בעלות חלקית על נכסים
תאריך 31/10/2024
יואל
העלייה במחירי הנדל"ן בכל העולם מקשה יותר ויותר על רוכשים חדשים ובעיקר על בני הדור הצעיר לרכוש דירות. בנוסף למחירים הגבוהים למדי, אחוזי הריבית עדיין נמצאים בשיעור גבוה שמקשה גם על אלו שיש להם את הסכום הראשוני לקבלת משכנתא. בעשר השנים האחרונות ובעיקר בתקופת הקורונה, התגברה לה תופעה של בעלות חלקית על נכסים. כלומר במילים אחרות, במקום לרכוש נכס ולהיות בעלים של 100% ממנו, תוכלו לרכוש חלק מהאחוזים ואף לפזר את הסכום שתרצו להשקיע בין מספר נכסים. איך עושים זאת והאם זה משתלם? כיום נסקור את תופעת הבעלות החלקית על נכסים.
שמעתם פעם על Timeshare? שיטת ה-Timeshare מאפשרת לכם לרכוש נכס מסוים ביחד עם כמה רוכשים ולאכלס אותו במשך תקופה מסוימת בשנה. השיטה הזו נהוגה בעיקר במקומות בהם נמצאים בתי נופש שבעליהם מעוניינים לפקוד אותם בתקופות מסוימות. אך אל תטעו, בעלות ה-Timeshare היא לא הבעלות החלקית שאנחנו מדברים עליה. רכישה של אחוזים מסוימים בנכס מיועדת להשקעה בלבד ולא תוכלו להתגורר בנכס לאחר רכישתו. אמנם ישנם מחקרים חריגים בו תוכלו על פי הסכם בין הרוכשים גם להתגורר בנכס, אך ברוב הכולל ההשקעות האלו נועדו להשקעה בלבד ולא למגורים.
רכישה של אחוזים בנכס בעצם מנגישה את השקעות הנדל"ן למשקיעים מתחילים, ולאלו שאין בידם את הסכום הנדרש לרכישה של נכס במלואו. כך אם הינכם מעוניינים להיכנס לשוק הנדל"ן אך לא יודעים כיצד לעשות זאת ללא הסכום הגבוה ההתחלתי, רכישה של אחוזים בנכסים היא בדיוק בשבילכם. החל מ-10 דולר תוכלו להתחיל לרכוש נתחים בנכסים שונים, ולהתחיל להרוויח באופן פאסיבי.
יתרונות בבעלות חלקית על נכסים
- סכום התחלתי נמוך – בעלות חלקית מאפשרת לכם להכנס לשוק הנדל"ן תמורת סכום התחלתי נמוך הרבה יותר מרכישה של נכס שלם. במקום להשקיע מאות אלפי אירו, תוכלו לעשות זאת בסכומים מגוכחים ולאט לאט להרוויח את הסכומים שיאפשרו לכם לרכוש נכסים באופן מלא.
- חלוקה בהוצאות – כאשר ישנם מספרי בעלים של הנכס, כלל המיסים וההוצאות מתחלקים בין כולם בהתאם לכמות האחוזים שיש להם בנכס. כך שבנוסף לסכום הרכישה שנמוך יותר, כך גם ההוצאות והמיסוי נוחים הרבה יותר.
- ניהול בשלט רחוק – ישנם רבים שחוששים מהמחשבה על כך שהם יצטרכו לנהל את הנכס שלהם באופן שוטף ולדאוג לכל גחמות הדיירים שלהם גם בשעות לא שעות. בבעלות חלקית בדרך כלל מקובל להשתמש בחברות ניהול שיעשו זאת עבורכם תמורת אחוז מסוים מהרווחים.
חסרונות בבעלות חלקית על נכסים
- רווחים נמוכים יותר – בעלות חלקית על הנכס משמע גם רווח חלקי מהסכום הכולל שהנכס יניב לכם. התשואה יכולה להיות בשיעור חלומי של 10%, אך עשרה האחוז הללו יתחלקו בין מספר בעלים והסכום שיכנס לכיסכם בפועל יהיה נמוך יותר.
- חוסר שליטה – כאשר אתם רוכשים אחוזים בנכס, אתם באופן אוטומטי הופכים להיות צוות ומוכרחים להתנהל באופן דמוקרטי. כלל ההחלטות צריכות להיות מקובלות על כולם, לכן השליטה שלכם על הנכס עצמו תהייה מוגבלת.
- בעייתיות בקבלת משכנתא – משקיע נדל"ן ממוצע שיפנה לבנק בבקשה לקבל משכנתא על מנת לרכוש נכס, בדרך כלל יענה בחיוב ויוכל לבחור בין מספר אפשרויות. בניגוד לכך, מספר רוכשים שיגשו לבנק במטרה לקבל משכנתא ככל הנראה יתקלו בסירוב. במידה ותרצו לרכוש אחוזים מהנכס תצטרכו לעשות זאת במימון עצמי מלא.
- קושי במכירת האחוזים – שוק הבעלות המוגבלת על הנכסים עדיין קטן ומצומצם, במידה ותרצו למכור את האחוזים שלכם ולוותר על הבעלות, החיפוש אחר רוכש פוטנציאלי יהיה לא פשוט.
כיצד לרכוש אחוזים מנכס קיים?
למרות שהשוק הנ"ל עדיין קטן בהשוואה לרכישה מלאה של נכסים, ישנן מספר חברות שתוכלו לעשות זאת דרכן בקלות רבה. כל שתצטרכו הוא להכנס לאתר או להוריד את האפליקציה, ולבחור כמה תרצו להשקיע. זו דרך נפלאה גם עבור משקיעים מתחילים שמעוניינים לבדוק את השטח והטריטוריה בהם הם רוצים להשקיע ולפזר את הסכום שבבעלותם בין מספר נכסים קיימים.
בין החברות דרכן תוכלו לרכוש אחוזים מנכסים קיימים ניתן למנות:
- Fidelity – אינה גובה מכם דמי הרשמה או שימוש ובנוסף לכך לא מגבילה אתכם בסכום מינימלי להשקעה
- Betterment – מאפשרת לכם להשקיע בנכסים החל מסכום מינימלי של 10%, וגובה מכם תשלום בצורה של אחוזים או סכום קבוע.
- Vanguard – מהיקרות בשוק ומאפשרת לכם להשקיע בסכום מינימלי של 3000 דולר. המיסוי וגביית התשלום מכם משתנה בהתאם לסוג הנכס שתרכשו ומספר האחוזים שבבעלותכם.
לבסוף חשוב לנו להוסיף כי בעלות חלקית על נכסים נכון להיום נפוצה בעיקר בארצות הברית, טריטוריה שאנחנו לא מסקרים מאחר ואנו מתמקדים בהשקעות באירופה ואסיה. מומלץ לחכות לעיתוי הנכון בו שוק ההשקעות הנ"ל יכנס גם לאירופה וכך גם נוכל להביא לכם מידע מדויק יותר.
