באקו
תאריך 24/04/2025
יואל
באקו היא עיר הבירה של אזרבייג'ן השוכנת על גדתו הדרומית של חצי האפשרון ממערב לים הכספי. בבאקו מתגוררים למעלה מ-2 מיליון בני אדם כאשר במטרופולין כמות האוכולוסין מסתכמת לכחמישה מיליון. אזרבייג'ן היא אחת המדינות המפותחות ביותר ביחס לאזור בה היא נמצאת ליד גאורגיה ואיראן, ובנוסף לכך יש לה יחסים חמים מאוד עם ישראל למרות שרובה המוחלט של המדינה הינם מוסלמים שיעים. כדי להראות את החברות החזקה בין שתי המדינות בשנת 2023 הקימה אזרבייג'ן שגרירות בתל אביב ובכך היא הפכה למדינה המוסלמית השיעית הראשונה שהקימה שגרירות בישראל. היחסים הטובים עם ישראל הובילו לגל של תיירים ישראלים בבאקו הבירה שידועה בהיסטוריה ארוכת יומין ביחד עם תרבות שופעת. למרות זאת המשקיעים הישראלים עדיין לא גילו את באקו במלואה והיא נחשבת ליעד שרק משקיעי נדלן מנוסים מכירים. בכתבה הבאה נסקור את שוק הנדל"ן בבאקו ביחד עם היתרונות והחסרונות הכרוכים בכך.
אזרבייג'ן הייתה בעבר לחלק מברית המועצות עד התפרקותה ורבים מהמקומיים עדיין דוברים את השפה הרוסית ביחד עם השפה האזרית המקומית. למרות היותה מדינה מוסלמית שיעית וחברותה בארגון לשיתוף פעולה איסלמי, אזרבייג'ן נחשבת למדינה דמוקרטית למדי עם חוקה רשמית שמכריזה על שיוויון זכויות ללא הבדל של גזע, דת ומין. החל מתחילת שנות ה-90 של המאה ה-20 החלה המדינה להתנער מהעבר הסובייטי האפרורי שלה וכלכלתה מתחזקת מיום ליום. הכוח הכלכלי של המדינה טמון במאגרי הנפט העצומים שיש לה, כדי לסבר את האוזן כ-50% מהנפט שמגיע לישראל מועבר דרך אזרבייג'ן. הסיבה הנוספת לחברות החמה של אזרבייג'ן עם ישראל היא עצם הגבול שהמדינה חולקת עם איראן, שהוא כאמור יעד שישראל רוצה שתהיה לו גישה אליו. כדי להראות את החברות בין המדינות במהלך העימות עם ארמניה על חבל נגורנו קראבך בשנת 2020 ישראל דאגה לספק לאזרבייג'ן מל"טים שסייעו להם להכניע את ארמניה עבור האזור.
אזרבייג'ן שנהנית מהצמיחה הכלכלית שלה מעודדת השקעות זרים ואין כל איסור על אזרח זר לרכוש נדל"ן במדינה פרט לרכישה של אדמה. אמנם ישנה דרך לעקוף את האיסור על רכישת אדמה באמצעות רכישה דרך חברה מקומית. יתרון נוסף שיש לחברה מקומית הוא הגדלת הסיכויים לקבלת משכנתא לשם רכישת נכס או קרקע. אזרחים זרים יכולים לגשת לבנק בבקשה למשכנתא, אך הבנקים בדרך כלל יעדיפו חברה מקומית עם הוכחות על הכנסה ופעילות במדינה. הסכומים אמנם שתצטרכו להציג אינם גדולים, ותופתעו גם לגלות על כך שעבור השקעה לא גבוהה במיוחד תוכלו לקבל אישור תושבות במדינה. במידה ותשקיעו בנדל"ן בסכום של למעלה מ-54 אלף אירו תוכלו לקבל אישור תושבות זמנית במדינה, ואילו בהשקעה של למעלה 108 אלף אירו תהיו זכאים לאישור תושבות קבועה במידה ותעמדו בכמה קריטריונים נוספים.
אופי שוק הנדל"ן בבאקו:
- עלות – למרות העובדה כי מחירי הנדל"ן גדלים משנה לשנה, באקו עדיין נחשבת ליעד משתלם וזול יחסית עבור משקיעים ישראלים. מחירו של מ"ר במרכז העיר באקו מוערך בכ-1500 אירו.
- תשואה – התשואה בבאקו נחשבת לממוצעת ביחס לאזור ועומדת על שיעור של 6%.
- מיסוי – כדי למשוך השקעות של זרים אזרבייג'ן מציעה מיסוי מקל עבור כל אלו שרוצים להכנס לענף הנדל"ן. מס הכנסה הינו מס קבוע בשיעור של 14%, מס רווחי הון הינו מס פרוגרסיבי שנע בין 14% ל-25% בהתאם לסוג הנכס, ומס הרכישה נע בסביבות ה-1% ביחס עם מס קרקע נוסף.
- השכרות לטווח קצר – באקו הינה עיר מתוירת למדי כך שנכסים שמושכרים לטווח קצר מבוקשים בה מאוד. בנוסף לתיירים ישנם גם אנשי עסקים רבים שפוקדים את העיר בשל מיקומה האסטרטגי בין יבשת אירופה ואסיה. נכסים שמושכרים לטווח קצר באופן טבעי יניבו תשואה גבוהה הרבה יותר מהתשואה הממוצעת של 6%.
מלבד התיירים שפוקדים את באקו, ישנה מגמה עולה של נוודים דיגיטלים שבוחרים לעבור להתגורר בעיר בשל המחייה הזולה שהיא מציעה. דמי השכירות הממוצעים בבאקו מוערכים בכ-600 דולר, כך שעבור נווד דיגיטלי שמרוויח באירו או בדולר מדובר ביעד משתלם מאוד לגור בו. מגמה נוספת שניתן לראות היא פנסיונרים ממדינות מערב אירופה שעוברים להתגורר בבאקו בגיל הפרישה. באקו נגישה מאוד מבחינת יוקר המחייה והיא מציעה אורך חיים גבוה ביחס למדינות השכנות שלה.
החסרונות הטמונים בהשקעות נדל"ן בבאקו:
לא כל הנוצץ זהב ולמרות היתרונות הרבים שיש להשקעות נדל"ן בבאקו ישנם גם כמה חסרונות שיכולים להעיב על ההשקעה החלומית. דבר ראשון המטבע המקומי הוא מנט אזרי (AZN) ואתם נתונים לשינויים בערך המטבע מאחר ואתם לא משקיעים באירו. דבר נוסף הוא השחיתות שקיימת במדינה, בעת השקעה פוטנציאלית מומלץ להתייעץ עם מומחה מקומי שמכיר את כל הפינות בעיר על מנת להמנע מעוקץ כספי. לא מזמן נעצרו פקידים רבים במדינה שהחזיקו בדירות רבות שלא כחוק, כך שישנם דברים שאזרח זר יכול לא לגלות מאחר ואין לו את הידע על המתרחש במדינה. ישנו מעין ערפל על הכלכלה המקומית מאחר ולמרות שיש ביקוש של ממש עבור דירות הממשלה נמנעת מלהשקיע כספים בבנייה מחודשת, ורק לכ-30% בלבד יש הסכם עבודה חוקי. דבר שמעיד באיזשהו אופן על העובדה כי הממשלה מנסה להסתיר משהו מעיני הציבור.
כפי שנאמר לעיל במידה ואתם מעוניינים להשקיע בבאקו חשוב שתתייעצו עם מומחה נדל"ן מקומי שיגשר על פערי התרבות שיש לכם, חשוב גם לדעת כי הוא יגבה מכם אחוזים על העבודה שיבצע. ערך הנדל"ן בבאקו מתחזק משנה לשנה ועל פי ההערכות צפויה עלייה שנתית ממוצעת של כ-7.5% עד שנת 2029. כך שיש לכם הזדמנות להשקיע ביעד חם במיוחד שרבים עדיין לא גילו.
