קמינה

תאריך 03/07/2025

יואל

השם מצלצל לכם מוכר? כנראה שלא – בסך הכל מדובר בעיר בת 16,000 איש בצפון מערב פורטוגל ממש על גבול ספרד. כתבנו לא מעט באתר שלנו על ערים ואזורים שונים להשקיע בהם בשוק הנדל"ן הפורטוגלי כאשר התמקדנו בעיקר בערים הגדולות והמוכרות כמו ליסבון, פורטו, אלגרבה ועוד. הסיבה לכך טמונה בעובדה שכל הערים המוכרות הללו היו היעדים המבוקשים ביותר בקרב משקיעי נדל"ן ישראלים, אך עצם הביקוש ההמוני לנכסים נוצרו רגולציות קשות שמקשות על כדאיות ביצוע עסקאות. על כן, הבנו כי יש לשנות את האסטרטגיה ולהתמקד בערים שעדיין חבויות מעיניהם של המשקיעים הישראלים על מנת להנגיש לכם מידע שיאפשר לכם לבצע עסקת נדל"ן משתלמת. כיום נסקור את העיר הצפונית קמינה שנכון לשנת 2025 נחשבת לאחת הערים המומלצות ביותר להשקיע בהן באירופה. 

קמינה נמצאת בחלק הצפון מערבי של פורטוגל במרחק של כשעה ורבע נסיעה מפורטו הצפונית וממוקמת במספר קילומטרים ספורים מהגבול הספרדי. שישה עשר אלף התושבים שלה חיים בשטח של למעלה מ-130 קילומטרים ורבועים ועל כן היא נחשבת לעיר משוחררת ורגועה בשונה מפורטו וליסבון הסואנות. תיירים שביקרו בעיר תיארו אותה בתור עיר שכוללת את האטרקציות שכל תייר חולם עליהן מבלי הצורך לעמוד בתור ולהדחף בין ההמון. כאשר בערים מתוירות ועמוסות אטרקציות כמו ליסבון ופורטו המחירים מתייקרים והתושבים המקומיים זועמים על גזל הנכסים בידי זרים, בקמינה המחירים נשארים בגדר הסביר. ישנה תנועת תיירים אך לא מאסיבית בדומה לערים הגדולות במדינה ועל כן מדובר בפנינה חבויה שמומלץ להתחיל לחקור אותה כל עוד היא לא התפוצצה במשקיעים זרים. 

אופי שוק הנדל"ן בקמינה:

• • עלות – נכון לסוף שנת 2024 מחירו הממוצע של מ"ר בקמינה מוערך בכ-2200 אירו, נמוך בהשוואה למחיר הממוצע בערים הגדולות. תוכלו כמו כן למצוא נכסי יד שנייה בעלות של כ-1800 אירו עבור מ"ר או דירות חדשות מקבלן בעלות של כ-2500 אירו עבור מ"ר. 

• תשואה – אנחנו חייבים להיות כנים אתכם ולהגיד שקשה מאוד למצוא מידע מדויק על התשואה הממוצעת בקמינה מאחר והשוק עדיין נמצא בגדילה. הכי מדויק שיכולנו להביא הוא את שיעור התשואה הממוצעת במחוז Braga הסמוך שעומד על 6%. 

• מיסוי – מס הכנסה בפורטוגל הוא בשיעור קבוע של 25% כאשר ניתן להוריד אותו במידה ואתם מבצעים את העסקה דרך חברה מקומית. כמו כן, בעת הרכישה של נכס תצטרכו לשלם מס רכישה בשיעור פרוגרסיבי בהתאם לערך הנכס והן מס שבח במידה ואתם מוכרים את הנכס. אזרחים מקומיים משלמים מס שבח על חצי משווי העסקה ואילו זרים משלמים מס שחל על מלוא המחיר. מעבר לכך יהיה עליכם לשלם מיסי עירייה, שכר טרחה לעורך דין והן מע"מ בשיעור הקבוע של פורטוגל שעומד על 23%.
• השכרות לטווח קצר – זוכרים שדיברנו על כך שפורטוגל נלחמת במשקיעים הזרים שמשכירים את הנכסים שלהם לטווח קצר? אז אל קמינה הרגולציות עדיין לא הגיעו. תוכלו להשכיר את הנכס שלכם לטווח קצר באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking.com ולהרוויח תשואות שיכולות להגיע לשיעורים דו-ספרתיים. 

על פי סקר אחרון של אתר Internationl Living קמינה היא העיר המומלצת ביותר להשקיע בנדל"ן באירופה. על פי כל מה שנאמר לעיל הסיבות לכך הן השילוב של איכות החיים הגבוהה לצד העובדה שקמינה עדיין לא התפוצצה במשקיעים זרים. בקמינה תוכלו למצוא חופים מרהיבים, אך לא מלאים באנשים שנדחפים אחד ליד השני. מסעדות שף וברים עם היצע גדול, אך לא כאלו שתצטרכו לעמוד בשבילם בתור. עיקר עונת התיירות הוא בקיץ בין החודשים יולי ואוגוסט ובה הן פורטוגלים מקומיים והן ותיירים אירופאים מגיעים לעיר על מנת להנות מחופשת הקיץ שלהם. אמנם לא מדובר בתיירות שאנחנו מכירים מליסבון ופורטו, אך העיר אט אט תופסת תאוצה ועל פי ההערכות עם הזמן מחירי הנדל"ן יתייקרו בעיר, ועל כן זהו הזמן שלכם להשקיע כל עוד המחירים לא הרקיעו שחקים. 

נכון לכתיבת כתבה זו אין טיסות ישירות מישראל אל קמינה והדרך הקלה ביותר להגיע אל העיר היא באמצעות נסיעה משדה התעופה של פורטו שנמצא במרחק של כשעה נסיעה מקמינה. הדרך הטובה ביותר להתנהל בהשקעות נדל"ן שכאלו הוא להעזר בחברת ניהול שתנהל עבורכם את הנכס באופן שוטף החל ממציאת שוכרים ועד גביית שכר הדירה והחשבונות השונים. חשוב לדעת כי חברת ניהול תגבה מכם שכר עבודה שבדרך כלל ינוע סביב ה-20% משכר הדירה החודשי. על כפי כל הדיווחים והסקרים מומלץ לבחור בפינצטה את האזורים בהם אתם רוצים להשקיע בפורטוגל בשל הרגולציות הרבות שמנהיגה הממשלה. הצד החיובי הוא שקמינה עדיין נמצאת "באוויר" מבחינת הרגולציות בקרב משקיעים זרים, ואתם יכולים להשכיר את הנכס שלכם לטווח קצר וארוך עבור כל אחד שחפץ בכך.