איזמיר
תאריך 10/09/2023
יואל
איזמיר היא העיר השלישית בגודלה בטורקיה אשר שוכנת במערב המדינה עם אוכלוסיה של כ-4 מיליון איש. לעיר היסטוריה רבת שנים עם קהילה יהודית גדולה ומגוונת לצד קהילות ארמניות ויווניות שחיו בה במהלך השנים. לעיר אחת הכלכלות המשגשגות ביותר במדינה ובעקבות זאת היא מושכת אליה המון מקומיים אשר עוברים אליה בחיפוש אחר מקומות עבודה ומקומות מגורים נאותים. איזמיר נשמעת לכם מעניינת? בסוף המאמר תהיו בעלי מידע מספק כדי להתחיל לסלול את דרכם אל עבר השקעת נדל"ן בה.
יש להתייחס אל הפיל שבחדר והוא יחסי ישראל טורקיה שידעו עליות ומורדות במהלך השנים. טורקיה שהייתה ידידה קרובה של ישראל החלה לגלות עויונת כלפי המדינה בשל הנשיא ארדואן שידוע בהיותו מוסלמי אדוק שמוביל תהליך של הרחבת השפעת הדת על המדינה. כמו כן, לטורקיה מיקום גאוגרפי בעייתי עבור ישראלים מאחר והיא גובלת בסוריה, עיראק ואיראן שלהן יחסים עוינים ביותר עם ישראל. למרות זאת, ישראלים רבים אשר מבקרים בטורקיה מדי שנה מדווחים כי מתייחסים לישראלים בצורה נעימה ונאותה ואין כל חשש.
המשבר הכלכלי בטורקיה
טורקיה עוברת משבר כלכלי חריף בשנים האחרונות כאשר הלירה הטורקית יורדת בהדרגה והאינפלציה מטפסת למספר דו ספרתי. הטורקים מאבדים את כוח הקנייה שלהם מיום ליום ובעלי נכסים מחפשים למכור ולהפטר מהם על מנת להצטייד בכסף. זוהי הזדמנות מעולה למשקיעים זרים לנצל את המצב הכלכלי הלא פשוט ולרכוש נכסים בעלות נמוכה בהשוואה לאיכות הנכס. למרות האינפלציה הגועשת, מחירי הנדל"ן בטורקיה עולים בהדרגה כאשר באיזמיר נרשמה בשנה עלייה של כמעט 200%. זאת גם מאחר ופרויקטים חדשים של נדל"ן מתייקרים בעקבות עליית מחירי החומר גלם והצורך במיגון מפני רעידות אדמה.
טורקיה נמצאת במיקום גאוגרפי אשר נתון בסכנה של רעידות אדמה, ואכן בכל כמה שנים מתרחשת רעידת אדמה שגורמת להרס רב. האחרונה שבהן התרחשה לפני כמעט שנה וגבתה הרס רב וחיי אדם. כך שאם פניכם מועדות אל עבר השקעות נדל"ן בטורקיה בכלל ובאיזמיר בפרט, עליכם לקחת את העובדה הזו בחשבון ולרכוש ביטוח המכסה את הנכס שלכם במקרים של רעידות אדמה.
אופי שוק הנדל"ן
עלות – אם הינכם חפצים בהשקעת נדל"ן בתקציב מוגבל או נמוך, איזמיר היא בדיוק בשבילכם. מחירו של מ"ר עומד על כ-730 אירו בלבד, מחיר זעום בהשוואה לערים אחרות באירופה. כך שבחישוב מהיר, רכישה של דירת 120 מ"ר תעלה לכם כ-80 אלף אירו בלבד.
- תשואה – התשואה בטורקיה אינה גבוהה במיוחד ונעה באזור ה-5% פחות או יותר. באיזמיר תוכלו להגיע לתשואה של 6% ואף יותר אם תחליטו להשכיר את הדירה שלכם לטווח קצר.
- מס הכנסה – מס ההכנסה בטורקיה על רווחים משכר דירה הינו מס פרוגרסיבי אשר משתנה בהתאם לרווחים. המס נע בין 15% ל-35% כאשר תוכלו להזכות על חלקו בעת הצהרה על הוצאות שקשורות לדירה כמו שיפוץ הנכס.
- השכרה לטווח קצר – איזמיר אינה מתוירת כמו ערים כדוגמת איסטנבול ואנקרה, אלא עיקר התיירות בה היא תיירות פנים של אזרחים מקומיים. בנוסף לכך, ישנם טורקים רבים אשר מתגוררים במדינות אחרות ומגיעים לבקר לעיתים תכופות. כל אלו בדרך כלל יבחרו בשכירת דירה דרך פלטפורמת Airbnb במקום להשתכן במלון. כמו כן, התחרות ב-Airnb באיזמיר הינה מינורית.
איזמיר היא יעד מעולה לאלו שמעוניינים להמנע מהתחרות הקשה על הנדל"ן שמתרחשת בטורקיה בערים כמו איסטנבול ואנקרה. בערים הגדולות והמתוירות יש נהירה בלתי פוסקת של משקיעים זרים אשר מחפשים אחר נכסים לרכישה והשקעה. איזמיר הרבה יותר מנומנמת בהיבט הזה, והתחרות שם נמוכה בהרבה. דוגמא נפלאה לכך היא הגדלת הסכום להשקעה עבור קבלת אזרחות טורקית ל-400 אלף דולר. רגע לפני העלאת הסכום הייתה תנועה לא הגיונית של משקיעים אשר עשו בכל כוחם על מנת לרכוש נכסים במהירות. לעומת זאת, באיזמיר המתווכחים וסוכנות הנדל"ן המקומיות כמעט ולא ידעו על כך. המשקיעים הזרים עוד לא גילו את איזמיר, וזהו תזמון מושלם למשקיעים ישראלים לגלות אותה ולרכוש נכסים במחירים נוחים למדי.
היכן להשקיע באיזמיר?
- שכונת Karşıyaka – שכונה בצפון איזמיר אשר ממוקמת כשישה קילומטרים ממרכז העיר. בשכונה תמצאו מסעדות, חיי לילה ומרכזי תרבות עם אמנות הופעות והצגות. השכונה ידועה באוכלוסייה המבוססת כלכלית שלה כאשר התושבים בה משתכרים מעל לממוצע במדינה. החסרון של השכונה היא ששוק הנדל"ן מתבטא אך ורק בשכירות לטווח ארוך, כאשר מרבית התיירים בוחרים להעביר את שהותם בשכונות מרכזיות יותר.
- שכונת Alsancak – שכונה הממוקמת במרכז העיר עם כל האטרקציות שתיירים מחפשים. בשכונה זו תמצאו את תנועת התיירים והמקומיים הגועשת ביותר, ובשל העובדה הזו היא מבוקשת מאוד בפלטפורמת ה-Airbnb. מחירי הנדל"ן בה הם מהיקרים ביותר באיזמיר בשל מיקומה במרכז העיר והדירות בה מיועדות בעיקר להשכרה לטווח קצר. תיירים ומקומיים אשר מגיעים לאיזמיר לתקופות ממושכות יותר, יעדיפו בדרך כלל שכונות שקטות ופרבריות יותר.
- שכונת Konak – שכונה בעלת צביון יהודי מאחר ומרבית הקהילה היהודית התגוררה בה. השכונה מהווה לשילוב מצוין בין אזור תיירות לבין שכונה שקטה למגורים עבור משפחות ויחידים. מחירי הנדל"ן בה נוחים למדי ותוכלו למצוא בה היצע רחב של דירות בגדלים שונים.
משקיעי נדל"ן מנוסים יוכלו לחפש אחר ערים פרבריות מסביב לאיזמיר אשר מושכות אליהן מקומיים וסטודנטים רבים. בין הערים תוכלו למצוא לדוגמא את Çeşme שמגיעים אליה טורקים רבים במשך חודשי הקיץ, Foca אליה מגיעים פנסיונרים רבים בעת גיל הפרישה להנות מאורך חיים שקט ומנומנם, ו-Alaçaı הממקומת כ-10 דקות מ-Çeşme ובה יש תיירות פנים מרובה.
