האם מומלץ להשקיע בהרים הדולומיטים לקראת אולימפיאדת החורף?
תאריך 21/11/2024
יואל
בעוד כשנתיים אולימפיאדת החורף תתרחש באיטליה, ובפעם הראשונה בשתי ערים יחדיו. הראשונה היא מילאנו הצפונית שידועה כבירת האופנה של איטליה, ואילו השנייה מעט פחות מוכרת, קורטינה ד'אמפוצו. אם אתם מעריצים מושבעים של המשחקים האולימפים בוודאי זיהיתם את העיר בתור זו שאירחה את אולימפיאדת החורף של שנת 1956, ומאז נשכחה מעט מעיניהם של הזרים והפכה לעיירה מנומנמת שידועה בעיקר לחובבי סקי ולחופשות חורף מושלגות. עם ההכרזה על מילאנו וקורטינה בתור המארחות הרשמיות של אולימפיאדת החורף, משקיעי נדל"ן רבים החלו לנהור אל העיירה במטרה לרכוש נכס מניב שיאפשר להם להרוויח תשואות גבוהות. אך האם בכלל משתלם להשקיע ולרכוש נדל"ן בעיירה מנומנת בצפון איטליה? כיום נסקור את המגמה של משקיעי הנדל"ן שנוהרים אל קורטינה וכיצד משחקים אולימפים יכולים גם לפגוע בצורה קשה מאוד בערים שמארחות אותם ובתושבים שמתגוררים בהן.
קורטינה ד'אמופו
קורטינה ד'אמפוצו או קורטינה כפי שכולם מכנים אותה היא עיירה קטנטנה בצפון איטליה הממקומת במחוז ונטו בחלק הדרומי של ההרים הדולומיטים. למרות היותה עיר קטנה ומנומנת היא זכתה לפרסום רב בשל אולימפיאדת החורף של שנת 1956 שהתרחשה בה, וכעת היא עתידה לארח את אולימפיאדת החורף הקרובה 2026. בנוסף לכך הנופים הפסטורלים שלה תפסו את מבטיהם של במאים ורבים וסרטים כמו "סחרור מסוכן" ו"הפנתר הוורוד" צולמו בה.
עיקר התנועה בעיר מתרחשת באופן טבעי בחורף כאשר עשרות אלפי תיירים פוקדים אותה במטרה להנות מחופשת סקי בהרים הדולומיטים. תיירים שמגיעים אליה יכולים להנות גם כן מבקתות נופש מפנקות ורחבות יידים, מרכזי קניות, מסעדות יוקרתיות ועוד. אך כל זה מאוד שונה מהאופי של התושבים המקומיים שמתגעגעים לאותנטיות שאפיינה פעם את המקום. אם נשים את התיירות בצד, האוכלוסיה של קורטינה מוערכת בכ-5000 איש בלבד, ובדומה לשאר איטליה היא מורכבת בעיקר ממבוגרים מאחר ואיטליה סובלת מהזדקנות כלל האוכולוסיה. הצעירים המקומיים מזמן עזבו את קורטינה ועברו לערים סמוכות בחיפוש אחר מקומות עבודה והזדמנויות. סיבה נוספת לעזיבה של הצעירים הרבים היא שהנכסים בקורטינה התייקרו ברמה שלא מאפשרת לאזרח הממוצע לשכור או לרכוש דירה.
נכון לפברואר של שנת 2024 מחירו הממוצע של מ"ר בקורטינה עומד על כ-11 אלף אירו, מחיר גבוה למדי עבור עיירה שמספר התושבים שלה הוא כ-5000 בלבד. עצם עתידה של העיר לארח את אולימפיאדת החורף משאיר את מחירי הנכסים במיקום מאוד גבוה, כאשר שכר הדירה הממוצע לאלו שמעוניינים לשכור בקורטינה לטווח ארוך עומד על כ-3300 אירו. כדי לסבר את האוזן המשכורת השנתית הממוצעת באיטליה היא מעט מתחת ל-30 אלף אירו, דבר שבעצם לא מאפשר לאיטלקי הממוצע לשכור נכס בקורטינה. כך נוצר מצב שקורטינה הפכה להיות מקום לעשירים בלבד ובעצם דוחקת את האוכלוסיה האותנטית של העיירה.
סיסיליה בוטיני עיתונאית שגדלה באזור נסעה לסקר את מצב העיר לקראת המשחקים האולימפים ונתקלה בהמון תשתיות מוזנחות שנותרו עוד מהמשחקים האולימפים של שנת 1956. בנוסף היא אומרת כי קורטינה הפכה מעיר תיירות שמקבלת תיירים ועיקר כלכלתה אף נשענת על ענף התיירות, למוקד משיכה של השקעות נדל"ן והיא איבדה את הייחוד שלה. נכסים בקורטינה הינם יוקרתים ביותר ועולים מיליוני אירו, כך שהשקעות בקורטינה שמורות לעשירים בלבד. כמובן ישנה גם הסכנה כי קורטינה תוזנח לאחר תום המשחקים האולימפים כפי שקרה עשרות פעמים בעבר לאחר שהמשחקים האולימפים נגמרו.
כיצד האולימפיאדות פוגעות בערים בהן הן מתארחות?
ההכרזה על הערים שמארחות את המשחקים האולימפים מתרחשת מספר שנים לפני כן על מנת לאפשר לערים להערך מבעוד מועד. העלות של הקמת תשתיות למען אירוח המשחקים מוערכת בעשרות מיליארדי אירו מאחר והיא לא מסתכמת בהכנחה של אצטדיונים, אלא היא כוללת גם הקמת מקומות מגורים לספורטאים, מרכזי תקשורת לגופי הטלוויזיה, חתימה על הסכמי אחוזים בין חברות שונות, והקמה של מרכזי תיירות רבים למיליוני הצופים. בסקר שנערך במטרה לשער את העלויות של הקמת התשתיות למשחקים עולה כי בכל פעם הערים והרשויות חורגות מהעלות הראשונית, כאשר החריגה החמורה ביותר נרשמה באולימפיאדת החורף של סוצ'י ב-2014 והיא מוערכת בלמעלה מ-30 מיליארד אירו.
האולמפיאדה היחידה שהוגדרה כפחות או יותר לסיפור הצלחה היא אולימפיאדת החורף של שנת 2018 שהתרחשה בפיונגצ'אנג בקוריאה הדרומית. האולימפיאדה הביאה מיליוני תיירים לעיר שלא הייתה ידועה כל כך, והעיר נהנתה מתיירות רבה שהחייתה את האזור. בנוסף לכך, הצעד החכם שקוריאה הדרומית עשתה היא הקמה של תשתיות שיועדו מראש להריסה בתום המשחקים. כך הצליחה דרום קוריאה לקיים משחקים אולימפים בעלות מינימלית ולא להשאר קבורה בחובות כמו במקרים אחרים. אולם אסור לשכוח כי ההריסה של התשתיות הביאה למפגעים סביבתיים כאשר למען בניית המרכז האולימפי נכרת חלק אדיר של יער בן אלף שנים.
שאר האולימפיאדות הותירו ערים רבות עם מרכזים שנותרו שוממים ללא השגחה, והובילה את הערים לחובות רבים שהן משלמות עד היום. דוגמא לכך היא אולימפיאדת הקיץ של 2004 ביוון, שהיוותה לזרז של המשבר הכלכלי ביוון, והותירה מבנים שעומדים שוממים עד היום. דוגמא טרייה יותר היא אולימפיאדת טוקיו שנדחתה בשנה בשל מגפת הקורונה והתרחשה כשנה לאחר מכן ללא תיירים ותחת הגבלות קשות. יפן שהשקיעה מיליארדים בתיירות ובתשתיות לקראת המשחקים מצאה את עצמה בהפסד כלכלי רב לאור קיום האולימפיאדה ללא צופים כלל.
כעת לקראת אולימפיאדת החורף של שנת 2026, התושבים של קורטינה מביעים חשש לכך שהאופי של העיירה שהם כל כך אוהבים תשתנה לעד ותהפוך למוקד "קר" של משקיעים ואנשי עסקים. בנוסף לכך, הם חוששים מהזנחה שעתידה לבוא לאחר שהמשחקים יגמרו וישאירו איתם מבנים ללא השגחה. הממשלה מיהרה להודיע כי היא עושה את כל מאמציה על מנת שהמבנים שיוקמו למען המשחקים ישמשו את העיר גם לאחר תום המשחקים. דוגמא לכך היא המגורים של הספורטאים שעתידים להפוך למרכזי מגורים עבור סטודנטים. אך בעיר שבה ישנם כ-5000 תושבים בלבד וההגעה אליה מערים אחרות מסובכת בשל פקקים ודרכים מיושנות, קשה להאמין לתרוצי הממשלה שרוצה לעשות הכל על מנת שאיטליה תצטייר בו המארחת האולימטיבית.
