איפה כדאי להשקיע בגרמניה ב-2023?
תאריך 16/07/2023
יואל
שוק הנדל"ן הגרמני הינו אחד משווקי הנדל"ן השוקקים והמבוקשים ביותר באירופה. החל מתחילת השנות ה-90 לאחר נפילת חומת ברלין ואיחוד העיר, גרמניה הפכה למדינה דמוקרטית עצמאית, חזקה ומתפתחת. הכלכלה הגרמנית מאופיינת ביציבות איתנה שכמעט ואין שניה לה באירופה, ולכן השילוב של מחירי נדל"ן נמוכים ויציבות הופכת את גרמניה לאחד היעדים המבוקשים ביותר. השנה האחרונה לא הייתה מהקלות שאי פעם חווה תחום הנדל"ן בעולם, כאשר במרבית הערים המרכזיות נרשמו ירידות חדות במחירים. לכן בחנו את גרמניה והבנו היכן מומלץ להשקיע בתחום הנדל"ן נכון לשנת 2023.
לא רק ברלין
בוודאי שהעיר הראשונה שעולה לכולם בראש בעת מחשבה על השקעות נדל"ן בגרמניה היא עיר הבירה ברלין. מלבד היותה לעיר הבירה הגדולה ביותר באיחוד האירופאי, היא גם מהווה למרכז תרבות היסטורי והיא מושכת אליה מיליוני תיירים בכל שנה. ברלין היא עיר אהודה במיוחד בקרב ישראלים שהחלו להשתקע בה בשנים האחרונות בשל מחייה זולה במיוחד ומקומות תעסוקה רבים. אך בעקבות הנהירה המאסיבית של אזרחים זרים מכל רחבי העולם, ברלין החלה להיות מוצפת ושוק הנדל"ן בה הגיע לנקודת רתיחה ובה הביקוש גבוה בהרבה מאשר ההיצע.
הערים המומלצות ביותר להשקעה בגרמניה דווקא ממוקמות בקצוות של המדינה, בעוד ברלין נחשבת לעיר בה הסיכונים בהשקעות נדל"ן הינם גבוהים למדי. ממחקר שעלה באתר Russianvagabond עולה כי כל המעטפת שסובבת סביב ברלין מהווה למרכז הכי פחות מומלץ להשקעה בשל סיכונים מרובים. חשוב לציין כי הסיכונים נמדדים לא רק מנקודת מבט של מחירי נדל"ן גבוהים, אלא גם מנקודת מבט של תשואה עתידית, מצב הנכס, התנועה בעיר ועוד. לצורך העניין, אחת הערים המומלצות ביותר להשקעה בהן היא מינכן הממוקמת בדרום המדינה, זאת למרות שמחירי הנדל"ן בה הם הגבוהים ביותר בגרמניה.
שוק הנדל"ן הגרמני
לפני שאתם פונים לכיוון השקעה ורכישה של נכסים בגרמניה, חשוב שתדעו כי שוק הנדל"ן הגרמני הינו הדוק ביותר ורווי בהגבלות ובמיסוי כבד על המשקיעים. בעקבות כניסתם של משקיעים זרים לשוק המקומי, הממשלה החליטה לצאת בהגבלות כדי לצנן מעט את השוק ולהרחיב אותו כדי לאפשר גם למקומיים לרכוש נכסים. זאת למרות שבגרמניה דווקא מקובל לשכור דירות לתקופות זמן ארוכות ולא לרכוש נכסים.
- תשואה – התשואה הממוצעת בגרמניה אינה מהגבוהות באירופה ונעה בין 4% ל-5%. אחוז התשואה אמנם נמוך אך משקיעים עדיין בוחרים לרכוש בגרמניה דירות לאור הכלכלה היציבה.
- עלות – מחירו הממוצע של מ"ר בגרמניה עומד על כ-2500 אירו. בקצה הזול ביותר תוכלו למצוא את קמניץ שבסקסוניה ובה מחירו של מ"ר עומד על כ-1200 אירו בלבד. בקצה היקר ביותר תמצאו את מינכן הדרומית ובה מחירו הממוצע של מ"ר עומד כל כ-7500 אירו.
- משכנתא – כדי לקבל משכנתא על מנת לרכוש נכס בגרמניה עליכם להיות בעלי הון ראשוני של כ-50% מעלות הנכס. לאחר מכן תוכלו להיות זכאים לקבל משכנתא מהבנק בריבית ממוצעת של כ-4%. חשוב לדעת כי לפי החוק הגרמני עליכם להראות לבנק כי הנכס שלכם הינו נכס מניב ואינו עומד ריק ללא רוכשים.
- מיסוי – מס ההכנסה משכירות בגרמניה נע בין 1.5% ל-3%. המע"מ בגרמניה יקר מהממוצע ועומד על 19%, ומס הרכישה הוא כ-4%.
יש לציין גם כי החוק הגרמני עומד לטובת השוכר ולא המשכיר, וכי לגרש שוכר סורר עלולה להיות משימה לא פשוטה. בגרמניה מקובל מאוד לשכור דירות לכל החיים, ובמידה ותרצו לגרש את השוכר ולגור בה בעצמכם, תצטרכו להגיש בקשה מיוחדת שתאושר אך ורק במידה והשוכר אינו בעל תנאים סוציו אקונומים קשים.
היכן להשקיע מחוץ לברלין?
- נורדריין – וסטפאליה (North Rhine-Westphalia) – מחוז מערבי בגרמניה אשר מהווה גם למחוז המאוכלס ביותר עם מרכז תעשייתי גועש אשר מושך תושבים להשתקע בו הן במרכז והן בפרברים. הערים המומלצות ביותר במחוז הן: קלן – העיר המאוכלסת ביותר במחוז עם למעלה ממיליון תושבים אשר מהווה למרכז תרבותי שוקק חיים ובו זמנית גם קרובה לאזורי תעשייה מרכזיים. דורטמונד – העיר הגדולה ביותר במחוז והשלישית מבחינת כמות אוכלוסיה. כמו כן, היא ידועה במיוחד בשל קבוצת הכדורגל שלה שמייצגת את העיר. התשואה בדורטמונד עומדת על כ-6% והנכסים בה גדולים למדי.
- סקסוניה (Saxony) – מחוז מזרחי בגרמניה ואחד מהקטנים במדינה כאשר מספר התושבים הכולל בו הוא כ-4 מיליון איש. אחוז התשואה בסקסוניה עומד על כ-6% ומחירי הנדל"ן במחוז נוחים למדי בהשוואה לשאר ערי גרמניה. הערים המומלצות ביותר להשקעה במחוז הן: קמניץ – בעלת אחוז תשואה של 6.5% ומחירי נדל"ן נמוכים במיוחד עם עלות של מ"ר העומדת על כ-1200 אירו. לייפציג – העיר הגדולה ביותר במחוז עם כלכלה מקומית שחווה צמיחה והן הגירה חיובית מרחבי גרמניה. בנוסף לכך, חשוב לציין כי היא עיר סטודנטיאלית והתחרות בשוק הנדל"ן בה כמעט ואינה נוכחת. כך שתוכלו למצוא נכסים זולים בבניינים ישנים ולהשכיר אותם לתושבים המקומיים בתשואה גבוהה.
- דרום גרמניה – האזור היקר ביותר בגרמניה אשר חווה התפתחות כלכלית ותעשייתית ענפה. למרות מחירי הנדל"ן היקרים, אזור דרום גרמניה נחשב למקום בטוח להשקעות נדל"ן בשל הביקוש הרב והצפי להמשך התפתחות האזור במהלך השנים. העיר המומלצת ביותר להשקעה בדרום גרמניה היא מינכן למרות שהמחירים בה הם הגבוהים ביותר בגרמניה. ערים נוספות שכדאי לכם לבדוק בדרום גרמניה הן שטוטגרט, ארלנגן ופרייזינג.
