הנכסים בפולין מתייקרים בקיצוניות
תאריך 31/10/2024
יואל
לאחרונה סקרנו את תוכנית הדיור הפולנית שמאפשרת לצעירים לקחת משכנתא עם אחוז ריבית קבוע של 2%. התוכנית שהושקה על ידי מפלגת חוק וסדר השמרנית של פולין גרמה לזינוק בביקוש המשכנתאות במדינה, זאת לאחר ששוק הנדל"ן הפולני היה שקוע בתרדמת לאור מחירים גבוהים למדי. במחשבה ראשונית נדמה היה כי התוכנית הולכת לצנן את התייקרות הנכסים במדינה ולאפשר דיור בר השגה לצעירים שמתחילים את חייהם הבוגרים ובונים משפחות. אך בפועל התוכנית הובילה להתייקרות קיצונית בשוק הנדל"ן בפולין, כאשר המחירים בוורשה וקראקוב הגיעו למספרים שנראו אי שם בשנת 2021 בהם שוק הנדל"ן רתח בכל העולם.
תוכנית הדיור הפולנית
בחודש יולי של שנת 2023 הושקה תוכנית ה-First Home Program שמטרתה הייתה להנגיש את המשכנתאות לצעירים כאשר הריביות היו גבוהות למדי. התוכנית איפשרה לקבל משכנתא בשיעור ריבית קבוע של 2% לתקופה של 10 שנים, ולאחר מכן היא תשתווה לאחוז הריבית הקבוע במדינה. על מנת להיות זכאים לקבל משכנתא כזו מגיש הבקשה חייב להיות מתחת לגיל 45, ולהוכיח כי אין בבעלותו נכסים נוספים בעת הגשת הבקשה.
בנוסף לריבית הקבועה בשיעור 2%, ישנה האפשרות לפתוח חשבון חיסכון לדירה עבור כל אחד בגיל 13-45, והייתה קיימת האפשרות להקפיא את תשלום ההחזרים החודשיים לחודש אחד בכל רבעון עד סוף שנת 2023. אך התקציב אינו מוגבל, והסכום המקסימלי אותו ניתן לקבל הוא 500 אלף זלוטי עבור יחידים, או 600 אלף זלוטי עבור זוגות.
השפעת התוכנית על שוק הנדל"ן
באותו החודש בה הושקה תוכנית הדיור הביקוש למשכנתאות הוכפל פי 3 ביחס לשנה הקודמת, כאשר כמות הבקשות למשכנתאות עמדה על כ-40 אלף. הממשלה מיהרה להגדיר את התוכנית כהצלחה מסחררת, זאת כחלק ממאמץ המפלגות במדינה לקראת הבחירות שהתקרבו בצעדי ענק. לאחר הבחירות המפלגה שעומדת בראש הקואליציה התחלפה וכעת המפלגה שעומדת בראש מזוהה יותר עם גוש השמאל מאשר גוש הימין.
עוד לפני עליית המפלגה לשלטון ובעוד היא יושבת באופוזיציה, מפלגת המצע האזרחי ביקרה את התוכנית בחריפות וטענה כי כל מטרת השקת התוכנית הייתה מתוך אינטרס של מפלגת חוק וסדר לקראת הבחירות, וכי הם נמצאים בקשרים הדוקים עם נגיד הבנק הפולני שהוריד את שיעור הריבית. במבט על, נראה כי תוכנית הדיור לא גרמה לצינון שוק הנדל"ן במדינה, אלא גרמה להתייקרות כלל הנכסים במדינה ותרמה למשבר הדיור הפולני שמתרחש בעוד אתם קוראים את הכתבה הזו.
משבר הדיור בפולין שבא לידי ביטוי במחסור של יחידות דיור עבור האוכלוסיה, הוחרף מאחר וכל הדירות הזולות "נחטפו" על ידי אלו שקיבלו את המשכנתא של 2% ריבית, והדירות שנותרו עומדות למכירה הן הדירות היקרות שלא נמכרו בשיאה של התוכנית. וכפי שכולם יודעים כאשר ישנו ביקוש רב ואין מספיק היצע, המחירים מזנקים למעלה. בשנה אחת בלבד דירות חדשות במרכז פולין התייקרו ב-18% והן צפויות להמשיך להתייקר עוד יותר. התייקרות כזו קיצונית של מ"ר בפולין נראתה לאחרונה בשנת 2008 בשיאו של המשבר הכלכלי העולמי, וכולם מצביעים על תוכנית הדיור כהאשמה העיקרית.
אך לא רק היא האשמה בעליית מחירי הדיור בפולין, לכך יש להוסיף גם את משבר האנרגיה שמורגש מאוד בפולין ואת מיליון הפליטים האוקראינים שהגיעו לפולין בשל המלחמה שמתרחשת בארצם. האוכלוסיה האוקראינית "הוחלפה", כאשר כוח העבודה האוקראיני חזר למדינה על מנת להילחם, ואילו החלק המוחלש באוכלוסיה עזב את אוקראינה ועבר להתגורר בפולין. משבר האנרגיה גרם להתייקרות בכלל חומרי הגלם שמיועדים לענף הבנייה, ועל כן נרשמה גם האטה בפרויקטים השונים ברחבי המדינה. לפולין אמנם יש עדיין כוח עבודה אדיר שפועל במרץ לפיתוח המדינה, אך הרבה יותר קשה לכלכל אותו כעת עם עליית המחירים.
תוכנית הדיור כעת נמצאת בסימן שאלה האם להמשיכה או לבטל אותה, אך לא משנה לאן ינשבו הרוחות מחירי הנכסים בפולין צפויים לעלות בין 5% ל-10% בשנת 2024 בלבד. התוכנית הובילה לבעלי נכסים רבים להעלות את המחיר הראשוני ולבקש הרבה יותר בשל האפשרות לקבל משכנתא בקלות רבה, נכון להיום מחירו של מ"ר בוורשה עומד על מספר אסטרונומי של כ-3200 אירו.
אלו אשר מגישים בקשה למשכנתא עומדים מול מחירים גבוהים למדי, שגם עם קבלת המשכנתא הם נותרים מול החזרים חודשיים שמקשים מאוד על חייהם. בנוסף לאלו אשר מחפשים לרכוש נכסים, צד נוסף שנפגע מאוד לאחרונה הם השוכרים. נכון להיום שכר הדירה הממוצע בפולין גבוה יותר ממשכורת המינימום, כך שרבים מתמודדים מול קושי לשלם את שכר הדירה המבוקש על ידי בעל הנכס.
המלצה למשקיעי נדל"ן
המצב הנוכחי של מחירי הנדל"ן בפולין מאלץ את אלו אשר מעוניינים להשקיע ולקנות נכסים להוציא סכום כסף גבוה הרבה יותר מאי פעם. המחיר המינימלי לנכס בפולין מתחיל בסביבות ה-200 אלף אירו, וכפי שנאמר לעיל הוא צפוי לעלות השנה. כך שעליכם לקחת זאת בחשבון במידה ואתם רוצים לרכוש נכס כעת בפולין. ערכו של הנכס אמנם יגדל עם הזמן, אך עם זאת גם ההחזרים החודשיים שלכם.
