דברים שכדאי לחשוב עליהם לפני השקעה
תאריך 12/12/2022
יואל
השקעה בנדל"ן מאז ומתמיד נחשבה להשקעה יציבה ובטוחה יחסית מאחר וגם משברים עולמיים גדולים כמו המשבר הכלכלי של 2008 או המלחמה באוקראינה המתלווה עם משבר אנרגיה לא נגדו את העיקרון החשוב – אנשים תמיד יחפשו דירות להתגורר בהן. משבר הקורונה שהפיל כלכלות שלמות בעולם הביא דווקא לעלייה במחירי הנדל"ן וגרמה לאנשים בעלי נכסים להגיע לתשואות גבוהות גם כאשר העולם עמד מלכת. בנוסף לכך, בניגוד להשקעה בשוק ההון או במניות השקעה בנדל"ן היא מוחשית ופיזית, אתם תמיד תוכלו לחזות בדירה או בקרקע שרכשתם.
כל הסיבות הללו הובילו לאנשים רבים שחלקם גם חסרי ניסיון בתחום להשקיע בעסקאות נדל"ן על מנת להנות מהכנסה פאסיבית ובטוחה. אך חשוב לשים על השולחן את העובדה כי השקעות נדל"ן הוא תחום לא פשוט ואנשים לומדים שנים רבות על רזי המקצוע כדי להבטיח השקעות בטוחות. לכן, נסקור את מספר הדברים שעליכם לקחת בחשבון לפני שאתם יוצאים במסע אל עבר השקעת הנדל"ן הבאה שלכם.
עלות – או כמה כסף יש לכם?
תארו לכם כי אתם רואים נכס שמתאים לכם כמו כפפה ליד והמחיר שעומד תחתיו הוא כה נוצץ וזוהר כך שהוא רק מבקש מכם להוציא את פנקס הצק'ים ולהתחיל בהליך התשלום. עצרו, חשוב לדעת כי המחיר שאתם רואים הוא לעולם לא המחיר הסופי. לעלות הנכס תמיד יהיו עלויות נילוות לגורמים ומיסים שיגבו מכם תשלום נוסף, כך שחשוב לפני תחילת תהליך החיפוש אחר נכסים הוא לדעת כמה כסף בדיוק יש לכם להשקיע בנכס ולקחת תוספת סיכון מעבר. זאת מאחר כי מימון חיצוני כמו לקיחת משכנתה משתנה בין מדינה למדינה כאשר חלק מן המדינות דורשות מכם הון עצמי רב שמתסכם לכ-50% מערך הנכס, ויש כאלו שכלל לא ירצו להעניק לכם משכנתא ויציבו בפניכם מגבלות רבות.
לאחר שחישבתם את ההון הנזיל שיש לכם ובדקתם האם ביכולתכם לקחת משכנתא, יש לחשב הוצאות נוספות הבאות לידי ביטוי בעורך דין או נוטריון שיגבה מכם מספר אחוזים עבור החתימה על העסקה, ומתווך שגם ימשוך אליו מעט אחוזים על תיווך העסקה המוצלחת. הוצאות נוספות שיכולות לצוץ הן שכירת שירותיו של שמאי להעריך את ערך הדירה, פתיחת תיקים במשרדים ממשלתיים ולעיתים גם שיפוץ הנכס.
מיסוי
אין לשכוח את נושא המיסוי שמשתנה בין מדינות כאשר בחלקן תמצאו מיסים קבועים לצד מיסים פרוגרסיבים שמשתנים בהתאם לערך הדירה או העסקה. חלק מן המיסים אותם תצטרכו לשלם הם:
- מס רכישה – רכשתם נכס מוצלח? ברכותינו, כעת עליכם לשלם מספר אחוזים משווי העסקה למדינה כחלק ממס הרכישה. מס הרכישה משתנה בין מדינות ותוכלו לפגוש אותו בצורה קבועה או בצורה פרוגרסיבית המדורגת לפי ערך העסקה.
- מס שבח – מס שבח מתייחס לרווח שהתקבל אודות המכירה, כלומר אם מכרתם נכס בעלות גבוהה יותר ממה שרכשתם, תצטרכו לשלם מס למדינה אודות הרווח הנ"ל. גם מס שבח משתנה בין מדינה למדינה ובישראל הוא עומד על 25%.
- מס רווחי הון – הכנסה מהון שהורווח בעקבות השכרת הנכס גם הוא חייב במס למדינה, מאחר והרווח נחשב להכנסה לכל דבר. כך שגם אם יציגו לכם מספרים חלומיים אותם תרוויחו מדי חודש בעקבות השכרת הדירה, דעו כי לא כל הסכום ילך אליכם ישירות לכיס.
במידה והנכם מעוניינים לרכוש נכס מעבר לים, בדקו האם במדינה המבוקשת קיימת אמנת מס חתומה עם ישראל שתפטור אתכם מתשלום מס כפול.
איפה משקיעים?
לאחר שהערכתם את ההון הנזיל שיש ברשותכם כעת הגיע הזמן לבחור את היעד בו תרצו לחפש נכס להשקעה. משקיעי נדל"ן רבים בשנים האחרונות תרים אחרי נכסים מעבר לים מאחר ועלות הנדל"ן בישראל גבוהה למדי והתשואה נמוכה בהשוואה למדינות באירופה או בארה"ב. בבחירת הנכס ישנם מספר גורמים שעליכם לקחת בחשבון מעבר למיסוי המקומי ועלות הנכס:
- מרחק – חובה לקחת בחשבון את מרחקו של היעד בו תרצו להשקיע במידה ואתם מעוניינים לבקר בו ולהיות מעורבים בהליך הרכישה וההשכרה. לצורך העניין, מדינה מבוקשת ביותר בקרב משקיעי נדל"ן ישראלים היא קפריסין שנמצאת כ-40 דקות מישראל והתשואה בה גבוהה למדי, כך שהיא מדינה מעולה למשקיעים מעורבים ופעילים. לעומת זאת, פורטוגל שגם היא נחשבת למבוקשת במיוחד ממוקמת כ-6 שעות טיסה מישראל, עובדה שתגביל את מעורבותכם באופן טבעי.
- חברת ניהול – במידה ותבחרו בהשקעה בנכס ביעד מרוחק מישראל, אין מנוס מעבודה עם חברת ניהול שתנהל עבורכם את הנכס בשלט רחוק. מצד אחד חברת ניהול מאפשרת לכם להיות רגועים ולדעת כי הנכס שלכם מתוחזק על ידי חברה מקצועית, אך עבור שירותיהן של חברות ניהול תצטרכו לשלם כאשר גם בקרב החברות הללו יש לעיתים עלויות לא מתוכננות.
- שפה ומנטליות – השקעה בישראל היא טבעית עבור משקיעים ישראלים מאחר ואנחנו דוברים את אותה השפה וחיים באותה מדינה בה כולם מכירים את כולם. גם השקעה בארה"ב יכולה להיות נוחה יחסית מאחר ומרבית הישראלים דוברים את השפה האנגלית ויוכלו לקרוא חוזים ברמה מספקת. אך במידה ותרצו להשקיע בפולין, בפורטוגל או צ'כיה, מחסום השפה יבוא לידי ביטוי החל מהתקשורת היומיומית ועד לבירוקרטיה וחוקה שמתנהלת בצורה שונה לגמרי ממה שאתם מכירים. גם ארה"ב אוחזת בחוקה שאינה מוכרת לנו, ולכן גם אם אתם דוברי אנגלית ברמה של שפת אם אתם עלולים להתקע בבירוקרטיה מול מערכת חוקתית שכלל אינה מוכרת לכם.
העזרו בסבלנות ותכננו את השקעת הנדל"ן הבאה שלכם בצורה מחושבת וחכמה תוך כדי התחשבות בכל הדברים שנאמרו לעיל כדי שתוכלו לבצע השקעה מניבה ומוצלחת. בהצלחה!
