חברת ניהול – כן או לא?
תאריך 02/11/2022
יואל
כולנו יכולים להסכים כי כל הנוגע בבירוקרטיה של השכרת ושכירת נכסים מתגלה כדבר כלל לא פשוט. אלו מאיתנו שעברו דירות פעמים תכופות בחיים זוכרים את התהליך המייגע של בקשת חילופי מחזיקים, העברת המיסים, שינוי כתובות והרשימה ממשיכה ולא נגמרת. אז אם אתם לא חסידים של הבירוקרטיה המעייפת הזו, תארו לכם שתצטרכו להתעסק בה בדירה נוספת לזו שבה אתם מתגוררים, או לחילופין במספר דירות רב שמכפילות את כמות הבירוקרטיה שבעתיים ומייצרת לכם עבודה מסביב לשעון. בדיוק בשביל מקרים כאלו קיימות חברות ניהול נדל"ן שמהותן להתעסק בניהול הנכסים שברשותכם ולאפשר לכם להנות מהכנסה פאסיבית שנכנסת בכל חודש אל חשבון הבנק שלכם.
במה עוסקות חברת ניהול?
חברות ניהול בעצם מנהלות עבורכם את הנכסים שבבעלותכם באופן שוטף כדי לאפשר לכם להנות בראש שקט מערך הנכס שלכם ומתשלום שכר הדירה שישלמו השוכרים הפוטנציאלים. ניתן לחלק את תהליך עבודתן של חברות ניהול לשני שלבים:
- טרום כניסת השוכרים – עבודתה של חברת ניהול מתחילה בראש ובראשונה בחיפוש אחר דיירים פוטנציאלים להשכרת הנכס שלכם ופרסום אודות הנכס על מנת לאתר את אותם השוכרים. לאחר שימצאו השוכרים, תחל חברת הניהול להכין את הדירה לכניסתם של השוכרים הן מבחינה בירוקרטית והן מבחינת הכנת מצבו הפיזי של הנכס. מבחינת הבירוקרטיה חברת הניהול תעביר את תשלומי המיסים על שמם של השוכרים החדשים, ויסדירו את כל הטפסים הנדרשים מבחינת הרשויות. לאחר מכן, החברה תפקיד אנשי מקצוע שיסיידו את הדירה, ישפצו היכן שצריך, יבצעו הדברה, ינתקו קווי אינטרנט ועוד.
- ניהול שוטף – לאחר שהשוכרים יכנסו לדירה חברת הניהול תהיה אחראית לניהול השוטף של הנכס שלכם ועבודתה תבוא לידי ביטוי בהיותה הגוף הבלעדי המקשר ביניכם לבין השוכרים, תגבה את שכר הדירה מהשוכרים ותתקן ותשפץ נזקים פיזים בדירה במקרה ויהיו כאלה. כמו כן, החברה תהיה אחראית לוודא כי הדירה נמסרת לכם במצב שבו סוכם בחוזה הדירה וכי לא התבצעו הפרות חוזה בעת שהיית השוכרים בנכס.
בניגוד לדעה הרווחת חברות ניהול מיועדות לא רק עבור משקיעים בעלי מספר נכסים רב או כאלו שבבעלותם נכס במקום מרוחק. חברות ניהול יכולות להיות פתרון מצוין עבור אלו שרוצים לחסוך עבורם את כאב הראש וההתרוצציות הרבות שכרוכות בניהול של נכס. חברת ניהול היא פתרון מעולה לפנסיונרים שרוצים להנות מהזמן הפנוי לאחר הפרישה ולהיות בראש שקט שהרווחים משכר הדירה יכנסו בכל חודש לחשבונם. כמו כן, אם ברשותכם נכס בנוסף לביתכם הפרטי ואתם נמצאים בעבודה מהבוקר עד הערב, אתם רוצים שתהיה לכם חברת ניהול שתנהל עבורכם את הנכס מאחר ואין לכם את הזמן הנדרש לכך.
אז בשורה התחתונה, האם כדאי לעבוד עם חברת ניהול בניהול הנכס או הנכסים שלכם? או שמא עדיף לשמור את העבודה הזו עבורכם? נציין מספר יתרונות וחסרונות לעבודה עם חברת ניהול כדי שתוכלו לקחת החלטה מושכלת עבור הנכס שלכם.
יתרונות לעבודה עם חברת ניהול
- ניהול מרחוק – תארו לכם שקניתם דירה בפולין, הרי לא תוכלו לטוס לפולין בכל פעם שדיירים יתחלפו או יתפוצץ צינור בחדר האמבטיה. ואם רכשתם דירה בארה"ב, תארו לכם לטוס 12 שעות לכל כיוון (במקרה הטוב) על מנת לטפל בבעיה נקודתית שיכולה להיפטר על ידי גוף מקומי. חברת ניהול תנהל עבורכם את הנכס ומאפשרת לכם להנות מהרווחים מהנכסים שלכם בכל מקום ובכל זמן.
- איתור שוכרים – חברת ניהול חוסכת מכם את הזמן היקר בחיפוש אחר שוכרים פוטנציאלים. חברת ניהול אחראית על פרסום הנכס בפלטפורמות השונות ולהראות את הנכס לשוכרים שמגיעים לבחון את הדירה העתידית שלכם. בנוסף לכך, חברות ניהול הינן בעלות ניסיון של השכרה והן יכולות להבחין בקלות בדיירים בעיתיים שלא תרצו שישכרו את הנכס שלכם.
- תחזוקה שוטפת – אם לא התברכתם בידי זהב ואתם לא הראשונים לשלוף את המקדחה והמברגה, השאירו את העבודה הזו לחברת ניהול שבדרך כלל תעסיק מספר אנשי מקצוע נאמנים שיטפלו בכל נזק שיקרה בדירה. כך לא תצטרכו לתור אחרי בעלי מקצוע שונים ולקוות כי הם אמינים ולא גובים מכם תשלום מופרז.
- בירוקרטיה – חברת ניהול הינה האחראית על גביית שכר הדירה מהשוכרים ולהסדיר את כל הבירוקרטיה בתחילת החוזה, תוך כדי החוזה וכמובן בסיומו.
חסרונות לעבודה עם חברת ניהול
- אי הבטחת שכר דירה – למרות שחברות ניהול אחראיות על איתור השוכרים וגביית שכר הדירה החודשי, הן לא מורשות לבצע הליכים נגד שוכרים בעיתיים שמתנערים מתשלום שכר הדירה. במילים פשוטות, במידה ונפלתם על דיירים סוררים דעו לכם כי ידיה של החברה כבולות והיא לא תהיה אחראית על פינוי השוכר מהנכס שלכם.
- דמי שירות – חברות הניהול גובות תשלום עבור עבודתן ולרוב במקרים של החלפת שוכרים במהלך החוזה ולא בסיומו היא תגבה מכם עמלה נוספת. כך שאם אתם רוצים לחסוך את התשלום והאחוזים מהרווחים שלכם, כדאי שתעבדו באופן עצמאי.
- נכס אחד מול מספר נכסים – מרבית חברות הניהול מותאמות לעבוד מול לקוחות בעלי מספר נכסים רב מאחר והעבודה מולם תניב להם הכנסה גבוהה יותר. במידה ובבעלותכם נכס בלבד, תוכלו לעיתים לחוות יחס מעט פחות אישי וזמינות נמוכה יותר.
- הסתמכות על חברה חיצונית – יש מאיתנו כאלה שמעדיפים לעשות הכל בעצמם, ועבודה עם חברת ניהול בהחלט תדרוש מכם לסמוך על חברה חיצונית שתעסיק בעלי מקצוע שלא בהכרח תכירו שכוללים עורכי דין שאינכם יודעים אם הם אמינים או לא.
במידה ואכן תחליטו לעבוד עם חברת ניהול, דאגו לבצע סקר שוק רחב ובדיקה מעמיקה אודות חברת הניהול איתה תרצו לעבוד מאחר והשוק מוצף בחברות רבות שחלקן עלולות להיות מפוקפקות ולא אמינות במיוחד.
