אוסטרליה מקשה על רכישת נכסים על ידי זרים
תאריך 15/10/2024
יואל
אוסטרליה שאוחזת באחד משווקי הנדל"ן היקרים ביותר בעולם, הודיעה לאחרונה על כוונתה להקשות עוד יותר את האפשרות של רכישת נכסים על ידי זרים. אוסטרליה שמושכת אליה המון משקיעים מסין הסמוכה מתמודדת בימים אלו עם משבר דיור ועם מחסור של דיור עבור רבים שזקוקים לו. לכן, בדומה לניו זילנד וקנדה היא הודיעה על כוונתה להגביל עוד יותר האפשרות על החזקת נכסים ואדמות על ידי זרים שאינם אזרחי אוסטרליה או ניו-זילנד. כיום נסקור את ההגבלות החדשות שהממשלה מתכננת להכניס לחוק, והאם עדיין משתלם לנסות לרכוש נכסים באוסטרליה המרוחקת מאוד מישראל.
בדצמבר של שנת 2023 הודיעה הממשלה האוסטרלית על מגבלות חדשות שיקשו משמעותית על רכישה של נכסים על ידי זרים. עוד לפני ההגבלות המתכוננות, כדי לרכוש נכסים באוסטרליה על הקונה הפונטציאלי לשהות באוסטרליה למטרת עבודה או לימודים, וחובה עליו למכור את הנכס במידה והוא מחליט לעזוב את המדינה ולא להפוך לאזרח אוסטרלי מן המניין. בנוסף לכך, זר שמעוניין לרכוש נכס באוסטרליה צריך לעבור דרך בירוקרטיה מסורבלת במיוחד.
טרם כניסת ההגבלות החדשות, זר שמעוניין לרכוש נכס באוסטרליה יצטרך לשלם:
- מס זרים (Foriegn Investment Fee) – מס פרוגרסיבי שזר יאלץ לשלם בכל שנה על אחזקה של נכס במדינה. עבור נכס שערכו נמדד בלמעלה ממיליון דולר אוסטרלי, המס עומד על 28,200 דולר אוסטרלי או כ-18,500 דולר אמריקאי.
- מס על נכס שעומד ריק (Vacany Fee) – במידה והנכס שהזר מחזיק בו עומד ריק ואינו מאוכלס על ידי שוכרים, יחול מס בגובה ששוה פחות או יותר למס זרים. זאת על מנת להגביל את האפשרות של מחזיק הנכס לייקר את שכר הדירה.
ההגבלות החדשות שעתידות להכנס בקרוב לתוקף קובעות כי שני המיסים הקיימים יגדלו פי 3 מהסכום הקיים כעת בחוק, משמע אזרח זר שחפץ לרכוש נכס באוסטרליה ישלם פי 6 מאזרח אוסטרלי מקומי. חשוב לציין כי הנדל"ן באוסטרליה הינו מן היקרים בעולם ומיועד לאלו בעלי ממון וניסיון בשוק הנדל"ן, כך שהנדל"ן במדינה עתיד להתרחק יותר ויותר מהישג ידם של זרים.
מדוע הממשלה החליטה להקשות על הזרים?
מדבריו של שר האוצר האוסטרלי ג'ים צ'אלמרס נמסר "יש יותר מדי בתים ריקים ברחבי אוסטרליה שצריכים להיות זמינים עבור האזרחים האוסטרלים שזקוקים להם נואשות". בסוף שנת 2023 נמדדה עלייה של כ-7.6% במחירי הנדל"ן במדינה, עלייה שנרשמה בפעם האחרונה לפני 14 שנה. המטרה של הממשלה האוסטרלית היא להקשות על האפשרות של זרים לרכוש נכסים, ולהשאיר אותם בהישג ידם של האזרחים האוסטרלים. שר האוצר אמר בנוסף כי שווי המס של הזרים שנכנס לקופת הממשלה האוסטרלית טרם כניסת ההגבלות החדשות לתוקף עומד כ-5 מיליון דולר אוסטרלי בשנה. כאמור, במידה וההגבלות יכנסו לתוקף המספר עתיד לגדול פי 6.
חברות הבנייה האוסטרליות דווקא מתנגדות להגבלות החדשות וטוענות כי כניסתן לחוק לא תתרום להגדלת היצע הנכסים, אלא דווקא תצמצם אותו. הכלכלן טים רירדון טוען כי ההנחות שישנם נכסים רבים שעומדים ריקים ברחבי המדינה, וכי היצע הדיור המוגבל נתון באשמתם של זרים שגויות ביסוד. רק כ-10% מהנכסים במדינה נמצאים עומדים ריקים, וזאת בשל סיבות רבות ומגוונות ולווא דווקא בשל גרגרנותם של משקיעים זרים. בנוסף לכך, רק כ-5% בלבד משוק הנדל"ן האוסטרלי נמצא בידם של זרים. כך שלהגבלות הללו אינן כל שחר ולא נדמה כי הם יתרמו באיזשהו אופן לפתרון משבר הדיור במדינה.
הכניסה העתידית של ההגבלות לחוק מעלה גם את השאלה מדוע זרים נמשכים כל כך להשקעות באוסטרליה, כאשר בסביבתה יש מדינות נוספות שיכולות להניב השקעות פוטנציאליות. להשקעות נדל"ן באוסטרליה ישנם מספר יתרונות על המדינות הסמוכות לה:
- תשואה גבוהה – כאשר בסין התשואה הממוצעת עומדת על כ-3% בלבד, התשואה באוסטרליה יכולה להגיע עד ל-9%! על כן, לא פלא שמשקיעים סינים נמשכים כל כך אל שוק הנדל"ן האוסטרלי.
- צפיפות ותחרות גבוהה – למרות שאוסטרליה היא המדינה השישית בעולם מבחינת גודל שטח, היא מדינה אורבנית למדי כאשר מרבית התושבים חיים בסמיכות אל קו החוף. כך שישנה תחרות גבוהה וניתן לגבות שכר דירה גבוהה יותר מאזרחים שרוצים להתגורר במקומות מרכזיים.
- ניכוי הוצאות – באוסטרליה בתום סוף שנת המס תוכלו להזדכות על ההוצאות בגין אחזקת הנכס, יתרון משמעותי מאוד ביחס למדינות אחרות.
- בעלות על הקרקע – באוסטרליה תוכלו להיות בעלים גם על הקרקע שעליו עומד הנכס שלכם, מרבית הנכסים במדינה נמצאים בבעלות פרטית ולא בבעלותה של המדינה כמו בסין הסמוכה
אין עדיין תאריך מדויק לכניסתן של ההגבלות החדשות לחוק, רק נאמר שבמידה והן אכן יכנסו לתוקף, הנדל"ן באוסטרליה יתרחק צעד משמעותי מזרים, ואלו שלא ירצו להשקיע סכומי עתק יאלצו לפנות למדינות אחרות עם חוקים שמטיבים יותר עם משקיעים זרים.
