האם המדינות הבלטיות הן שוק מעניין השקעה?
תאריך 27/11/2022
יואל
שלושת המדינות השוכנות לחופי הים הבלטי הכוללות את ליטא, לטביה ואסטוניה התחבאו בין צילי שאר ענקיות אירופה כמו אוקראינה, צ'כיה ופולין בתחום השקעות הנדל"ן. שלושת המדינות הבלטיות היו נתונות לזרועות המאיימות של ברית המועצות במהלך מרבית שנות ה-90 והיו חסומות מאחורי מסך הברזל החלוד והמאיים. עם נפילת ברית המועצות וקבלת עצמאות בקרב המדינות ניתן לראות את פריחתן של המדינות הבלטיות עם הצטרפות לאיחוד האירופאי ולגוש האירו. נשתדל לשפוך אור על שוק הנדל"ן במדינות הבלטיות ולהסביר ככל הניתן האם שוק הנדל"ן במדינות הללו עלול להיות נגיש ומעניין למשקיעי נדל"ן ישראלים.
ראשית חייב לציין את המיקום האסטרטגי החזק של המדינות הבלטיות באירופה. שלושת המדינות מהוות לצומת דרכים בין מדינות מזרח אירופאיות גדולות, לצד פינלנד הצפון אירופאית הנמצאת במרחק של שעה בלבד מאסטוניה. כך שהמיקום של המדינות הבלטיות הינו בעל משקל רב עבור אנשי עסקים שמעוניינים להרחיב את עסקיהם במדינות השונות ולרכוש נכסים שיהוו לדריסת רגל בשוק הנדל"ן והעסקים האירופאי. כמו כן, מרבית התושבים במדינות הבלטיות דוברים את השפה האנגלית ומתנהל בהן שוק נדל"ן חופשי למדי עם מיסוי נוח ובירוקרטיה מועטה. כעת, נסקור את שוק הנדל"ן בכל מדינה בנפרד כדי שתוכלו לקבל את המידע הממוקד ביותר עבור ההשקעה הבאה שלכם.
לטביה
לטביה שוכנת בדיוק באמצע המדינות הבלטיות צפונית מליטא ודרומית מאסטוניה. שטחה מתפרש על כ-64 אלף קילומטר רבוע עם אוכלוסיה הנמדדת טיפה פחות מ-2 מיליון תושבים. עיר הבירה של לטביה ריגא שוכנת לחופי הים הבלטי ומהווה לעיירת נופש עבור מזרח אירופאים רבים שמגיעים לנפוש בחופיה המרהיבים. עיר נוספת ששוכנת סמוך לריגא היא יורמלה שמקבלת כמיליון תיירים בכל שנה ששוכרים בה דירות לטווח קצר החל מבתים צנועים ועד וילות עוצרות נשימה. כמו כן, בכל חודש מאי מתחילה עונת הפסטיבלים ונהירת התיירים הצעירים גוברת כך ששוק השכירות לטווח קצר בלטביה הינו מבוקש במיוחד. מחירי הנדל"ן בה עולים בכל שנה והתשואה הממוצעת בה נמדדת בכ-4 אחוז, אך כמובן משתנה בהתאם לסוג הנכס ומיקום הנכס.
ליטא
הדרומית מהמדינות הבלטיות והמדינה הראשונה לקבלת עצמאות ב-1990 כשנה לפני התפרקות ברית המועצות. ליטא מתפרשת על כ-65 אלף קילומטר רבוע עם אוכלוסיה של למעלה מ-2.5 מיליון איש. ליטא מושכת אלייה תיירות רבה בעיקר אל עיר הבירה וילנה שאף אוחזת במספר אוניברסיטאות עם סטודנטים זרים שנהנים מתוכניות לימוד בשפה האנגלית. משקיעי נדל"ן יכולים לרכוש בה נכסים בקלות רבה כמעט ללא הגבלות פרט לרכישה של קרקעות חקלאיות. המחירים בה נוחים למדי בהשוואה לשאר מדינות אירופה כאשר עבור מ"ר רבוע תשלמו קצת מעל 1200 אירו, והתשואה בה גבוהה למדי כאשר הממוצע עומד על 6% בקירוב. אחד היתרונות המרכזיים בהשקעות נדל"ן בליטא הוא שמחירי הנדל"ן נמצאים בקצב עלייה גובר שעתיד להמשיך עם השנים, כך שתוכלו לקנות נכס בעלות נמוכה יחסית ולהשכיר אותו בעלות גבוהה.
אסטוניה
הצפונית מהמדינות הבלטיות והקטנה מבין השלוש עם שטח הנמדד בכ-45 אלף קילומטר רבוע ואוכלוסיה של פחות מ-1.5 מיליון איש. אסטוניה בעבר הייתה מדינה שבה עסקאות הנדל"ן בוצעו בעיקר על ידי קרנות סקנדינביות אך כיום השוק נפתח ואסטוניה מקבלת משקיעים זרים רבים שמעוניינים לקנות בה נכסים, היא אף בעלת אמנת מס עם ישראל שתמנע מכם תשלום מס כפול. המחירים באסטוניה זולים למדי ביחס לשאר המדינות באירופה כאשר עבור מ"ר תשלמו כ-1300 יורו תוך כדי עליית מחירי נדל"ן הדרגתית. ההשקעות באסטוניה מתחלקות לשלושה סוגים: השכרה לטווח ארוך, השכרה לטווח קצר והשקעות נדל"ן במסחר ותעשייה. אם תחליטו להשקיע באסטוניה ההמלצה הגורפת היא להשקיע בעיר הבירה טאלין בלבד מאחר וקיימת הגירה שלילית משאר הערים באסטוניה. כפי שנאמר לעיל, אסטוניה מהווה גם לציר מקשר למדינות צפון אירופה כאשר היא נמצאת כשעה בלבד מפינלנד, מה שהופך אותה ליעד חם עבור השכרה לתיירים שמעוניינים לבקר בעיר אירופאית מתקדמת ולהמשיך ממנה ליעדים נוספים. כמו כן, היא ממוקמת במקום ה-16 במדד הקלות לעשיית עסקים ואף מאפשרת לזרים תשלום מיסים מקוון והקמת חשבון בנק מכל מקום כל עוד יש לכם קו אינטרנט זמין.
בכל שלושת המדינות הבלטיות אנו ממליצים לכם להתמקד בערי הבירה ובערי התיירות המרכזיות. בין אם אלו ערים פנימיות עם היסטוריה עתיקת שנים ונופים מרהיבים, או עיירות חוף לתיירים המחפשים חופשת בטן גב במחיר זול. הערים הפרבריות של המדינות הבלטיות מכילות בעיקר בתים ישנים מתקופת ברית המועצות שאינם שווים את השקעה וברוב המקרים יאלצו אתכם להשקיע סכום כסף לא מועט בשיפוץ הנכס. בנוסף לכך, יש לא לשכוח את ההגירה השלילית מהערים הפרבריות אל הערים המרכזיות במדינות הבלטיות או למדינות אירופאיות אחרות.
מחירי הנדל"ן הנמוכים בשוק המדינות הבלטיות מקבל חותמת עקב קריסתו של ערך האירו בעולם. ערכו של השקל הישראלי חזק מתמיד וערכו של האירו נע בין 3.46 ל -3.54 שקל ישראלי חדש מה שהופך את היעדים הללו לחמים עוד יותר עבור משקיעי נדל"ן ישראלים שמחפשים יעדי השקעה זולים ונוחים. מלבד מיקום וסוג ההשקעה, הדבר החשוב ביותר בתחום השקעות הנדל"ן הוא העיתוי הנכון. כל עוד האירו נמצא בשפל המדרגה וכוח הקנייה שלנו חזק מתמיד, כדאי לכם מאוד להתעניין בשוק הנדל"ן במדינות הבלטיות ולבחור האם תתמקדו באסטוניה בצפון, לטביה במרכז או ליטא בדרום.
