בריטניה בונה ערים חדשות כדי לפתור את משבר הדיור
תאריך 07/04/2025
יואל
כאשר בריטניה החלה להעלות את שיעור הריבית כדי לצמצם את כמות מבקשי המשכנתאות היא ציפתה לכך שמחירי הדיור יחלו לרדת. אך בפועל, שכר הדירה המשיך לעלות מאחר ובעלי הנכסים התמודדו עם תשלומים חודשיים גבוהים יותר בגלל עליית שיעור הריבית. בכל בריטניה מחירי השכירות האמירו לגבהים חדשים, כאלו שלא נראו שנים רבות. בין השנים 2010 ל-2023 מספרם של מחוסרי הדיור הוכפל, וישנם אלו שסוברים כי בריטניה סובלת ממשבר מחוסרי הדיור החמור ביותר בכל מדינות ה-OECD. מפלגת הלייבור בראשות קיר סטארמר הודיע על צעד חדש ספק ישן להתמודדות עם משבר הדיור במדינה, בניית ערים חדשות.
מדוע הצעד הזה הוא חדש ספק ישן? מאחר והתוכנית לבניית ערים חדשות הוצגה לראשונה בתום מלחמת העולם השנייה כאשר בריטניה הייתה חייבת לשקם את המדינה ולבנות יחידות דיור למיליוני בני אדם. כדי למנוע הגירה של רבים לערים הגדולות ומחשש לנטישה של הכפרים, הבריטים יצרו חגורה ירוקה או Green Belt שהם בעצם שטחים ירוקים בלתי מיושבים מסביב לערים. האם התוכנית הצליחה עבור הבריטים? לא ממש.
תוכנית ה-New Towns Act שהוצגה בשנת 1946 הובילה לבנייה של כ-3.3% מכמות יחידות הדיור הרצויה עד שנת 1991. נכון לשנת 2024 חסרות למעלה מ-4 מיליון יחידות דיור בבריטניה על מנת לענות על הביקוש, והתוכנית לבניית 1.5 מיליון יחידות דיור עד שנת 2030 חסרת כל אחיזה במציאות. הבנייה של ערים חדשות כבר יצאה לפועל וערים חדשות נבנות, אך התוכנית עומדת מול מכשולים שלמרות כל הכוונות הטובות אין לה איך להתמודד מולם.
התוכנית החדשה של מפלגת הלייבור
בין השנים 2010 ל-2024 עמדה מפלגת השמרנים בראשות הממשלה, ונושא הדיור לא היה בדיוק על סדר היום של המפלגה. הסיבה לכך היא שבעלי הנכסים היוו לחלק נכבד מהקולות של מפלגת השמרנים, ועל כן המפלגה לא השקיעה מאמצים רבים להתמודד עם העלייה במחירי הדיור ובשיעורי הריבית. אך בשנת 2024 לראשונה לאחר 14 שנות כהונה התחלפו המפלגות, ומפלגת הלייבור בראשות קיר סטארמר עלתה לשלטון.
קיר סטארמר מהר להכריז על כך כי הוא יפעל לפתרון משבר הדיור הקיים על ידי בניית ערים חדשות שיאפשרו לאכלס את מיליוני בני האדם שמתקשים למצוא דיור בר השגה. על פי התוכנית בכל שנה יבנו כ-370 אלף יחידות דיור חדשות על פני שלושה סוגי שטחים. השטח הראשון הוא Brownfield Land, אזורים נטושים בערים קיימות שניתן לשקם אותם ולבנות עליהם יחידות דיור, Grey Belt Land שטכנית נכנס גם לקטגוריה של ה-Brownfield Land שהיא בעצם בנייה על אזורים בלתי מיושבים בעלי תשתית קיימת כמו חניונים ישנים ותחנות דלק שלא בשימוש, והאחרון ביניהם שכבר הזכרנו קודם הוא ה-Green Belt, בנייה על שטחים ירוקים שמקיפים את הערים הגדולות שבעבר נועדו למניעה של הגירה המונית לערים.
אחד המכשולים המשמעותים ביותר להצלחת התוכנית הוא אג'נדת ה-NIMBY, או Not In My Back Yard. הבריטים בפועל תומכים בתוכנית וחושבים כי יש לבנות יחידות דיור על מנת להתמודד עם המשבר הקיים, אך רק אם הבנייה תתרחש רחוק מעיניהם ולא בחצר האחורית שלהם. האג'נדה הזו חזקה מאוד בקרב הבריטים, ואלו אשר הגו את התוכנית מתקשים להבין היכן לבנות את הערים החדשות על מנת לעמוד בציפיות של כולם.
בנייה על אזורי ה-Brownfield Land וה-Grey Belt Land לא פוגשת מתנגדים רבים, אך לא כך עבור אזורי ה-Green Belt Land. רבים מהבריטים מתנגדים נחרצות לבנייה על אזורי ה-Green Belt ממספר סיבות. הסיבה הראשונה היא שבנייה שכזו תוביל להגירה של רבים לערים הגדולות והכפרים ישארו מאוכלסים על ידי אוכלוסיה מזדקנת בדומה לאיטליה. הסיבה השנייה היא הרס של הטבע הירוק שמייחד את האזור הכפרי בבריטניה. והסיבה השלישית לכך שיש המון שטח פנוי על אזורי ה-Brownfield וה-Grey Belt ביחס לאזורים הירוקים יותר בבריטניה. אך אם נסתכל דווקא על הצד השני של המטבע, נראה כי בנייה על אזורי ה-Green Belt תביא ליתרונות רבים שלעיתים אף עולים על ההתנגדויות. בנייה של יחידות דיור על האזורים הירוקים תוביל לירידה במחירי הדיור ותתן מקום להתרחב מאחר וכיום הבנייה בבריטניה מתבצעת בדוחק בערים הגדולות או בקרבתן. אז נכון לעכשיו אם אנחנו סוקרים את התוכנית ממבט על השאלות המשמעותיות הן היכן לבנות ואיך לבנות.
אחת מהערים החדשות שנבנות כחלק מהתוכנית היא Northstowe, עיר פרברית הממוקמת צפון מערבית מקיימברידג'. העיר החדשה שעומדת של שטחו של שדה תעופה נטוש ממלחמת העולם השנייה עתידה לאכלס עד שנת 2040 כ-25 אלף תושבים שיתגוררו בכ-10 אלף יחידות דיור. אך כיום ישנן רק כ-1450 יחידות דיור ומעט מאוד שירותים שמוצעים לתושבים בעיר. כדי שהתוכנית תהיינה מוצלחת, הבנייה צריכה להתבצע באזורים שמאפשרים גישה נוחה לערים הגדולות על ידי תחבורה ציבורית. מאחר ובנייה בקרבת הערים הגדולות תעניק אמנם יחידות דיור זמינות, אך הן לא יהיו במחירים מסובסדים. דוגמא לכך היא באמת העיר Northstowe שממקומת בסמוך לקיימברידג'. האוניברסיטה בקיימברידג' מושכת רבים לאזור, אך מעסיקים באזור מתקשים למצוא עובדים מאחר ומחירי הדיור הן בקיימברידג' והן בערים הסמוכות גבוהים למדי.
אם נסתכל על התוכנית של משקיעי נדל"ן, נוכל לצפות לכך שיהיו השקעות חדשות זמינות עבורנו. אך לא ניתן לדעת האם הן יהיו משתלמות או עדיין יהיו במחירים שאנחנו מכירים כיום. שיעור הריבית בבריטניה אמנם במגמת ירידה, אך מחירי הנכסים עדיין יקרים למדי.
