השקעות נדל"ן בסרביה ותוכנית התושבות
תאריך 07/05/2023
יואל
זהו אינו סוד ששנת 2022 נסגרה ברחבי העולם עם חששות ממשיים לשוק הנדל"ן העולמי. קצת אחרי שהתאוששנו ממגיפת הקורונה, הגיע משבר האנרגיה העולמי, ומחירי הנדל"ן שהיו בעלייה היסטוריה פגשו בתקרת זכוכית והחלו לצנוח מטה. אך לא כך המצב בסרביה, ולהפך – מחירי הנדל"ן והכלכלה המקומית גדלה מיום ליום עם תחזיות חיוביות במיוחד לשנים הקרובות. אז אם לא חשבתם על סרביה בתור יעד ההשקעות הבא שלכם, נמליץ לכם לשקול שוב.
היסטוריה
סרביה היא מדינה בלקנית התחומה בין הונגריה, רומניה, בולגריה, מקדוניה הצפונית, מונטנגרו, קוסבו, אלבניה, קרואטיה ובוסניה והרצגובינה. כך שאפשר להכתיר אותה חד משמעית בתור לב ליבו של חבל הבלקן כאשר ניתן להגיע ממנב בקלות לכל שאר המדינות. בעבר סרביה הייתה מדינה קומוניסטית והיוותה לחלק מיוגוסלביה עד תחילת שנות ה-90 כאשר מלחמות עקובות מדם הכתימו את שמה. כל אזור הבלקן חווה משבר בשנות ה-90 עם פשעי מלחמה ומיליוני פליטים שעברו ממקום למקום. לאחר תום המלחמה סרביה התאחדה עם מונטנגרו השכנה לאיחוד מדיני משותף עד שנת 2006 ובו סרביה הכריזה על עצמאותה.
כשנתיים בלבד לאחר הכרזת העצמאות, המשבר הכלכלי של 2008 הידוע לשמצה פגע נואשות בסרביה והכריח אותה להיעזר בסיוע כלכלי של מדינות שכנות, וממש עד לפני כמה שנים בלבד הכלכלה המקומית שלהם דשדשה בעצלתיים. שיעור האבטלה היה גבוה במיוחד, המוני צעירים נשארו לגור אצל ההורים והשכר הממוצע במשק היה מהנמוכים באירופה. אך כל זאת השתנה בעקבות הזרמה של כספי זרים למדינה והתפתחות כלכלית חסרת תקדים שקרתה תוך כמה שנים בלבד.
עוד בתחילת שנות ה-2000 משקיעים ישראלים זיהו את הפונטציאל החבוי והלא ממומש של המדינה הבלקנית כאשר חברות אפריקה ישראל ותהדר הקימו את מתחם איירפורט סיטי במדינה. בהמשך חברות כמו ביג וארלון הקימו מרכזים מסחריים עצומים שמושכים אליהם אלפי קונים מדי יום. והמפתיע הוא שמרבית המרכזים המסחריים האלו לא נפתחו בעיר הבירה, אלא בערים אשר מרוחקות כ-40 דקות ועד שעה ממרכזי הערים הגדולות. כך הצליחו החברות הישראליות לזרז ולהחיות את המסחר במדינה שגדל בהדרגה.
שוק הנדל"ן במדינה
מעבר לכך שהיא ממוקמת במיקום אסטרטגי חשוב מאוד לאנשי עסקים, שוק הנדל"ן בה הוא מהנוחים בעולם עקב מיסוי נמוך במיוחד ועלות מזערית ביחס לשאר מדינות אירופה.
- מיסים – המיסוי בסרביה הוא מהמקלים בעולם כאשר מס היחידים נע בין 10% ל-15% ומס החברות עומד על כ-10% בלבד. כמו כן, הקמת חברה בסרביה הינו הליך קל ביותר שדורש בירוקרטיה מועטה. מס רווחי ההון במדינה הינו כ-20% לתושבים זרים, אך הינו עומד על 10% בלבד עבור אזרחים מקומיים. זכרו זאת, משום שבהמשך נפרט על תוכנית התושבות והאפשרות לקבלת אזרחות סרבית.
- תשואה – בתור מדינה שנמצאת במעין צומת דרכים בין מזרח אירופה למערב אירופה, התשואה בה גם כן נפגשת בנקודה אמצעית כאשר התשואה נע בין 8% ל-9% בהתאם למיקום בו תשקיעו ובסוג הנדלן בין אם הוא תעשייתי, משרדי וכו.
- עלות – טווח המחירים בסרביה הינו רחב ומשתנה בהתאם למיקום כאשר בעיר הבירה בלגרד תמצאו את הנכסים היקרים ביותר. בבלגרד מחירו של מ"ר רבוע נע בסביבות ה-2500 אירו למ"ר רבוע, אך בערים המרוחקות יותר מחירו של מ"ר רבוע בדרך כלל לא חוצה את רף ה-1000 אירו למ"ר.
תוכנית תושבות
אם התרגלם למדינות כמו ספרד ופורטוגל שמתנות את תוכנית התושבות בחוקים נוקשים למדי, תשכחו מזה. בסרביה תוכנית התושבות היא ככל הנראה הנוחה ביותר בה תתקלו. כדי להגיש בקשה לתוכנית התושבות הסרבית, מספיק להיות בעלים של נכס אחד בלבד ללא מינימום רכישה. כלומר תוכלו לקנות בית מרוחק אי שם בכפרים ולהיות רשמית מועמדים לתוכנית התושבות. לאחר קבלת בקשתכם אתם תהיו זכאים למגורים זמנים בסרביה, ולאחר מספר שנים תוכלו להגיש בקשה למגורי קבע. בנוסף לכך, גם בני זוג וילדים יהיו זכאים למגורים זמניים ובהמשך למגורי קבע. יש כמובן לציין גם את אמנס המס של סרביה עם ישראל שתמנע מכם לשלם מס כפול.
היכן משקיעים בסרביה?
- בלגרד (Belgrade) – עיר הבירה של סרביה אשר נמצאת במרחק של שלוש שעות טיסה בלבד מישראל. בגלרד היא המרכז המסחרי, הכלכלי והמנהלי של המדינה. המראות בה מרהיבים ובנוסף לעיר העתיקה ההיסטורית אשר מושכת אליה תיירים רבים, מתבצעת בה בנייה חדשה בקצב מסחרר. אחד היתרונות בבתים הישנים בסרביה היא האפשרות להשכיר אותם בתור דירות והן בתור משרדים.
- נובי סאד (Novi Sad) – העיר השנייה בגודלה במדינה עם מספר תושבים העומד על כ-200 אלף איש. היא מהווה למרכז תעשייתי משמעות במדינה כאשר דוגמא לכך היא חברת ביג הישראלית אשר בחרה להקים בה מרכז מסחרי רחב יידים. מדי שנה מתקיימים בעיר אירועי תרבות ופסטיבלים רבים אשר מושכים אליהם הן תושבים מקומיים והן זרים. מחירו הממוצע של מ"ר בנובי סאד עומד על כ-1900 אירו.
- ניש (Niš) – השלישית בגודלה הממוקמת בדרום המדינה עם מספר תושבים אשר חוצה את נובי סאד בשל הסטודנטים שמגיעים ללמוד באוניברסיטה הממוקמת בעיר. מחירי הנדל"ן בניש הינם זולים במיוחד, והיא יכולה להיות הזדמנות מעולה למשקיעי נדל"ן לרכוש דירות במטרה להשכיר אותן לסטודנטים המתגוררים בה.
בנוסף לשלושת הערים הללו, ישנן שתי ערים נוספות פרבריות שכדאי מאוד לבדוק: סובוטיצ'ה (Subotica) הממוקמת בקצה הצפוני של המדינה באגן הקרפטים, ונובי פאזר (Novi Pazar) הממוקמת במערב המדינה. בשתי הערים מתגוררים נוודים דיגיטלים רבים בעקבות המחירים הזולים במיוחד ושתיהן מתפארות בארכיטקטורה מרהיבה וחיים שוקקים. בשתי הערים הללו מחירו של מ"ר אינו חוצה את ה-1000 אירו, כך שתוכלו למצוא כאן דירות זולות מאוד להשקעה.
