התאוששות שוק הנדל"ן בסין

תאריך 03/08/2023

יואל

השנים האחרונות לא היו קלות במיוחד לכלכלה הסינית. עוד ב-2019 נחשף העולם לנגיף מסתורי בשם Covid 19 שהגיח מעיר קטנה בסין ובמהרה התפשט לכל העולם ושיתק כלכלות שלמות. הממשל הקומוניסטי בסין הנהיג מדיניות סגרים קשוחה במיוחד ולא היססה להטיל מספר סגרים אחד אחרי השני כדי לעצור את הנגיף בכל הכוח. הנדל"ן אשר מהווה לכמעט שלושים אחוז מהתל"ג התרסק וכלכלת המדינה נפגה קשות. לאחר מכן בשנת 2022 כאשר המדינה החלה לצאת לאט לאט מהסגרים הקשים, נחשפה מהומה חדשה עם המוני רוכשי דירות שהחליטו לסרב לשלם את תשלומי המשכנתא החודשיים שלהם. הממשלה הסינית עמדה מול איום בנוסח מערבי שתפס אותה לא מוכנה והכריח אותה לנקוט צעדים, ומהר.

ראשית משבר הנדל"ן בסין

בקיץ של שנת 2022, פרויקט של ענקית הנדל"ן אברגאנד בעיר ג'ינגדה־ג'ן שידועה בייצור החרסינה שלה עמד ללא תנועה במשך זמן רב והתושבים החליטו לצאת במחאה. יש לציין כי בסין מקובל מאוד לרכוש דירה על הנייר עוד לפני שהיא נבנת ולחכות לבניית הפרויקט כמה שנים. רוכשי הדירות פתחו במחאה והחליטו כי הם יפסיקו לשלם את התשלומים החודשיים אם הבנייה לא תחזור לסדרה בתאריך מסוים. המחאה הואצה מכתיבת מספר מכתבים בודדים למחאה מתוקשרת שחרכה את הרשתות החברתיות ובמהרה הגיע לאוזני הממשל. הממשל הקומוניסטי נתן במה למחאה למשך זמן מה, אך ברגע שהבינה כי היא עלולה להטיל בספק במשטר ובכוחו היא החלה לצמצם את החשיפה של העם לכל פיסת מידע. בסופו של דבר חברת אברגראנד התרסקה וגרמה להפסדים בקרב אנשי עסקים מקומיים ובקרב משקיעים בכל רחבי העולם

כיצד הממשלה התמודדה עם המשבר?

כחלק ממשטר קומוניסטי, הממשלה החליטה לעשות בכל כוחה כדי להשתיק את המחאה ולהחזיר את השקט חיש מהר. זאת גם בעקבות בחירות לנשיאות שמתקדמות בצעדי ענק. כדי להתמודד עם המשבר הנ"ל הממשלה הסינית החליטה להוריד את הריבית מ-4.5% ל-4.3% ולהגביר את החזרי המס. בנוסף לכך, הממשלה הסינית הקציבה תקציב עתק של 28 מיליארד דולר לסיוע עבור בנקים מקומיים למתן משכנתאות. יתרה מזאת, כל אדם אשר רוכש נדל"ן זכאי להטבות מס שמעודדות יותר ויותר משקיעים ורוכשים. זאת בשונה מכל מדינות העולם אשר מעלות את אחוז הריבית כחלק מהמחאה באינפלציה העולמית. יש לציין כי האינפלציה לא פסחה על סין והמבטע המקומי ידע שפל שלא נראה כדוגמתו בעשור האחרון. אך מצד שני בעקבות יציאה זהירה מסגרי הקורונה,  סין נחשבת לאחת המדינות שהתאוששו הכי מהר מהמשבר הכלכלי. הצעדים אשר נקטה הממשלה אכן סייעה להתאוששות שוק הנדל"ן המקומי וניכר כי בחודשים האחרונים השוק מתייצב ומחירי הנדל"ן עולים בהדרגה.

בחודש מאי של שנת 2023 נצפתה עלייה של למעלה מ-10% בעסקאות נדל"ן חדשות במדינה. בנוסף לכך, האינפלציה בסין ירדה בחודשים האחרונים לשיעור של 0.3% והמחירים לצרכן גם הם, כך שכוח הקנייה של מקומיים וזרים מתחזק מיום ליום. אך למרות זאת ישנה מעין אי יציבות כאשר מספר עסקאות הנדל"ן משתנה משבוע לשבוע עם קושי לעקוב אחרי מספר מדויק של עסקאות. קרן המטבע הבינלאומית אף היא מתריעה כי אמנם סין מראה סימני התאוששות, אך משבר הנדל"ן עוד רחוק מלהסתיים. ישנו דיסוננס בין המשקיעים וחברות נדל"ן מקומיות שמנסות לבנות כמה שיותר בניינים ונכסים לעומת הצטמקות החברה הסינית. האוכלוסיה המקומית מזדקנת והילודה הסינית נמצאת במגמת ירידה, כך שכלכלנים ואנילסטים רבים טוענים כי בנייה נוספת עלולה לפגוע בכלכלה ולהשאיר נכסים רבים ריקים. מגמה דומה לכך ניתן לראות ביפן ודרום קוריאה בה הילודה נמוכה ביותר ופחות ופחות אזרחים מחפשים לרכוש נכסים חדשים.

לאן הרוחות נושבות בשוק הנדל"ן הסיני?

טרום תקופת המשבר, השקעה בנדל"ן בסין הייתה אחת ההשקעות הטובות ביותר לביצוע. המשטר הקומוניסטי אמנם לא הכי מסביר פנים, אבל הכלכלה הסינית הינה אחת הכלכלות החזקות ביותר בעולם והיותה מעצמה טכנלוגית רק מגבירה את הרצון של זרים להשקיע בה. רכישת נכסים בעיר הבירה אף היא הייתה מבוקשת ביותר בשל נהירה של צעירים לעיר בחיפוש אחר מקומות עבודה. משבר הנדל"ן בסין כמעט ושיתק את הענף לחלוטין, אך נכון להיום ניתן לראות כי יש ניצנים לתקווה חדשה. מומלץ בחודשים הקרובים לעקוב אחר המתרחש ולראות האם דרכי הטיפול של הממשלה אכן עוזרות בהחייאת שוק הנדל"ן מאחר ולמרות שישנם סימנים להתאששות, ישנה עדיין חוסר יציבות שנראת לעין.