בלגרד
תאריך 29/08/2024
יואל
עיר הבירה של סרביה ממוקמת בנקודה אסטרטגית במיוחד המקשרת בין מזרח למערב אירופה, ומהווה גם לציר מקשר למדינות הבלקן באזור. סרביה שקיבלה עצמאות רק בשנת 2008 לאחר התפרקות האיחוד של סרביה ומונטנגרו, נחשבת לאחת המדינות המתפתחות ביותר באזור עם צמיחה כלכלית הדרגתית וביקוש רב בקרב אירופאים אשר עוברים להתגורר בה לאחר גיל הפרישה, והן בקרב חברות ענק אירופאיות אשר מקימות בה מרכזים אזוריים. כיום נסקור את שוק הנדל"ן בבלגרד עיר הבירה של סרביה, והאם משתלם להשקיע בה בשנת 2024.
היסטוריה
בלגרד שוכנת במפגש הנהרות הדנובה והסאווה ומהווה לעיר הגדולה ביותר בסרביה עם למעלה ממיליון תושבים. בלגרד היא גם העיר הבירה הרביעית בגודלה מבחינת מספר תושבים בדרום מזרח אירופה אחרי בוקרשט, איסטנבול ואתונה. העיר יושבה לראשונה בשנת 4800 לפני הספירה ובמשך השנים היא ידעה כיבושים רבים מאחר ועמים רבים רצו לשלוט בה בשל היותה נמצאת במיקום חשוב במיוחד.
כאשר רבים חושבים על מדינות מזרח אירופה, התמונה הראשונה שמופיעה בראשם היא אורח חיים אפרורי ורחובות מוזנחים, אך לא כך בלגרד. בכל שנה מגיעים לבלגרד תיירים רבים מכל רחבי אירופה על מנת להנות מארכיטקטורה עוצרת נשימה, עלות מחייה זולה במיוחד וחיי לילה שאין שניים להם בכל אירופה. בנוסף לכך, סרביה נגישה במיוחד להשקעה עבור ישראלים מאחר וישנה אמנת מס שמונעת תשלום מס כפול, והיצע רחב של טיסות שיביאו אתכם לבלגרד תוך 3 שעות. המשקיעים הישראלים זיהו את הפוטנציאל בבלגרד עוד בתחילת המאה ה-21, כאשר חברות ישראליות החלו לפתוח מרכזים מסחריים במדינה והעשירו את הנדל"ן המסחרי. בשיטוט קצר ברחבי העיר תוכלו להבחין באתרי בנייה עם שלטים של חברות ישראליות כמו אפריקה ישראל, אשטרום, קבוצת ביג ועוד.
אופי שוק הנדל"ן בבלגרד
- עלות – למרות מיקומה במזרח אירופה, בלגרד כבר לא עיר זולה במיוחד להשקעות נדל"ן ועבור מ"ר תצטרכו לשלם למעלה מ-2000 אירו. מחיר יחסית גבוהה למזרח אירופה, אך נמוך בהרבה בהשוואה לערים מערביות באירופה כמו פריז ולונדון.
- תשואה – התשואה בבלגרד מושכת במיוחד ונעה בין 6% עד ל-12% בעסקאות מוצלחות.
- מיסוי – מס היחידים בבלגרד נעה בין 10% ל-15%, מס חברות כ-10%, ומס רווחי ההון משתנה בין אזרחים לזרים כאשר אזרחים זרים יצטרכו לשלם כ-10%, וזרים כ-20%.
- השכרה לטווח קצר – שוק ההשכרות לטווח קצר מאוד פופולארי בבלגרד מאחר והיא מהווה ליעד תיירותי חם במיוחד עבור כל האירופאים. בהשכרה לטווח קצר תוכלו להרוויח תשואה גבוהה במיוחד בהשוואה לטווח ארוך, אך יש לציין כי גם השכרה לטווח ארוך מבוקשת במיוחד בבלגרד.
מעבר להיותה מדינת תיירות, סרביה מושכת אליה משקיעים רבים מכל רחבי העולם מאחר והנכסים בה זולים בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות, והמחיה זולה במיוחד. בין החברות שהקימו מרכזים אזוריים בעיר הבירה בלגרד ניתן למנות את אינטל, דל, Asus ועוד. בשנת 2022 לאור פלישת רוסיה לאוקראינה סרביה קיבלה אליה מאות אלפי פליטים משתי המדינות, דבר שהוביל לקפיצה בערך הנדל"ן בכל רחבי העיר. המצב אמנם התייצב מאז ומחירי הנדל"ן חזרו לסורם פחות או יותר.
כאשר מדינות רבות סבלו קשות בעקבות משבר האנרגיה העולמי בשל המלחמה, סרביה נותרה כמעט ללא פגע. זאת מאחר ושני שליש מהאנרגיה שלה מבוססת על פחם שמיוצר בסרביה עצמה, והשאר באמצעות כוח הידרופוני. במשך השנים סרביה שמרה על יחסי ידידות עם רוסיה, אך בעקבות הלחץ מאירופה היא נאלצה לנתק את המסחר איתה. למרות זאת, היא עדיין שומרת על יחסי מסחר עם מדינות כמו טורקיה ואזרבייג'ן שמאפשרות לה לרכוש חומרי גלם בעלות נמוכה. גם בשנת 2024 סרביה ממשיכה להיות יעד מומלץ ביותר להשקעות נדל"ן ועסקים נוספים, כך שיותר ממומלץ לבדוק את בלגרד עיר הבירה, והן ערים נוספות כמו נובי סאד שבשנים האחרונות תופסת את תשומת ליבם של משקיעים רבים.
היכן להשקיע בבלגרד?
את ההשקעות בבלגרד נחלק לשני אזורים: בלגרד העתיקה ובלגרד החדשה.
בלגרד העתיקה
- דורכול (Dorćol) – דורכול היא שכונה שעמוסה בבניינים עתיקים מסורתיים ביחד עם בתי קפה ומסעדות של מקומיים. בשונה ממרכז העיר העתיקה, השילוב בדורכול בין החדש לישן הינו עדין ומאפשר מחייה הולמת ונוחה ללא תיירות יתר. ניתן לחלק את דורכול לחלק עליון ותחתון כאשר העליון ממוקם ממש בסמיכות לעיר העתיקה, ואילו החלק התחתון שנמצא ממש ליד נהר הדנובה.
- וראצ'ר (Vraćar) – שכונה מרכזית שבהתחלה נראת לא הכי סימפטית עם אוסף של בתים יוגוסלבים עתיקים, אך לאט לאט מתגלה הקסם שלה עם מקומיים וצעירים רבים שמחיים את האזור. בנוסף לכך, היא אחת השכונות היקרות ביותר בכל בלגרד כך שתוכלו להשכיר נכסים בעלות גבוהה במיוחד.
- פלילולה (Palilula) – שכונה מתפתחת שעוברת תהליך ג'נטריפיקציה וממוקמת באזור נגיש למרכז העיר. מומלץ לעקוב אחר התפתחות האזור שעתיד להיות חם במיוחד בשנים הקרובות.
בלגרד החדשה
מרבית הפרויקטים החדשים שנבנים בבלגרד ממוקמים בבלגרד החדשה וקשה להצביע על שכונות ספציפיות להשקיע בהן. אם נשווה את בלגרד החדשה לבלגרד העתיקה, בלגרד החדשה בעלת אזורים פתוחים ורחבי ידיים בהשוואה לבלגרד העתיקה שהינה צפופה ביותר. יותר ויותר מקומיים בוחרים להתגורר בבלגרד החדשה מאחר והיא לא סובלת ממצוקת חנייה כמו בלגרד העתיקה, והיא מאפשרת לנהל חיי משפחה בקלות רבה עם פארקים, בתי ספר ועוד. את אזור בלגרד הישנה תמצאו ליד ה-Belgrade Waterfront עם פרויקטי דיור רבים שעבור מ"ר תאלצו לשלם כ-5000 אירו.
