איפה להשקיע בברצלונה?
תאריך 21/08/2023
יואל
ברצלונה היא העיר השנייה בגודלה בספרד אשר שוכנת בצידה המזרחי צפונית לולנסיה, ומתגוררים במטרופולין שלה למעלה מ-5 מיליון איש. מעבר להיותה מרכז תרבותי עשיר, היא מהווה גם מרכז פוליטי לקהילה הקטלונית ומקיימת מסחר ימי ענף באמצעות הנמל הימי שלה. היא העיר התעשייתית השנייה בגדולה בספרד אחרי מדריד, וענף התיירות מהווה לכ-17% מהכלכלה שלה. מיקומה האסטרטגי של העיר מושך אליו המוני משקיעים זרים אשר מעוניינים לרכוש נכסים בעיר על מנת להשכיר אותם למקומיים ולמיליוני התיירים שפוקדים את העיר בכל שנה.
למה דווקא ברצלונה?
בשנת 2010 פקד את ספרד משבר כלכלי חריף אשר הותיר למעלה מ-20% מהאוכלוסיה מובטלים, מספר שהמדינה עדיין אוחזת בו לצערם הרב של הספרדים. בעקבות המשבר הכלכלי המונים נותרו חסרי אמצעים לשלם את תשלומי המשכנתא וההחזרים החודשיים שלהם, והמדינה עיקלה את כלל הנכסים הללו. כתוצאה מכך, הממשל בברצלונה אוחז במספר נכסים לא מבוטל שהיא משתוקקת להפטר מהם, ורוכשים זרים יכולים להנות ממחירים נוחים במיוחד עבור נכסים במרכז ובפרברי העיר. מרבית המקומיים אינם בעלי בתים אלא שוכרים, על כן שוק השכירות לטווח ארוך וטווח קצר קורץ מאוד למשקיעי הנדל"ן. כמו כן, השכירות לטווח ארוך אינה מפוקחת או מוגנת על ידי המדינה, לכן בעלי נכסים יכולים לגבות דמי שכירות בהתאם לרוחם ללא כל צורך בהתחשבות בהגבלות שונות.
התיירות מהווה לנתח משמעותי מכלכלת ברצלונה עם מקרים של "תיירות יתר" שעולה על מספר התושבים במדינה. שכירות לטווח קצר בברצלונה דרך פלטפורמות כדוגמת Airbnb ו-Booking.com הינה פופולארית במיוחד ועלולה להניב לבעלי הנכסים תשואות גבוהות למדי בזמן קצר. בין האטרקציות התיירותיות שמושכות אליהם תיירים בכל שנה ניתן למנות את הסגרדה פמיליה, פלאו נסיונל, אצטדיון הכדורגל קאמפ נואו שגועש באוהדי כדורגל ועוד. השכרה לטווח קצר יכולה להיות מענה מעולה לתיירים שמעדיפים להמנע מבתי מלון יוקרתיים ולהתאחסן בדירה פרטית.
אופי שוק הנדל"ן הספרדי
ספרד מנהלת שוק נדל"ן חופשי למדי במאמץ למשוך כמה שיותר משקיעים זרים מרחבי העולם על מנת לתרום לכלכת המדינה שעדיין מדשדת בעצלתיים בשנים האחרונות.
- עלות – מחירי הנדל"ן בברצלונה אינם מהזולים בהם תתקלו, אך עדיין הינם זולים משמעותית בהשוואה למדינות כמו ישראל או אנגליה. מחירו הממוצע של מ"ר בברצלונה עומד על 3658 אירו, כאשר המ"ר הזול ביותר נמצא במחוז Nou Barris, ואילו המ"ר היקר ביותר נמצא במחוז sarrià-sant gervasi ועומד על 4791 אירו.
- תשואה – התשואה הממוצעת בברצלונה עומדת על כ-5.5% כאשר דירה במרכז העיר תניב לכם כ-4%, ואילו דירות בפרברי העיר יטפסו ל-6% ואף יותר. כמו תמיד, גם בברצלונה עובד העיקרון שבו דירה בפרברי העיר תניב לכם תשואה גבוהה יותר בהשוואה למרכז העיר.
- מס הכנסה – בתור משקיעים זרים תהיו חייבים בתשלום מס העומד על 24%. דרך להקל על תשלום המס הוא להרשם בתור חברה ספרדית ואז תהיו חייבים בתשלום מס של 15% בלבד. כמו כן, בקנייה של למעלה מ-8 נכסים תהיו זכאים להטבות מס גבוהות במיוחד. יש לציין גם כי לפתוח חברה ספרדית הינו הליך פשוט ביותר ואין צורך בהצגה של מסמכים ועסקאות שמתבצעות בזמן אמת.
- מס רכישה – מס הרכישה בברצלונה עומד על 10%. למס זה יתווסף מס נוסף שישתנה בין רכישה של נכס חדש או רכישה של נכס מיד שנייה.
איפה מומלץ להשקיע בברצלונה?
- שכונת El Raval – שכונה מרכזית הנמצאת ממערב לשדרה המרכזית לה רבמלה ומרכיבה את העיר העתיקה של ברצלונה. עד לפני מספר שנים השכונה הייתה ידועה בתור אזור מפוקפק עם פשיעה ואלימות, אך ניכר כי השכונה משילה את עורה ועוברת תהליך ג'נטריפקציה עם צעירים רבים אשר מגיעים להתגורר בה. מחירי הנדל"ן בה נמוכים מהממוצע בברצלונה, והפוטנציאל לשכונה לגדול גבוה במיוחד.
- שכונת Barceloneta – שכונה הממוקמת ממש על חוף הים שבעבר הייתה כפר דייגים קטן. כיום השכונה עמוסה בתיירים בכל שנה ותוכלו למצוא בה מסעדות, פאבים וחיי לילה שוקקים. מחירי הנדל"ן בה יחסית יקרים בהשוואה לשאר העיר, ומרבית הנכסים שתוכלו למצוא בה הן דירות חדר או דירות שני חדרים שניתן להשכיר לתיירים שמגיעים להנות מחופשת בטן גב במהלך חודשי הקיץ.
- שכונת El Pobelnou – המרכז התעשייתי הישן של ברצלונה עם מגוון בתי חרושת ומפעלים שניתן לחזות בהם במהלך השיטוט בשכונה. לאחר פירוק מרבית המפעלים השכונה החלה בתהליך פיתוח מאסיבי וכיום מהווה לאחת השכונות הטרנדיות ביותר בקרב ספרדיים מקומיים, או תיירים שמעוניינים להתאחסן במרכז העיר עם מינימום רעש. השכונה נמצאת מרחק הליכה מ-Barceloneta ומאפשרת להנות מכל אטרקציות העיר בקלות רבה.
- שכונת El Born – שכונה המהווה לחלק מעיר העתיקה של העיר ובה תוכלו למצוא בניינים ישנים עם עיצוב בוהמייני, אך עם שדרוג ותחזוק מתמיד שמשאיר את הבניינים חזקים ועמידים גם כיום. כך שתוכלו למצוא דירות משופצות למכירה עם מראה חיצוני וינטג'י. בשכונה תוכלו למצוא סמטאות צרות, מסעדות, וברים אותנטיים שהמקומיים פוקדים בכל יום. היא מקשרת בין מרכז העיר לשאר השכונות ומאפשרות להנות משילוב של שקט ושלווה לצד אורך החיים העמוס והגועש של הספרדים.
- מחוז Gràcia – ביתו של אחד מהאטרקציות המבוקשות ביותר בברצלונה – Parc Güell. זרים אשר משתכנים בברצלונה לתקופות ארוכות, בדרך כלל בוחרים ב-Gràcia בשל הקרבה למרכז העיר ואיכות החיים הגבוהה. במחוז מתרחשים אירועי תרבות רבים והוא מאפשר בריחה שקטה מהמקומות המתוירים והגועשים עבור אלו שמחפשים שקט ושלווה בסוף היום. מחירי הנדל"ן במחוז יקרים מהממוצע בעקבות איכות החיים הגבוהה והביקוש הגבוה בקרב זרים ומקומיים.
