האם יש שוק נדל"ן בשבדיה למשקיעים?
תאריך 02/05/2022
יואל
השקעה במדינות אירופאיות בשוק הנדל"ן של השנים האחרונות מוכיחה את עצמה כהשקעה משתלמת, מניבה ובטוחה. באירופה נכללות עשרות מדינות בהן ניתן להשקיע ולרכוש דירה – אך בה בעת, נמצאות בה מספר מדינות מורכבות יותר להשקעה, מהן רצוי להתרחק כשאתם מחפשים את דירת ההשקעה האולטימטיבית עבורכם. אחת מהמדינות האלו היא שבדיה.
שוק הנדל"ן של שבדיה מושפע מהותית מסדרה של חוקים שנועדו להקל על בעלי הדירות ושוכריהן, אך לצערנו, כפי שקורה פעמים רבות בשוק שמוגבל על ידי החוק, התוצאה של החוקים היא הפוכה ומצב הנדל"ן בערים מרכזיות בשבדיה הוא לא פשוט. השכרת דירה היא פרוצדורה ארוכת טווח, לא ניתן להשכיר מספר דירות במקביל – כל אלו ועוד, יוצרים אתגר משמעותי למשקיעים חיצוניים. בואו נכיר את מצב השוק מקרוב:
חוקים שונים בשוק הנדל"ן של שבדיה – והשלכותיהם
בשבדיה הדירות מחולקות לשלוש קטגוריות חוקיות: דירות ציבוריות (מחיר מפוקח, חוזה השכרה לא מוגבל), דירות פרטיות (מוגבלות באותן דרכים) ודירות קואופרטיב – שנמצאות תחת שליטתו ואותן ניתן רק למכור או להשכיר לזמן קצר.
המתנה לשכירת דירה
בשל הפיקוח על שכר הדירה, שחל במשך שנים על שוק הנדל"ן השבדי, נוצר מצב בו פחות אנשים מעוניינים להשכיר דירות – אלא מעדיפים לרכוש אותן ולגור בהן במקום זאת. בנוסף, בשל ההגבלות על החזקת דירות במקביל (בהן ניגע בהמשך) עוד פחות בעלי דירות משכירים את הדירות. כך נוצר מצב בו השוק ניצב במחסור בשירות להשכרה – אך עם הביקוש הגדול וההיצע המצומצם אין אפשרות להעלות את המחירים בשל הפיקוח, ולכן הדבר היחיד שקובע מי יוכל לשכור דירה בעיר שטוקהולם היא רשימת המתנה. ארוכה מאוד.
עד כמה ארוכה? ובכן, כדי לשכור דירה עליכם להירשם למאגר הממתינים (כל אזרח יכול לעשות זאת החל מגיל 18) ולהתחיל לצבור נקודות. כל יום שחולף מעניק נקודה – וכדי לשכור דירה יש צורך באלפי נקודות. התוצאה של כל הנ"ל היא תקופת המתנה ארוכה להחריד: כ-20 שנות המתנה לשכירות בערים המרכזיות, וכ-7-8 שנים בפרברים. כאשר סוף סוף תזכו להגיע לדירה המיוחלת תשלמו שכר דירה נמוך למדי, אך עד שתגיעו אליו – ההיצע המצומצם יוצר בועת נדל"ן בלתי אפשרית.
כל הנ"ל תקף לגבי אזרחים מן השורה: תושבים בעלי קשיים סוציאליים יזכו לתקופת המתנה קצרה יותר לשכירות.
השכרת דירות במקביל
החוק השבדי מגביל את יכולת אחזקת שתי דירות במקביל והשכרתן. לכן גם השבדים עצמם מעדיפים שלא להשקיע בנדל"ן אלא לסחור בדירות ולמכור אותן במקום להשכיר אותן.
הבדל בין רכישת דירה למגורים או להשקעה
מאחר ושכירות היא עניין שקשה כל כך להגיע אליו בערים בשבדיה, משפחות רבות בוחרות לקנות את הדירה במקום לשכור אותה. בעלי הדירות מיואשים מהמחיר הזול שהם מקבלים תמורת השכרת הדירה, ומעדיפים להיפטר ממנה. אך המחיר נועד לעודד מגורים בדירה, והוא זול יותר כאשר קונים דירה למגורים מאשר כאשר קונים דירה להשקעה. כמובן שהתקנה הזו גורמת לבעלי הדירות למכור אותן בקצב מהיר, וכך שוק ההשכרה הולך ומצטמצם עוד יותר. אז אולי שווה לרכוש דירה בשבדיה כדי לגור בה – אבל אם אין לכם כוונות לעבור לארצות סקנדינביה בזמן הקרוב, החזקת דירה בשבדיה לא תועיל לכם.
המצב הכללי שנוצר
המצב המוגבל שקיים כעת ברוב חלקיו של שוק הנדל"ן השבדי הוא כזה:
- דירות שניצבו תחת בעלות חברות פרטיות יוצרות דרכי קיצור לשכירות באופן מיידי, שכוללות תשלום לא חוקי כדי להתקדם בתור.
- בעלי דירות פרטיות מעדיפים להפוך אותן לדירות קואופרטיביות כדי להצליח להשכיר אותן לטווח קצר.
- מי שעבר את כל שלבי ההמתנה וזכה סוף סוף לשכור דירה, יודע שהוא יכול להישאר בדירה לנצח, תמורת מחיר שכירות נמוך, בלי שיוכלו לגרום לו לצאת אף פעם. לכן אם בעל הדירה לא מרוצה מהשוכר ורוצה לפנות אותו – אין לו אפשרות לעשות זאת ועליו להשלים עם שוכר בעייתי שמשלם שכר דירה לא משתלם.
- בעוד השוכרים הראשיים האלו נהנים מדירה זולה שנמצאת ברשותם, שוכרים זמניים, כאלו שלא סיימו להמתין ולא זכאים לשכור דירה משלהם, צריכים להסתפק בשוק של סאבלטים ושכירות דירות לטווח קצר. כאן השוכרים הראשיים הופכים להיות שוכרים משניים: הם יוצאים לחופשה או נוסעים למקום אחר, ומשכירים את הדירה לטווח קצר לשוכר משני. השוכר המשני משלם יותר, צריך לגור בדירה לטווח קצר ולהתפנות במהירות, וכמובן שהכסף הולך לשוכר הראשי שנהנה מהרווחים.
- לצערנו, המצב גורם לריבוי שוחד כדי לעקוף את התור, ואפילו יצר מקרי פשיעה סביב סוגיות שנגעו להשכרת דירות בשוק השחור.
אז למה לא כדאי להשקיע בשוק הנדל"ן בשבדיה?
כל המצב המתואר עד כה יוצר סיטואציה חד משמעית. גם אם תצליחו לרכוש דירה בשבדיה, היא תהיה:
- יקרה יותר, מאחר ואתם לא רוכשים אותה למטרת מגורים.
- לא רווחית, מאחר ושכר הדירה שתקבלו עליה לא יכול לעלות מעל לסכום מסוים ולכן התשואה שלכם עלולה להיות הפסדית. כמו כן, לא תוכלו לשלוט במצב אם אתם לא מרוצים ממי ששוכר את הדירה.
התוצאה היא שעדיף להימנע מהשקעה בשוק השבדי. אמנם באזורים כפריים ופחות מרכזיים מצב השוק אינו מסובך כמו בערים הגדולות אך גם הביקוש באזורים אלו נמוך יותר ויוצר תנאים קשים ומסוכנים להשקעה.
אם כן, מהי החלופה?
להשקיע במדינות בעלות שוק נדל"ן חופשי יותר. אירופה פתוחה לפניכם עם עשרות מדינות אחרות בעלות תנאים מוצלחים להשקעה שמחכות שתגיעו להצמיח את הכלכלה שלהן – בהן לא יחייבו אתכם לעמוד בקריטריונים מסוימים או לצמצם את התשואה שלכם.
