חסרונות של השקעה בחו״ל
תאריך 29/12/2022
יואל
זה לא סוד ששוק הנדל"ן בישראל מאוד יקר ביחס למדינות אירופה מעבר לים או ארה"ב, ועל כן משקיעי נדל"ן ישראלים מפנים בשנים האחרונות את תשומת ליבם אל השקעות נדל"ן בחו"ל. כמו כן, התשואה בישראל שנעה בין 3% ל-5% במקרה הטוב היא מזערית ביחס לתשואה העתידית בחו"ל שבדרך כלל מתחילה מאזור ה-5% ולעיתים מטפסת אל מספר דו ספרתי. בעלות של דירה בפריפריה בישראל תוכלו לקנות שתיים או שלוש דירות באירופה, זאת מאחר ומחירה של דירה בישראל הוא מעל 100 משכורות כאשר יש לציין כי הישראלי הממוצע משתכר יותר טוב מאשר אירופאי ממוצע.
אך למרות כל המספרים וההבטחות הנוצצות שמנפנפים איתם מתווכים וסוכני נדל"ן, בהשקעות נדל"ן בחול ישנם חסרונות ואף סיכונים רבים שמתחבאים מעיניכם. כיום נציג בפניכם את צידו השני של המטבע כדי שתוכלו לדעת את כל החסרונות והסיכונים איתם אתם עלולים להתמודד בעת השקעות נדל"ן בחו"ל.
מרחק
אחד היתרונות של השקעות נדל"ן בחו"ל הוא ההיצע הרחב והבלתי נגמר שמאפשר לכם להשקיע באירופה, ארה"ב, איחוד האמירויות ועוד. אך היתרון הזה מהווה גם לחיסרון מאחר ואתם עתידים להשקיע ביעד שאינו נמצא במרחק של נסיעה באוטובוס או נסיעה של שעתיים ברכב הפרטי. המרחק מן הנכס שלכם משחק תפקיד חשוב מאוד בעת ההשקעה, תארו לכם כי השקעתם בדירה בארה"ב וכדי להגיע לבקר בנכס תצטרכו לשלם אלפי שקלים לכרטיס טיסה הלוך חזור שגם יגבה מכם כ-12 שעות טיסה לכל כיוון. אמנם אתם יכולים לחפש יעדים קרובים יותר כמו קפריסין או גאורגיה, אך עדיין העובדה שאתם לא במרחק פיזי סביר מהנכס עלול להרתיע חלק מן המשקיעים. ישראלים בדרך כלל אוהבים לראות את הנכס שלהם בעיניים ולדעת כי הוא במרחק נגיעה, על כן בעת השקעה בנדל"ן בחו"ל אתם תסתפקו בלצפות בנכס שלכם בגוגל מפות. בנוסף למרחק יש לציין גם כי רוב מדינות אירופה גדולות בהרבה מישראל ועובדה זו תאלץ אתכם לעשות מחקר מעמיק לא רק במדינה בה תרצו להשקיע, אלא גם ברמת העיר והשכונה המבוקשת. הזהרו מהשקעה באזורים מפוקפקים בעיר שעלולים להוריד לכם את ערך הנכס.
שוכרים ומתווכים לא אמינים
לא חסרים מקרים בהם משקיעי נדל"ן דיווחו על כך שהם נפלו קורבן למתווכים נוכלים שמכרו להם חתול בשק והשאירו אותם עם דירה מלאת תקלות ואפס מענה. לצורך העניין, בטומי שבגאורגיה היא אחד מן היעדים הנדל"נים החמים ביותר בקרב משקיעי נדל"ן, אך דעו לכם כי בבטומי מתווך אינו צריך שום הרשאה על מנת לעבוד בתחומו. כך יכול להיווצר מצב כי אתם עובדים מול אדם חסר כל ניסיון בתחומו שכל מטרתו היא להתעשר על כספי ההשקעה שלכם וההצלחה והתשואה שלכם היא כלל לא בראש מעיניו.
גם אם יצא מצב ועבדתם עם מתווך אמין שמכר לכם נכס שהוא פנינת נדל"ן מזמינה לכולם, זה אינו פותר אתכם מלמצוא שוכרים אמינים שישלמו את כספי השכירות בזמן. בכל יעד בעולם ולא משנה גם אם זו מדינה מצליחה ומתפתחת אתם עלולים ליפול קורבן לשוכרים סוררים שאינם משלמים את דמי השכירות ומתחמקים מאזהרותיכם בכל פעם. יתרה מזאת, רוב המדינות בחו"ל תופסות את צידם של השוכרים ומנהלים חוקים רופפים שאינם מאפשרים לכם לסלק את השוכרים מהנכס שלכם על מנת למצוא שוכרים חדשים.
הסתמכות על חברות ניהול
להיות בעלי דירה בין אם זה בארץ או בחו"ל זו התעסקות שמהווה לעבודה של ממש. תצטרכו למצוא שוכרים, לחתום על חוזה מולם, ולאחר מכן גם לדאוג באופן שוטף למצבה של הדירה ולוודא כי היא כשירה למגורים. כדי לפטור את העול הזה, בעלי דירות רבים פונים לחברות ניהול על מנת שינהלו עבורם את הנכס בשלט רחוק. חברת ניהול אמנם מאפשרת לכם להנות משקט נפשי אך גם היא תרצה פיסה מן העוגה ותגבה מכם אחוזים מהרווחים. למצוא חברת ניהול טובה, אמינה וכזו שלא תגבה מכם סכום עתק, היא גם משימה של ממש בדיוק כמו למצוא שוכרים אמינים.
בירוקרטיה זרה
השקעה בנדל"ן בחו"ל מאלצת אתכם לקפוץ ראש פנימה אל עולם בירוקרטיה וחוק שונה לחלוטין ממה שאתם מכירים החל מחוזי שכירות ועד מיסוי משתנה שיגבה מכם אחוזים מן הרווח הפוטנציאלי. יש לציין גם את הבדל השפה והמנטליות, לקרוא חוזה באנגלית יכול להיות משימה קלה מאוד עבור רבים, אך חוזה בפולנית או בגאורגית זו כבר משימה אחרת לגמרי. תצטרכו לעבוד עם גורם נוסף שיעבור אתכם על החוזה בשפה המקומית שגם הוא יגבה מכם תשלום עבור שירותיו. חשוב מאוד לדעת את כל נושא המיסוי במדינה בה תרצו להשקיע כדי לדעת כמה כסף נטו תצטרכו להשקיע. כמו כן, בדקו האם ביעד המבוקש קיימת אמנס מס עם ישראל כדי שלא תצטרכו לשלם מס כפול.
השקעה במטבע זר
מצד אחד אתם נהנים מכך שהשקל הישראלי חזק ביותר וכוח הקנייה של הישראלים מאפשר לכם לקנות נכס בעלות נמוכה ביותר מאחר וההשקעה מתבצעת במטבע זר. זה לא חדש שהדולר והאירו נמצאים בצלילה מתמדת, ומשקיעי נדל"ן ישראלים לא יכולים להיות שמחים יותר. למרות זאת, גם הרווח שתרוויחו יהיה במטבע המקומי ולא בשקלים, וכאן אתם נתונים לתנודת המטבע הזר שעלול לסכן את הרווח והתשואה העתידית שלכם. חלק מן המשקיעים מספרים על כך כי ירידת ערך האירו הובילה אותם לרווחים זעומים ולעיתים אף להפסדים.
