אנדורה מגבילה רכישת נדל"ן בקרב זרים

תאריך 09/05/2024

יואל

אנדורה הזעירה הממוקמת בין צרפת לספרד ושטחה כשליש מגוש דן בישראל הייתה מוקד חם במיוחד בקרב משקיעי זרים שרכשו בה נדל"ן רב בשנים האחרונות. בשנת 2022 בלבד השקעות הזרים הוערכו בכ-183 מיליון אירו, מספר גבוה במיוחד עבור מדינה קטנטנה שרבים ולא שמעו עליה בכלל. כעת בסוף שנת 2023, הממשלה האנדורית יוצאת נגד המשקיעים הזרים ומגבילה רכישת נכסים ובהמשך צפויה להכניס תקנות חדשות.

מדוע הממשלה הגבילה את הרוכשים הזרים?

אנדורה מהווה למקלט מס מאחר ובעת רכישה של נדל"ן כל שתצטרכו הוא לשלם מס השכרה בשיעור של 10%, ומס שבח בשיעור של 15% שתוכלו להיות פטורים ממנו במידה ותחזיקו בנכס למעלה מ-15 שנה. המיסוי הנוח משך משקיעים רבים מכל רחבי העולם לרכוש נכסים במדינה קטנה במיוחד שמרבית שטחה אינו מיושב כלל. בדומה לפורטוגל ערך הנדל"ן במדינה זינק אל על, ומקומיים רבים מצאו את עצמם ללא היכולת לרכוש דירה. אלו בעלי מעמד סוציו אקונומי נמוך אף החליטו לעזוב את אנדורה ולעבור להתגורר בספרד בה מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. מחירו הממוצע של מ"ר באנדורה עומד על כ-4700 אלף אירו, מחיר הגבוה פי שלושה מהמשכורת החודשית המינימלית. הממשלה החליטה להגביל את הרכישה בקרב זרים כדי להחזיר את מחירי הנדל"ן למספרים נוחים יותר ולאפשר לתושבים המקומיים מחייה הולמת.

ההגבלה הזו בעייתית גם מאחר והאוחזים באזרחות אנדורית מהווים רק לשליש מהתושבים במדינה. הקבוצה הגדולה ביותר במדינה הם הספרדים שמהווים למעלה מ-40% מתושבי המדינה. בנוסף לספרדים ישנם גם צרפתים, פורטוגזים וזרים נוספים שהיגרו לאנדורה בשל איכות החיים הגבוהה והפסטורליות הנפלאה. כך שההגבלה החדשה של הממשלה אינה נוגעת רק בזרים שגרים מחוץ למדינה, אלא גם לרוב התושבים במדינה עצמה.

הגבלת הרכישה בקרב זרים

החל מחודש אוקטובר 2023 ישנו איסור על רכישת נדל"ן בקרב זרים לתקופה של שלושה חודשים. לאחר תקופת הצינון עתיד להכנס מס מיוחד שאזרחים זרים ישלמו בעד רכישת נכסים במדינה. יתרה מזאת, החל משנת 2024 תושבים אשר אוחזים באשרת שהייה מקומית באנדורה יאלצו לעבור קורס בן 30 שעות בשפה הקטלונית ולאחר מכן יעברו מבחן שיבדוק את רמת בקיאותם בשפה ואת היכולת שלהם לקיים שיח בסיסי בשפה. יוטיובר ספרדי ידוע בשם augstin51 המתגורר בחמש השנים האחרונות באנדורה יצא כנגד ההחלטה לקיים את המבחן בשפה הקטלונית ואף תהה האם אנדורה הופכת למדינה דיקטטורית.

ההגבלה החדשה מצטרפת להגבלה הקיימת שמתירה רכישה של קרקע או דירה עם שטח שאינו עולה על 1000 מ"ר. כך שאזרחים זרים אינם יכולים לקנות וילות רחבות ידיים שאהודות מאוד בקרב תיירים זרים שמגיעים להנות מאתרי הסקי של אנדורה שזולים יותר בהשוואה לצרפת ואוסטריה.

אנדורה מצטרפת למדינות נוספות שהחליטו להגביל רכישת נדל"ן בקרב זרים כמו קנדה שהחליטה לאסור על רכישת נכסים לתקופה של שנתיים, ודנמרק שמחייבת את הזרים להתגורר במדינה ולשלם מיסים שמסתכמים לכ-60%. האיים הבאלארים בספרד גם הם עתידים להגביל את הרכישה של נדל"ן אך ורק לתושבים שמתגוררים באיים עצמם. כל זאת במאמץ להדוף את כמויות המשקיעים האירופאים שרוכשים נכסים רבים וגורמים לעליות דרסטיות במחירי הנדל"ן בכל המדינות הללו.

זרים שעדיין מעוניינים להשקיע באנדורה יאלצו לחכות שלושה חודשים ולאחר מכן להתעדכן במס החדש שיוטל על זרים במדינה שכבר החלה להתרחק מהיותה מקלט מס. יש גם לקחת בחשבון כי אנדורה נמצאת במקום מבודד באירופה וכדי להגיע למדינה יש לנחות בצרפת או בספרד, ולאחר מכן לנסוע כ-200 קילומטרים מאחר ואין במדינה שדה תעופה. כך שהשקעות נדל"ן באנדורה מומלצות עבור אלו בעלי ניסיון בשוק הנדל"ן ומודעים לניהול הנכס שלהם בשלט רחוק. ישנן מעט מאוד חברות ישראליות שמתעסקות בשוק הנדל"ן במדינה ויש להוסיף גם מחסום השפה המדוברת במדינה, במיוחד לאחר ההגבלה החדשה שעתידה לחזק את מעמד השפה הקטלונית במדינה בהשוואה לספרדית וצרפתית שנפוצות מאוד גם כן.