בוסניה והרצגובינה – נדל"ן במחירי רצפה
תאריך 20/10/2024
יואל
עבור רובנו בוסניה והרצגובינה תמיד תהייה משויכת למלחמת האזרחים הנוראית שהתחוללה בה בשנות ה-90 של המאה ה-20, או המקום בו התרחש הרצח של יורש העצר האוסטרו-הונגרי פרנץ פרדיננד שהוביל לתחילתה של מלחמת העולם הראשונה. אך עם השנים בוסניה והרצגובינה הצליחה להתקדם מהתדמית המפוקפקת שלה, וכיום היא מקיימת יחסי מסחר ענפים עם קרואטיה, גרמניה, איטליה וסלובניה. החל משנת 2017 המוני קרואטים החלו לרכוש נדל"ן בבוסניה בשל המחירים הנוחים למדי, והשקעת המדינה בבנייה של מרכזי סקי. כיום נסקור את שוק הנדל"ן הבוסני, שמציע נכסים נמוכים למדי ומיסוי שכמעט ואין שני לו.
בוסניה ממוקמת בחבל הבלקן בדרום אירופה והיא גובלת עם קרואטיה, סרביה ומונטנגרו. המדינה כמעט מנותקת לגמרי מהים פרט לרצועת חוף באורך 24 ק"מ שבה מתרכזת תעשיית הדייג אשר מניבה למעלה מ-2000 טון דגה בשנה. אוכלוסייתה של בוסניה מתחלקת בין חצי נוצרי וחצי מוסלמי סוני, ועיקרון הדת מהווה לחלק בלתי נפרד מהמנטליות של המדינה. בעבר בוסניה הייתה שייכת ליוגולסביה עד הפירוק בשנות ה-90 והמעבר משלטון קומוניסטי למדינה דמוקרטית מן המניין. כיום אוכלסייתה של בוסניה והרצגובינה עומדת על למעלה מ-3 מיליון תושבים והיא מתפרשת על פני 50 אלף קילומטרים רבועים.
אופי שוק הנדל"ן בבוסניה והרצגובינה
- עלות – הכותרת של הכתבה די מסכמת את כל הנושא, עלות הנדל"ן בבוסניה והרצגובינה נמוכה משמעותית מכל רחבי אירופה. עבור מ"ר במרכז העיר סרייבו תשלמו כ-1200 אירו, בעוד בכפרים שנמצאים במרחק נסיעה של 10 דקות מערים מרכזיות המחיר יהיה כ-300 אירו עבור מ"ר.
- תשואה – התשואה בבוסניה נמדדת בכ-4%, אמנם מספר לא גבוה מדי אך הוא מתקזז עם עלות הנדל"ן הנמוכה.
- מיסוי – רבים מכנים את בוסניה כ-Tax Heaven מאחר והמיסוי שלה מקל מאוד עם התושבים. מס ההכנסה עומד על שיעור קבוע של 10%, מס הרכישה עומד על 3% ממחיר הרכישה של הנכס ומס רווחי הון כלל אינו קיים.
שוק הנדל"ן של בוסניה מתרכז בעיקר בעיר הבירה סרייבו, ובערים מרכזיות נוספות כמו מוסתר שמהווה לעיר הבירה של מחוז הרצגובינה. אך לאחרונה עם כניסתם של משקיעים קרואטים, אזורי ההרים המושלגים שמהווים לביתם של מרכזי הסקי גם החלו להיות חלק משמעותי מענף הנדל"ן במדינה. לאחר הסכם בין קרואטיה ובוסניה בשנת 2017, כל מה שצריך אזרח קרואטי על מנת לרכוש נכס בבוסניה הוא תעודת זהות.
אך לא רק הקרואטים יכולים לרכוש נכסים בבוסניה, כל זר יכול. המדינה אינה אוסרת על רכישה של נכסים בקרב זרים, והנכסים נגישים מתמיד. אפשר גם להגיד כי זהו הזמן הטוב ביותר לרכוש נדל"ן במדינה מאחר וישנה עלייה הדרגתית במחירי הנדל"ן בכל שנה. וכדאי להכות בברזל כל עוד הוא חם, כלומר כל עוד מחירי הנכסים נמצאים בעלות נוחה כל כך.
בתור משקיעי נדל"ן ישראלים אין לכם כלל סיבה לחשוש מכך שמחצית מאוכלוסייתה של בוסניה היא מוסלמית, המדינה שלווה למדי ובטוחה ביותר עבור כל מבקר. אמנם התיירות בה אינה רבה והיא עדיין בעלת מנטליות שיכולה לפעמים להשתייך לאופי "מזרח אירופאי", אך היא מהווה למקום בטוח עבור השקעות ועסקים בקרב משקיעים ישראלים.
אישור תושבות בוסנית
אמנם תתפלאו, אבל גם בבוסניה והרצגובינה ישנה אפשרות לקבלת אישור תושבות בעת רכישה של נדל"ן או השקעה בכלכלה המקומית. היתרון של בוסניה על מדינות כמו פורטוגל או קפריסין, הוא שאין סכום מסוים שתצטרכו לשלם כדי לקבל אישור תושבות, כל נכס אשר תרכשו ולא משנה מה ערכו, יאפשר לכם להגיש בקשה לקבלת תושבות בבוסניה והרצגובינה. אפשרות נוספת לקבלת אישור תושבות בבוסניה היא הקמת עסק וגיוס עובדים מקומיים. לבוסניה יש המון כוח עבודה כשרוני להציע, אך החיסרון שלה הוא המשכורות הנמוכות והאבטלה הגבוהה. בנוסף לכך, מערכת הבנקים הינה רעועה ביותר והבירוקרטיה עלולה להיות ארוכה ומייגעת. כך שהאפשרות להקים עסק ולנהל אותו בשלט רחוק לא באמת קיימת. אם אתם מעוניינים לעשות עסקים בבוסניה, תהיו חייבים להיות ממוקמים במדינה ולנהל אותו בכוחות עצמכם.
ישנה גם האפשרות לקבל אזרחות בוסנית, אך היא מעורפלת למדי כאשר אין באמת חוקים ברורים לקבלת האזרחות. כדי להגיש בקשה לאזרחות בוסנית תצטרכו לשלם כ-2000 אירו, להקים חברה ולהוכיח למדינה כי החברה שלכם רווחית ומציעה מקומות עבודה לאזרחים. לכך גם להוסיף כי לאזרחות בוסנית כמעט ואין משקל, מאחר והמדינה אינה חלק מהאיחוד האירופאי והאזרחות עצמה אינה חזקה יותר מאזרחות ישראלית.
חסרונות להשקעות בבוסניה והרצגובינה
מחירי הנכסים אמנם נמוכים בהשוואה לשאר מדינות הבלקן, אך אין להם את הכוח שיש לנכסים במדינות כמו קרואטיה ומונטנגרו. ענף התיירות בבוסניה מהווה לנתח קטן ביותר מהכלכלה המקומית, וכוחה הכלכלי של המדינה הינו מועט ביותר. המשכורות של האזרחים נמוכות מאוד, ואחוז האבטלה גבוה למדי למרות הכוח הכישרוני של הצעירים והמבוגרים. לכך יש גם להוסיף מערכת בנקאית מיושנת, והלך רוח איטי הרבה יותר ממה שהאזרח הישראלי הממוצע מכיר.
אם אתם חפצים בנכס במרכז אירופה שתוכלו לבקר בו מדי פעם על מנת להנות ממחייה זולה ביותר, או כדי לצאת לחופשות סקי, אז יש לכם סיבה להשקיע בנכסים בבוסניה. אך אם אתם משקיעי נדל"ן שמחפשים להתרחב ולהרוויח תשואות גבוהות וסכומי כסף משמעותיים, מוטב שתתרכזו במדינות אחרות באזור שנחשבות למתפתחות הרבה יותר.
