בטומי
תאריך 19/12/2022
יואל
עיר הנמל השוכנת לחופי הים השחור בגאורגיה וממוקמת כ-20 ק"מ מטורקיה השכנה לה מדרום טומנת בחובה שוק נדל"ן שוקק חיים עם מגמת עלייה קבועה המושך אליו המוני משקיעים זרים שרוצים לקחת פיסה מן העוגה. הממשלה הגאורגית מנהלת שוק נדל"ן חופשי ומעודדת השקעות של זרים במדינה על מנת לפתח את הכלכלה המקומית על ידי מיסוי נוח במיוחד ומחירים הנמוכים בהרבה ממדינות אירופאיות סמוכות. כתוצאה מכך מאות ואלפי דירות נקנות בכל שנה בבטומי והיא מקבלת כבוד של ממש בתור עיר נדל"ן משתלמת ומניבה במיוחד כמו אתונה, ברלין ועוד. אז האם כדי גם לכם לצלול לשוק הנדל"ן בבטומי? נסקור כיום את עייר הנמל הגאורגית ונמנה את היתרונות להשקעה ואת הסיכונים העלולים בעת מעמד ההשקעה.
בטומי היא עיר הבירה של הרפובליקה האוטונמית אג'ריה שבמדינה ואוכלוסייתה נמדדת בכ-170 אלף איש. מזג האוויר בה נעים לאורך כל ימות השנה כאשר הטמפרטורה הממוצעת בה היא 14 מעלות צלזיוס ומצויים בה חופי ים מרהיבים שמושכים המוני תיירים מדי שנה. כמה תיירים אתם שואלים? בכל שנה כמות התיירים נמדדת בפחות או יותר פי 2 מכמות התושבים בעיר. בנוסף לחופי הים ובתי המלון המפנקים, בטומי נקראת גם "לאס וגאס של הים השחור" בעקבות ההימור החוקי בעיר והמוני הקזינואים שפרושים בה. כ-2 ק"מ דרומית מהעיר תמצאו את נמל התעופה הבינלאומי של בטומי אשר טיסה ישירה אליו מת"א אורכת כשעתיים וחצי בלבד.
בעשור הראשון של המאה ה-21 גאורגיה חוותה שני משברים: משבר הסאב פריים שהכה בכל אירופה, ופלישת רוסיה ב-2008. על אף המשברים האלו גאורגיה מיהרה להתנער מהתלאות באמצעות התנהלות פיננסית נכונה לצד אוצרות טבע והון אנושי. גם מגפת הקורונה שהכתה בעולם בשנת 2020 לא ערעה את הכלכלה הגאורגית יותר מדי, ומחירי הנדל"ן ומספר הדירות הנמכרות מיהרו לזנק שנה לאחר מכן.
למה בטומי כל כך פופולארית?
בנוסף לחופי הים, בתי המלון, הקזינואים והאטרקציות הרבות שתמצאו בבטומי, גאורגיה עושה את מירב המאמצים למשוך משקיעים זרים במדינה ובטומי לצד עיר הבירה טביליסי הן בין הערים הפופולאריות ביותר להשקעות נדל"ן באירופה. אז למה בטומי כל כך פופולארית בקרב משקיעי נדל"ן?
- עלות נמוכה – מחירי הדירות בבטומי נמוכים משמעותית מערים אחרות באירופה. מחירו ההתחלתי של מ"ר עומד על כ-800 דולר ועל כן תוכלו למצוא דירות שני חדרים במחירים הנעים בין 35 ל-45 אלף דולר. כלומר בסביבות ה-100 אלף שקלים תוכלו לרכוש דירה בבטומי ולהשכיר אותה לטווח קצר לאלפי התיירים הפוקדים את העיר בכל שנה והן לתושבים המקומיים.
- תשואה גבוהה – דמי השכירות הממוצעים לנכס בעיר נעים בין 600 ל-800 דולר. אין גם לשכוח את המלחמה באוקראינה שגורמת להמוני פליטים אוקראינים להגיע למדינה, לצד רוסים שמחפשים מדינת מפלט מן השלטון במדינתם – דבר ההוביל לעלייה לעליית מחירי הנדל"ן עקב הביקוש הרב. בעקבות זאת התשואה בבטומי היא מהגבוהות באירופה ולעיתים חוצה את הרף הדו ספרתי ומגיע לכ-12%.
- מיסוי נוח – אחד היתרונות המרכזיים להשקעות נדל"ן בבטומי הוא המיסוי הנוח המונהג במדינה. יתרה מזאת, אין לשכוח את אמנת המס בין ישראל לגאורגיה שנכרתה ב-2012 שמונעת ממשקיעים ישראלים תשלום מס כפול. מס ההכנסה בגאורגיה עומד על 20% ומס הרכישה הינו מס דיפרנציאלי ובדרך כלל לא חוצה את ה-1%. משקיעי נדל"ן פטורים מתשלום מס שבח אלא אם כן הנכס נמכר שנתיים לאחר רכישתו ואז המס יעמוד על 5%.
הסיכונים בהשקעה בבטומי
שוק נדל"ן חופשי לעיתים עלול להכין סכנות רבות למשקיעים עקב היעדר החוקים והתנהלות פזיזה ולא מרוסנת. למרות היתרונות הרבים בהשקעות נדל"ן בבטומי יש גם לקחת בחשבון את הסכנות להשקעה בה כדי שלא תמצאו את עצמכם עם השקעה שהולכת לטימיון. חלק מהסיכונים שניתן למנות בהשקעות נדל"ן בבטומי הם:
- הסתמכות על תיירות – בטומי היא עיר נמל שעיקר כלכלתה מסתמכת על תיירות פנים וחוץ, ובעונות רגועות התנועה בעיר מנומנת למדי. על כן, יש לקחת בחשבון כי כאשר אתם רוכשים דירה או כל נכס אחר בבטומי אתם מסתמכים בעיקר על עונות התיירות החמות במדינה. אם כן, גם בעונות הרגועות וחסרות התיירים תוכלו להשכיר את הנכס שלכם לתושבים המקומיים.
- היעדר סמכות – במידה והנכם מעוניינים ברכישת נכס בבטומי, אנחנו מפצירים בכם להגיע לנכס ולבדוק אותו עם איש מקצוע מוסמך. לצערנו קיימת בגאורגיה תופעת "עיגול פינות" בעת בניית דירות ומבנים חדשים וקיימים סיפורי זוועות על דירות עם בעיות צנרת וחשמל שגרמו לבעלי הנכס להשקיע כספים רבים בשיפוצים.
- תחרות – כמות התיירים הפוקדת את בטומי מובילה לתחרות עזה בין בעלי נכסים המעוניינים כי התיירים ישכרו דווקא את הנכס שלהם. בטומי רוויה במשקיעי נדל"ן זרים, כך שאם אתם באמת מעוניינים שתיירים ישכרו את הנכס שלכם תצטרכו להציג להם דירה שווה ובמחיר שיגרום להם לקפוץ על המציאה. גם אז חשוב לזכור כי בטומי מלאה בבתי מלון מפנקים עם בריכות וחדרי אוכל ואיתם התחרות היא קשה מאוד עד בלתי אפשרית.
לסיכום, אין עוררין על כך שבטומי מהווה ליעד פופולארי במיוחד בקרב משקיעי נדל"ן בעקבות שוק נדל"ן חופשי ומתיר לצד מחירים חסרי תקדים שאין לפגוש בערים אחרות. ניתן להשכיר בה נכסים הן לטווח קצר עבור המוני התיירים והן לטווח ארוך עבור התושבים המקומיים שמספרם גדל עקב ההגירה מרוסיה. למרות זאת, יש לקחת בחשבון את כל הסיכונים הכרוכים בכך ולבצע בדיקה מקיפה של הנכס טרם הקנייה.
