השקעות בפרויקטים מסוג PBSA
תאריך 19/10/2023
יואל
משמעות ראשי התיבות PBSA הוא Public Built Student Accommodation או בתרגום חופשי דיור ציבורי עבור סטודנטים. אתם בוודאי זוכרים את ימיכם בתור סטודנטים או מכירים זאת מקרוב מהילדים שלכם על הקושי בשכירה של דירה בעת לימודים. סטודנטים לרוב נתקלים בדירות יקרות במיוחד ולא ראויות למגורים ונאלצים לשלם סכומי עתק תוך כדי תשלום שכר הלימוד שלהם. פרויקטי PBSA נועדו לענות על הצורך להעניק מקום מגורים הולם לסטודנטים יחד עם כל השירותים הנדרשים.
אז מה בעצם כולל פרויקט PBSA? פרויקט מסוג זה יבוא לידי ביטוי בבניין שלם שנבנה ונועד כולו למגורי סטודנטים עם דירות פרטיות לצד חללים משותפים המשמשים לחיי היום יום של הסטודנטים. בבניין מסוג זה בדרך כלל תמצאו חדרי כושר, מתחמי לימוד משותפים, חדרי פנאי ועוד. עבור שכירות של חדר בבניין PBSA הסטודנט משלם שכר דירה מראש למשך שנה שלמה ונהנה ממגורים בסביבה צעירה ותומכת, במקום להתגורר בדירות ישנות.
הטרנד של דיור מותאם לסטודנטים תפס תאוצה בשנות ה-90 של המאה ה-20 באנגליה כאשר הממשלה שמה לב לכך שקיים מחסור בדירות עבור גלי הסטודנטים שגדשו את המדינה. והגלים נמשכים גם היום! מסקרים עולה כי כמות הסטודנטים באנגליה רק גדלה משנה לשנה עם עלייה בשיעור בני האדם בגילאי 15-19 אשר פונים ללימודים גבוהים, והן לתנועה של סטודנטים ממדינות זרות כמו סין, הודו, רוסיה ועוד.
עיקר השוק של השקעות PBSA קיים באנגליה בעקבות המאמץ של המדינה לכסות על הפער שקיים בין כמות הדירות לבין הסטודנטים. הממשלה האנגלית אף מקלה על המיסוי של נכסים כאשר היא פוטרת את המשקיע ממס רכישה אשר עומד על 3% באנגליה. בנוסף לכך, המדינה מקצה קרקעות במרכז העיר אשר עומדות ריקות ללא מעש ומאשרות את תחילת הבנייה חיש מהר.
היתרונות בהשקעה ב-PBSA
- רף כניסה נמוך – במידה ואינכם משקיעי נדלן ממולחים ואין בכיסכם הון רב, השקעה ב-PBSA יכולה להיות מעולה עבורכם. רף הכניסה להשקעה מסוג זה מתחיל בדרך כלל ב-100 אלף אירו בהתחשב במקום בו תשקיעו. כך שאם אתם מחפשים לבצע השקעה ראשונית זו יכולה להיות אפשרות מעולה.
- תשואה – התשואה בנדל"ן ציבורי באנגליה אינה גבוהה במיוחד ומסתכמת במספר אחוזים בודדים. לעומת זאת, נכסי PBSA יכולים להעניק לכם תשואה גבוהה שנעה בין 8% ל-10%. כך שאתם גם משקיעים סכום נמוך יחסית וגם מכסים את סכום ההשקעה יחסית מהר.
- ניהול בשלט רחוק – כל פרויקט PBSA מנוהל על ידי חברת ניהול שדואגת לכל הצרכים של הסטודנטים. כך שמהרגע שהשקעתם, אתם יכולים להיות בטוחים שהנכסים שלכם מנוהלים בצורה מקצועית ולא תטרכו לתפעל שום דבר. הסטודנט משלם שכר דירה קבוע אשר כולל את כל השירותים והמיסים, ואתם נהנים מהרווחים.
- עלייה בשיעור הסטודנטים – כפי שנאמר לעיל, מספר הסטודנטים גדל באנגליה מיום ליום וצפויה עלייה של כ-5% עד שנת 2027. את אותה המגמה ניתן לראות בעוד מדינות באירופה כמו ספרד, גרמניה, צרפת ועוד.
החסרונות בהשקעה ב-PBSA
תלות בכמות הסטודנטים – דיור PBSA מיועד באופן בלעדי לסטודנטים ,ובעלות על הנכס אינה מאפשרת לכם להשכיר אותו לאדם שאינו סטודנט. כך שבפועל אתם תלויים בכמות הסטודנטים במדינה בזמן אמת. מגפת הקורונה לדוגמא הובילה לסטודנטים רבים לנשור מהלימודים מה שסיכן את המשקיעים בהפסדים.
- תחרות – המשקיעים באנגליה זיהו את הפוטנציאל של PBSA ובשנים האחרונות ניתן לראות מספר עלייה במספר פרויקטים של מתחמי דיור לסטודנטים. בנוסף לכך, בזמן שאתם קוראים את השורות הללו יותר ויותר פרויקטים חדשים מאושרים לבנייה. כך דעו כי אתם נכנסים לשוק תחרותי.
- שכר דירה גבוה – שכר הדירה ב-PBSA בדרך כלל יקר יותר מאשר שכר דירה בדיור ציבורי רגיל מאחר והשירותים הניתנים לשוכרים כמו חדרי הכושר ומתחמי הלימוד מגולמים במחיר. סטודנטים אשר מגיעים ממעמד סוציו אקונומי נמוך לרוב לא יוכלו לרשות לעצמם לשכור דירות בפרויקטים הללו.
ההמלצה שלנו לפני שאתם נכנסים לשוק השקעות ה-PBSA היא לבדוק טוב את המקום בו הפרויקט הנ"ל עתיד להבנות. ככל שהפרויקט יבנה קרוב יותר למוסדות הלימודים ולמרכז העיר, כך הסיכוי של הפרויקט להצליח ולהיות מאוכלס באופן מלא יהיה גבוה. בנוסף לאנגליה אשר מהווה לכ-60% משוק ה-PBSA, נסו לבדוק מדינות נוספות להשקעות מסוג זה. שלושת המדינות המומלצות ביותר אחרי אנגליה הן גרמניה המהווה לכ-10% מהשוק, וספרד והולנד שמהוות כל אחת ל-5% מהשוק.
