בוקרשט
תאריך 02/02/2023
יואל
עיר הבירה של רומניה שמהווה גם למרכז המסחרי השלטוני והכלכלי של המדינה היא שוק הנדל"ן השני החזק ביותר במזרח אירופה אחרי פולין. בוקרשט נמצאת בצמיחה אינטנסיבית ומהירה עם חיי לילה, תרבות, אוניברסיטאות רבות ומקומות תעסוקה שמושכים אליה אלפי מהגרים מקומיים וזרים להשתקע בה. למרות עליות המחירים, מחירי הנדל"ן נשארו נמוכים בהשוואה לשאר מדינות אירופה ויותר ויותר משקיעי נדל"ן מפנים את תשומת ליבם לבוקרשט במטרה להשקיע ברכישת נכסים בתקווה לרווחים גבוהים ותשואות משמעותיות. נכון להיום עלויות המחיה בעיר הבירה הרומנית נמוכה בכ-50% משאר ערי מערב אירופה.
בוקשרט שוכנת בחלקה הדרומי של רומניה והיא הבית של למעלה מ-2 מיליון תושבים. עם שטח הנמדד ב-228 קילומטר רבוע היא עיר הבירה החמישית בגדולה בין ערי הבירה של האיחוד האירופאי והיא המטרופולין השלישי בגדולו במזרח אירופה. תהליך העיור שקרה ברומניה הוביל לכמות אדירה של אזרחים שעברו להתגורר בבוקרשט על מנת להשתכר בכבוד ולחיות בעיר מהירה וללא הפסקה. יתרה מזאת, בכל שנה בוקרשט פותחת את שעריה למיליוני תיירים מכל רחבי העולם עם אטרקציות רבות, בתי מלון מפנקים, חיי לילה שנמשכים עד אור הבוקר וקזינואים. רומניה מנהלת היום כלכלה חזקה ויציאה עם אחוז אבטלה שנמדד בכ-4 אחוז בלבד, כך שמיום ליום המדינה רק מתחזקת ודוהרת קדימה. למרות זאת, רומניה ידעה היסטוריה קשה ואולצה לא פעם להתאושש ממשברים שאיימו להותיר אותה חסרת כל.
היסטוריה
עד סוף שנות ה-80 רומניה הייתה נתונה תחת משטר קומוניסטי הדוק תחת זרועו המאיימת של ניקולאה צ'אושסקו שחיי חיים נהנתים וראוותנים בעוד האזרחים סבלו מעוני והיעדר אמצעים בסיסיים לחיים הוגנים. בשנת 1989 התרחש מרד בעיר טימישוארה שהתרחב בהמשך לבוקרשט הבירה במהלכו הופל הממשל הקומוניסטי וצ'אושסקו נשפט והוצא להורג. לאחר נפילת המשטר הקומוניסטי רומניה החלה לפעול במרץ אל שיקום הכלכלה הפגועה שלה כאשר בתחילת המאה ה-21 נרשמה התאוששות של ממש עם הצטרפותה של רומניה אל האיחוד האירופאי בשנת 2004 והצטרפות אל גוש האירו בשנת 2007.
למרות זאת, לא הכל התרחש לפי התוכניות כאשר רומניה עדיין לא הצליחה להכניס את האירו בתור המטבע המקומי והיא שואפת לעשות זאת עד 2004. כמו כן, משבר הסאב פריים העולמי בשנת 2008 לא פסח על רומניה כאשר מחירי הנדל"ן צנחו מטה וכל המאמצים שרומניה השקיעה בשנים האחרונות היו תחת איום ליפול אל הטימיון. רומניה מיהרה שוב לשקם את הכלכלה כאשר בשנת 2013 נרשמה עלייה ראשונית של מחירי הנדל"ן חזרה כאשר הם ממשיכים לטפס מיום ליום בעוד אנו מדברים.
שוק הנדל"ן כיום בבוקרשט
כאמור לעיל החל משנת 2013 אנחנו עדים לזינוק במחירי הנדל"ן עם עלייה הדרגתית אשר נבלמה קלות עם פרוץ מגפת הקורונה, אך מיהרה לחזור לסורה כמה חודשים ספורים אחרי. למרות העלייה במחירי הנדל"ן בבוקרשט, המחירים עדיין נמוכים בהשוואה לשאר מדינות אירופה כאשר עלות של דירת שלושה חדרים בבוקרשט נעה בין 50 אלף דולר ל-80 אלף דולר, ועלות של דירת חמישה חדרים נעה בין 80 אלף דולר ל-120 דולר. בנוסף למחירים הנוחים, התשואה בבוקרשט גבוה למדי כאשר היא נעה בין 7% ל-10%. בחישוב מהיר, בהשקעה נכונה וברכישת נכס איכותי ומניב תוכלו להחזיר את עלות ההשקעה תוך 10 שנים.
את הנכס בו תשקיעו תוכלו להשכיר הן לטווח קצר עבור מיליוני התיירים שפוקדים את העיר מדי שנה בעת חופשות בעיר עצמה או בתור תחנת מעבר בין ערים נוספות, והן לטווח ארוך עבור אזרחים מקומיים ומהגרים אשר מגיעים לגור ולעבוד ברומניה בעקבות התפתחותה הכלכלית והתעשייתית.
מיסוי
מלבד אמנת המס שמונעת מכם תשלום מס כפול ברומניה ובישראל, רומניה מנהלת מדיניות מיסוי נוחה במיוחד שמקלה על כל תהליך ההשקעה.
- מס רכישה – מס הרכישה ברומניה הינו נמוך במיוחד ונע בטווח של 1%-3%.
- מס רווחי הון – בעד הרווחים שתניבו מהשכרת הנכס שלכם תצטרכו לשלם מס קבוע העומד על 9.6%.
- מע"מ – מס הערך המוסף ברומניה לעומת זאת הינו גבוה יחסית ועומד על 19% כאשר הוא הורד משיעור של 21% שהיה נהוג בעבר. למרות זאת, במידה ורכשתם נכס בעלות של מתחת ל-100 אלף דולר, תצטרכו לשלם מע"מ בשיעור של 5% בלבד.
- מס שבח – ישנו פטור מלא מתשלום מס שבח בהשקעות נדל"ן ברומניה.
מה צריך לדעת לפני השקעה בבוקרשט?
מומלץ מאוד להצטייד בעורך דין מקומי שמכיר את החוקה המקומית על מנת לוודא כי העסקה שביצעתם בטוחה ומאושרת מבחינת המדינה. קיימת אפשרות לקחת משכנתא אך גם כאן ההמלצה היא לשלם כמה שיותר מההון העצמאי הקיים אצלכם. חשוב לבצע מחקר בשכונה בה תרצו לקנות נכס כדי להבטיח שתקנו דירה משופצת וראויה למגורים לטווח קצר וארוך. טעות ידועה בקרב משקיעים זרים ברומניה היא לקנות דירה קטנה ולא משופצת ולאחר מכן לשלם סכום נכבד במטרה להשמיש אותה בתור ראויה להשכרה.
אחד החוקים שעלולים להקשות על השקעה בבוקרשט הוא שבחוקה של רומניה הבעלות על הקרקע והבעלות על הנכס נפרדות אחת מהשנייה בשונה מישראל. על כן, יכול להיווצר מצב בו תהיו בעלים על הנכס שרכשתם אך לא בעלים על הקרקע אשר הנכס שלכם עומד עליו, ובכך להיות מעין "שבויים" של בעל הקרקע. החוק הרומני אינו מאפשר מאזרח זר להיות בעלים של קרקע, ועל כן אם הינכם בעלי אזרחות רומנית תוכלו להינצל מהחוק הסבוך. פתרון לאלו שאינם בעלי אזרחות רומנית היא להקים חברה ברומניה ולרכוש בעלות על הקרקע תחת שם החברה, כך תהיו מכוסים מכל הכיוונים ותבטיחו שליטה בלעדית על הנכס שלכם.
