השפעות סנקציות המערב על שוק הנדל"ן ברוסיה
תאריך 15/06/2023
יואל
לאור פלישת רוסיה לשטחי אוקראינה בפברואר של שנת 2022, המערב החליט להטיל סנקציות קשות על הכלכלה הרוסית. חברות מערביות כדוגמת מקדונלדס ונייקי עזבו את שטחי רוסיה, ונראה כי רוסיה חוזרת אל תקופת מסך הברזל שאפיינה את ברית המועצות. שוק הנדל"ן גם הוא לא זר לפגיעה הכלכלית שרוסיה חוותה כולה, ונראה כי הוא נמצא בקפאון בדומה לשוק הנדל"ן האוקראיני.
הסנקציות הכלכליות לא רק גרמו לרתיעה של המערב מפני ביצוע עסקאות ברוסיה, אלא הקפיאו חשבונות בנק בינלאומיים שהיו בידי רוסים, והחרימו נכסים של אזרחים רוסים ברחבי העולם. כך מצאו את עצמם אנשי עסקים רבים ללא עתיד כלכלי, ותלות חסרת תקדים בשוק הרעוע של רוסיה. כצעד נואש, פנו אנשי עסקים רבים לעסקאות באיחוד האמירויות שדווקא אפשרה הזרמת כספים של משקיעים זרים. אנשי עסקים רוסים השתלטו על שוק הנדל"ן בדובאי כבר בשנת 2022 כאשר כ-15% מעסקאות הנדל"ן שהתבצעו בדובאי היו בידי רוסים. מדוח שנתי של שנת 2022 עולה כי במהלך השנה התבצעו כ-86 אלף עסקאות נדל"ן בשווי של 75 מיליארד דולר.
החוקים ברוסיה היו כה מחמירים, עד כדי איסור החלפת מטבע זר בשטחה ואילצה המונים להשתמש במטבע הרובל שחווה אינפלציה נוראית. בחודשים החלשים ביותר, השווי של 100 רובל עמד על דולר אמריקאי אחד, וכך בעלי נכסים וממון היו עדים לאיום חיסול כל חסכונותם.
שוק הנדל"ן טרום הסנקציות
יש לציין כי שוק הנדל"ן ברוסיה מעולם לא היה בטוח כמו שאר מדינות אירופאיות מתקדמות. הכלכלה הרוסית רוויה בשחיתויות ובכל שנה נעקצים המונים אשר רוכשים דירות ונותרים חסרי כל. במדינה בה שוררת אי וודאות משפטית, החוק נוטה להיות לטובתם של בעלי הבתים במקור ולא לטובת הרוכשים החדשים. אחד החוקים אשר נחקקו ברוסיה דורשים ממתווך להציג תעודת שפיות מפסיכולוג בעת מכירת דירה בעקבות עוקץ ידוע שהתרחש מספר פעמים ובו מתווכים מכרו דירה ולאחר מכן טענו לאי שפיות. המתווך שנחשב לאי שפוי, קיבל את הרווח שלו מהעסקה, בעל הדירה נשאר בעל הנכס בפועל, ואילו הרוכש החדש נותר חסר עם חסכונותיו אשר נגזלו ממנו.
ברוסיה אשר מהווה למדינה הגדולה ביותר בעולם מבחינת השטח, התשואה משתנה ממחוז למחוז מאחר ומרבית בעלי הממון מתגוררים בערים הגדולות כמו מוסקבה, סנט פטרסבורג, קורסק ועוד. התשואה הממוצעת עומדת על 6% טרום הטלת הסנקציות, כאשר אחוז התשואה הגבוה ביותר נמצא במחוז ורוניז' ועומד על כ-12%.
שוק הנדל"ן אחרי הטלת הסנקציות
בחודשים הראשונים להטלת הסקנציות דווקא נראתה עלייה במחירי הנדל"ן, כאשר מהרבעון הראשון לרבעון השני של שנת 2022 נמדדה עלייה של כ-11%. עיקר העלייה במחירי הנדל"ן התחוללה בעיר הבירה מוסקבה, בעוד שהעיר השנייה בגדולה סנט פטרסבורג דווקא חוותה ירידה במחירי הנדל"ן.
אך עם הכניסה לקראת הרבעון השלישי והרביעי של שנת 2022, שוק הנדל"ן החל לצנוח בעקבות החרפת הסנקציות במדינה ועזיבה המונית של אזרחים רוסים בעקבות חוק הגיוס הכללי שהוטל במדינה. משפחות רבות ובהן הגברים עמדו בפני הסכנה לגיוס לצבא רוסיה עזבו את רוסיה בהמוניהם כאשר התור בגבולות של ארמניה וגאורגיה השתרך לאורך קילומטרים רבים. בעקבות ההגירה ההמונית, נוצר מצב ובו ההיצע גבוה בהרבה ביחס לביקוש ונדמה כי בעלי נכסים ברוסיה רצו רק להפטר מהנכסים שלהם בכל מחיר. מספר העסקאות החל להצטמצם באופן משמעותי עקב אי הוודאות ששררה במדינה שבה בכל יום נכנס חוק חדש אשר מאיים על המשך החיים.
במחוזות אשר קרובים לגבולות עם אוקראינה כמו חצי האי קרים, סבסטופול ובלגורוד ניסו בעלי הנכסים ללא הצלחה להפטר מהנכסים שלהם תוך כדי הוזלת המחירים בעשרות אלפי אירו, רק כדי למכור ולהפטר מהנכסים אשר ממוקמים במקומות מסוכנים. חברת הנדל""ן הרוסית Mir Kvartir טוענת כי מספר הנכסים למכירה באזורים הנ"ל זינקו פי שתיים וחצי מכמות הנכסים טרום הטלת הסנקציות.
הממשלה המקומית החליטה להלחם באינפלציה במדינה על ידי העלאת שיעור הריבית, אשר בתקופה מסוימת היה בשיעור אבסורדי של 20%. אמנם שיעור הריבית ירד עם הזמן, אך נכון להיום אזרחים רוסים פשוטים לא יכולים לרכוש דירה ונאלצים לשכור במקום לקנות. חלקם החליטו לעזוב את מרכזי הערים ולעבור לערים פרבריות מרוחקות, אך שם הם לרוב נתקלים בהיעדר תשתיות וריחוק לא הגיוני ממקומות עבודה.
התחזית לשנה הקרובה היא כי מחירי הנדל"ן לא עומדים לחוות עלייה, והקיפאון אשר שורר בשוק הנדל"ן ככל הנראה יתארך כל עוד המדינה נתונה תחת הסנקציות של המערב. התשואה מצטמקת ודירות רבות נשארות ריקות ללא אכלוס. על כן, אם אינכם בעלי נכסים ברוסיה ההמלצה היא להמנע משוק הנדל"ן שלה כל עוד הסנקציות של המערב מוטלות עליה. כלכלת רוסיה נמצאת בשפל חסר תקדים והסיכוי לרווח ותשואה שם נמוך ביותר ואף מהווה לסיכון של איבוד הכסף אותו תשקיעו. במקום שוק הנדל"ן הרוסי מומלץ להשקיע בשווקי נדל"ן במדינות אשר קיבלו את גלי הפליטים הן מרוסיה והן מאוקראינה. על כן השקעות נדל"ן בגאורגיה, טורקיה או ארמניה יכולות להיות משתלמות במיוחד בעקבות כניסתם של אזרחים רוסים בעלי ממון למדינה.
