. בעיר העתיקה ישנה תיירות מתמדת בכל ימות השנה ותוכלו להשכיר נכסים לטווח קצר בקלות רבה. 

• כריסטינה (Kristiine) – שכונה מבוקשת מאוד בקרב המקומיים בשל השילוב של נכסים ישנים יחד עם בנייה מחודשת. מחירה הממוצע של דירת סטודיו בשכונה מגיע לכ-80,000 אלף אירו והתשואה בה גבוהה בהשוואה לשאר העיר וחוצה את רף ה-5%. במידה ותרצו לרכוש דירה גדולה יותר עם שני חדרים תגיעו כבר למחיר ממוצע של 300,000 אלף אירו. 

• מוסטמה (Mustamäe) – שכונה מבוקשת ביותר בקרב סטודנטים בשל הקרבה לאוניברסיטה הטכנולוגית של טאלין כאשר בדומה לשכונת כריסטניה גם כאן התשואה גבוהה מהממוצע בעיר ומגיעה כמעט ל-5.5%. היתרון המשמעותי של השכונה בהשוואה לשכונות אחרות הוא שאחוז האכלוס הינו גבוה במיוחד מאחר והסטודנטים שוכרים דירות לאורך כל שנות הלימוד שלהם.