איך לפנות שוכרים שלא מוכנים להתפנות?
תאריך 22/09/2024
יואל
הסיוט הגדול ביותר של כל משקיע נדל"ן הוא שהשוכר שהיה נראה בעת חתימת החוזה כבנאדם הגון וישר, יתגלה כמטרד שלא מוכן להתפנות מהנכס במידה ואינו מסוגל לשלם את דמי השכירות או שחוזה השכירות הגיע לסיומו. מכירים את זה שאתם אומרים לעצמכם "לי זה לא יקרה"? אלו אכן מקרים קיצוניים, אך לצערנו הם אכן קורים ברחבי העולם במיוחד לאור העבודה כי מחירי השכירות מתייקרים מיום ליום. בכתבה הבאה נסקר את כל הנוגע לפינוי של שוכרים סוררים, או חלילה פולשים בלתי רצויים שהתמקמו בנכס שלכם בזמן שהוא עמד ריק.
אחת המדינות שבהן המגמה הזו נפוצה מאוד היא ספרד, כל כך נפוצה שהקימו תנועות מיוחדות שעוסקות בפינוי הפולשים בצורה חוקית כדי להתמודד עם המטרד. כדי להבין את החוק בנוגע לפינוי שוכרים, יש לחלק את אלו שהחליטו לשהות בנכס שלכם בצורה בלתי חוקית לשני סוגים.
- שוכרים חוקיים (Defaulter) – שוכרים שנכנסו לנכס בצורה חוקית ואינם מוכנים לפנות את הנכס במקרה שהם מפגרים בתשלום שכר הדירה, או במידה וחוזה השכירות שלהם הגיע לסיומו.
- פולשי מקרקעין (Squatter) – אלו אשר נכנסו לנכס שלכם בצורה בלתי חוקית ללא כל חוזה או הסכם שמתיר את שהותם בדירה. בדרך כלל הפלישה הבלתי חוקית לנכס תקרה במקרים בהם הנכס שלכם עומד ריק במשך תקופה ממושכת.
פולשי המקרקעין נראים כאילו נלקחו מסרט מדע בדיוני שתמצאו בשירותי הסטרימינג, אך דעו לכם כי הם הפכו להיות מטרד של ממש בכל רחבי העולם. תנועת ה-Squatting החלה לפני למעלה מ-60 שנה ובאה לידי ביטוי באכלוס בלתי חוקי של נכסים נטושים. מסקר שנערך עולה כי בימים אלו ישנם למעלה ממיליארד פולשים בכל רחבי העולם, ומספרם צפוי לגדול ל-2 מיליארד ב-2030. התנועה שמשויכת לאידיאליזם אנכריסטי צברה פופולאריות רבה, וחלק נכבד מהפולשים אינם חסרי בית, אלא אלו אשר דוגלים באכלוס של בתים נטושים כדי להתמודד מול צפיפות האוכולוסין, והבנייה הבלתי נגמרת.
את פולשי המקרקעין הרבה יותר קל לגרש לעומת שוכרים חוקיים שלא מוכנים לפנות את הנכס, כאשר במרבית המדינות המערביות החוקים פועלים בדרך כלל לטובת השוכר ולא לטובת המשכיר. בהולנד יצא חוק שמטרתו להלחם בפולשי המרקעין, בספרד קמו תנועות וארגונים שפועלים למען גירוש הפולשים, ובסקוטלנד Squatting הינו מהלך לא חוקי שהעונש שלו יכול להגיע למספר שנים בכלא וקנס כספי.
על מנת לפנות שוכרים חוקיים מהנכס שלכם, תאלצו להתמודד מול בירוקרטיה שבמקרה הטוב תגרור אתכם להליך משפטי בן מספר חודשים שבסופו של דבר תקבלו גישה חדשה לנכס שהיה שלכם מלכתחילה. כך שבמידה ואתם מתמודדים מול פולשים או שוכרים חוקיים, חשוב שתעזרו בסבלנות ובאיפוק כי התהליך עלול להיות ארוך ממה שאתם מצפים. הקו החשוב ביותר שאסור לכם לחצות אותו בעת גירוש אחד מהפולשים, הוא גלישה לאלימות. במידה ותנסו לפנות את הפולשים בצורה פיזית מהנכס שלכם, הם עלולים לתבוע אתכם על תקיפה ואתם תגררו לתסבוכת משפטית ארוכה אף יותר. את העימותים הללו יש לנהל באופן חכם וב-99% מהמקרים נמליץ להיעזר בעורך דין מקומי שמעורה בכל חוקי המקרקעין.
פינוי שוכרים חוקיים
כפי שנאמר לעיל במרבית המדינות האירופאית, החוקים נוטים לטובתו של השוכר ולא של המשכיר. במידה והשוכר נמצא בפיגור של תשלום דמי השכירות החודשיים, ניתן לפנות אליו ולבקש בצורה הגונה ומכובדת להשלים את דמי השכירות בתוספת של אחוזים בחודשים הבאים וכך בעצם להדביק את הפער שנוצר. במידה והשוכר אינו מעוניין לקחת בזה חלק, עליכם להודות לו באופן רשמי על כך שאתם מעוניינים כי הוא יעזוב את הנכס. לאחר ההודעה הזו פנו לבית משפט בעתירה על כך כי הנכס שלכם מאוכלס על ידי שוכר שאינו מוכן לעזוב למרות כי הוא אינו עומד בתנאים של חוזה השכירות.
לאחר שבית המשפט יעבור על הבקשה ויראה כי אכן השוכר אינו עומד בחוזה השכירות, בית המשפט יפנה לשוכר בבקשה ממנו לפנות את הנכס בתוך תקופת זמן מסוימת. לאחר מכן במידה והשוכר עדיין אינו מראה סימנים על כך כי הוא מתכנן לעזוב את הנכס, לבית המשפט תהיה היכולת לגשת למשטרה בבקשה לפינוי מיידי של השוכר וחפציו האישיים מהדירה.
מאחר ותהליך הפינוי עלול לקחת מספר חודשים במקרה הטוב, חשוב שברגע שהשוכר אינו מפנה את הנכס לפנות מייד לבית המשפט כדי להתחיל בתהליך הפינוי כמה שיותר מהר. כמו כן, שכרו עורך דין מקומי שינחה אתכם בהתאם לחוקים של המדינה בו הנכס שלכם נמצא.
פינוי פולשים (Squatters)
תופעת ה-Squatting שהפכה להיות פופולארית במיוחד באירופה, אילצה מדינות רבות לסגל חוקים על מנת להתמודד מול הפולשים שהציפו את הדירות הריקות. לכל מדינה יש את החוקים שלה שנועדו לגרש את הפולשים, כאשר בחלק מהמדינות תוכלו לפנות לגופים שמתעסקים בכך באופן רשמי וההליך יהיה קל הרבה יותר, ואילו במדינות אחרות כמו בריטניה לדוגמא, תגלו כי גירוש הפולשים עלול להיות תהליך מייגע למדי והדרך הטובה ביותר היא לנטר את תנועתם של הפולשים, ולפלוש לנכס שהיה שלכם מלכתחילה ולהחליף בו את המנעולים.
כמעט בכל מדינה אדם שיפלוש לנכס שלכם, יעמוד בפני עונש מאסר וקנס כספי. אך כמו בתהליך גירוש השוכרים החוקיים, גם כאן תאלצו להודיע באופן ישיר לרשויות על פלישה לנכס שלכם ולא לעשות זאת בעצמכם מאחר ותסתכנו בעבירה בעצמכם. כמו כן, במידה ונגרם נזק לנכס בעת השהות של הפולשים, כדי להשכיר אותו מחדש לשוכרים תהיו חייבים לשפץ אותו כדי לעמוד בסטנדרטים של המדינה בו ממוקם הנכס שלכם.
לסיכום, בשני המקרים תאלצו להתמודד מול בירוקרטיה כדי לגרש את הפולשים שנמצאים בנכס שלכם, ואין מנוס מאשר להיעזר בסבלנות ולהלחם בצורה הוגנת ולא אלימה.
