האם משרדים יכולים לפתור משברי דיור?
תאריך 06/08/2024
יואל
מגפת הקורונה הביאה איתה את מגמת ה-WFH או בעברית, עבודה מהבית. עסקים ומקומות עבודה שהיו צריכים להמשיך לעבוד למרות הצורך בריחוק חברתי, החלו להנהיג נוהל עבודה מהבית באמצעות שיחות זום וישיבות מקוונות. גם לאחר שמגפת הקורונה התפוגגה, רבים מבעלי העסקים שהבחינו כי עבודה מהבית מניבה תוצאות זהות ואף טובות יותר, החליטו להמשיך להעסיק עובדים מהבית או בצורה היברידית המשלבת בין עבודה במשרד ועבודה מהבית. כתוצאה מכך, הצורך במשרדים פחת ונראתה עלייה באחוז המשרדים אשר נותרו ריקים ובלתי מאוכלסים. כעת רבים שואלים האם ניתן להמיר את המשרדים הללו לדירות ומקומות דיור בשל הצורך הממשי בדיור בכל רחבי העולם.
כאשר במדינות כמו גרמניה ובריטניה מגיעים דיווחים על כך שחסרות מאות אלפי יחידות דיור וכי ענף הבנייה צולל מטה, רבים העלו את השאלה מדוע לא להמיר משרדים ריקים לדירות וכך לתפוס שני ציפורים במכה אחת. בקנדה שגם בה ישנו משבר דיור של ממש, דווח כי אחוז המשרדים הריקים ברחבי המדינה טיפס לשיא של 30 שנים ועומד על כ-18%. המרה של משרדים ליחידות דיור יכולה לתרום גם לבעלי המשרדים שנכסיהם עומדים ריקים ללא אכלוס ובעקבות כך הם מפסידים כסף. אך למרות כל היתרונות שמונחים לעיניהן של הרשויות, לתוכנית ההמרה יש יתרונות וחסרונות, ואף כאלו שמתנגדים למהלך.
היתרונות להמרת משרדים ליחידות דיור
נכון לכתיבת כתבה זו, במספר בלתי מבוטל של מדינות ישנו חוסר של מאות אלפי יחידות דיור. היחס הגבוה בין ההיצע לביקוש גורר עימו עלייה חדה בשכר הדירה, שמקשה על התושבים יותר ויותר. המרת המשרדים אמנם לא תפתור את משבר הדיור מיידית, אבל היא תעניק צעד ראשוני לפתרון המשבר על ידי אספקה של עשרות אלפי יחידות דיור. דבר אשר יוביל לצינון כללי של מחירי השכירות ותאפשר דיור הולם לכל אחד.
להמרת המשרדים ישנו גם יתרון כלכלי עצום בהשוואה לבנייה חדשה מאחר וחומרי הגלם שמיועדים לענף התעשייה התייקרו בחדות בשל משבר האנרגיה העולמי. בגרמניה לדוגמא, פרויקטים רבים נעצרים או מבוטלים באופן מוחלט מאחר וחברות הבנייה אינן יכולות לשלם עבור חומרי הגלם הנדרשים לביצועם. מעבר לכך, המרת משרדים ליחידות דיור תחסוך זמן עצום שנדרש לשם בניית בנייני מגורים. חברות הבנייה טוענות גם כי המרה של משרדים תחסוך זיהום אוויר ופליטה של גזים מסוכנים לאטמוספירה שנגרמת בעת בנייה של פרויקטים חדשים.
משרדים מסחריים נמצאים בדרך כלל בשכונות בהן ישנה תנועה בשעות 9-5, אך בדרך כלל אחרי השעות הללו התנועה פוחתת וכל האזור נהיה שומם. המרת המשרדים ליחידות דיור יכולה להביא לפריחה כלכלית של האזורים בהם המשרדים ממקומים. עם תנועה מחודשת של אנשים גם אחרי שעות העבודה המסורתיות, יותר ויותר עסקים בתחום המזון, חיי הלילה והבידור יפתחו במקום ויביאו לפריחה כלכלית. בנוסף לכך, תארו לכם את החוויה של ירידה במעלית מהדירה שלכם ישירות אל מקום העבודה – הזמן שנחסך בנסיעה בתחבורה הציבורית, או העמידה בפקקים עם הרכב בפרטי הוא עצום. העובדים במשרדים יגיעו רעננים למקום העבודה ויתרמו הרבה יותר לעשייה, מאשר עובדים שנאלצים בכל יום להתנייד במשך שעות ממקום העבודה ובחזרה הביתה.
החסרונות להמרת משרדים ליחידות דיור
כדי להוציא פרויקט של המרת בניין משרדים לבניין דירות, יש להבין כי העלות לשם ביצועו עלולה להיות גבוה במיוחד. כלכלנים העריכו כי לכל מ"ר יש להקצות כ–100 דולר לשם המרה מוצלחת, וכאשר לוקחים בניין משרדים מרובה קומות ורחב ידיים, העלות עלולה להיות גבוהה במיוחד ובלתי משתלמת עבור חברות הבנייה.
בנוסף לכך יש לקחת בחשבון כי משרדים מסחריים אינם נועדו למגוריים, אלא לשהייה זמנית במהלך שהות היום. בדרך כלל בכל קומה בבניין משרדים ישנו תא שירותים אחד או שניים, על כן כדי להוציא את ההמרה לפועל ייאלצו חברות הבנייה לשדרג את מערכת הניקוז משמעותית. כמו כן, בכל קומה תצטרך להתצבע עבודת הפרדה כדי לתחום מספר דירות בחלל הפתוח.
ישנו קושי לאמוד את העלות הנדרשת להמרה של משרדים ליחידות דיור, מאחר וכל בניין משרדים נבנה בצורה שונה ובתקופות זמן אחרות שבהן הסטנדרטים לבנייה היו שונים. בבנייני משרדי ישנים בהם הבידוד הינו מיושן, והקירות עשויים מגבס, ההמרה תהיה יקרה הרבה יותר בהשוואה למשרדים חדשים. כמו כן, בנייני משרדים רבים נבנו בצורה מיושנת ובה כמעט ואינו אור טבעי אשר חודר למרחב, ועל כן לא הרבה יחפצו לגור בבניינים הללו.
ישנם גם אלו שטוענים כי מגמת ה-WFH (עבודה מהבית) החלה לדעוך כאשר רבים חוזרים לעבוד בצורה היברידית המשלבת בין עבודה מהבית ועבודה מהמשרד. על כן אחוז המשרדים הבלתי מאוכלסים עתיד לדעוך, והמרה של משרדים ליחידות דיור עלולה להיות לא רלוונטית.
למרות העלויות הגבוהות ואלו שמזהירים כי פתרון ההמרה אינו בר ביצוע, בארה"ב ובקנדה כבר החלו לצאת לאור המרות של משרדים ליחידות דיור כמו בניין ה-Flatiron המפורסם בניו יורק שעתיד להפוך לבניין מגורים, ובניין נוסף ברחוב Water 160 שיומר בעתיד לבניין ובו למעלה מ-600 יחידות דיור.
