קופנהגן
תאריך 02/07/2025
יואל
קופנהגן היא עיר הבירה של דנמרק והעיר הגדולה ביותר בממלכה הדנית שכוללת בנוסף לדנמרק עצמה גם את איי פארו וגרינלנד. ככל הנראה הדבר המזוהה ביותר עם דנמרק הוא מותג הבירה "קרלסברג" שמיוצר בעיר כאשר ישנה אף שכונה שלמה עם אותו השם שמומלצת מאוד להשקעות אשר עליה נרחיב בהמשך. צפון אירופה תמיד הייתה לאזור יוקרתי עם כלכלה חזקה ויציבה, דבר שלעיתים יכול להרתיע משקיעים שחוששים מהוצאות גדולות במיוחד ברכישת נכסים. אך למרות העבודה כי קופנהגן היא לא יעד זול במיוחד, מדובר בעיר בעלת ביקוש חזק במיוחד לנדל"ן בקרב מקומיים ותיירים. כיום נסקור את קופנהגן וננסה לשפוך אור של שיטת המיסוי, מהי הדרך לרכישה של נדל"ן בקרב זרים ומהן השכונות המומלצות ביותר להשקעה.
בעיר קופנהגן מתגוררים כ-600,000 בני אדם ואם נחשב את מספר האוכולוסין שמתגורר במטרופולין נגיע לכ-2.5 מיליון בני אדם. למעלה מ-3.5 מיליון בני אדם מתגוררים במרחק של כ-50 ק"מ צפונית מקופנהגן מה שהופך את האזור למיושב ביותר בצפון אירופה כולה. זוכרים שהזכרנו את בירת קרלסברג? מיליוני תיירים פוקדים את את העיר בכל שנה כדי להנות מהאטרקציות שיש לה וכמובן את מרכז המבקרים של מבשלת הבירה. כדי לסבר את האוזן מספר התיירים שמגיע לקופנהגן בכל שנה הוא פי חמישה ממספר האוכלוסיה כולה. דבר שיכול להצביע על כך כי השכרות לטווח קצר באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking.com מבוקשות כאן מאוד. בעוד מקומיים רבים בוחרים לעבור להתגורר בפרברים בשל התייקרות מחירי הנדל"ן אשר עליה נרחיב מייד, אלו אשר יכולים להרשת לעצמם בוחרים עדיין לשכור דירות במרכז קופנהגן כאשר ערך הנדל"ן באזור גבוה כמעט פי 2 מהממוצע במדינה.
אחד היתרונות הגדולים ביותר להשקעת נדל"ן בקופנהגן הוא היציבות של הכלכלה הדנית. התמ"ג לנפש בדנמרק ממוקם במקום ה-14 בעולם כאשר בשנת 2017 היא הגיעה למקום ה-2 ברשימת המדינות המאושרות ביותר בעולם על פי מדדי בריאות, רווחה וחינוך. הצפיפות בקופנהגן גם היא בין הקטנות בעולם כאשר דני ממוצע מתגורר על פני שטח של כ-50 מ"ר, כך שניתן להבין את הביקוש הרב לבתים פרטיים בפרברים. אך כיום נתמקד בקופנהגן הבירה ובמרכז העיר מאחר וחוקי הנדל"ן בדנמרק עלולים להיות מסובכים להבנה והמטרה שלנו היא למנוע מכם לצלול אל בירורקרטיה מעייפת שתמנע מכם להתחיל להשקיע.
אופי שוק הנדל"ן בקופנהגן:
- עלות – השקעות נדל"ן בקופנהגן הן לא עבור המשקיע המתחיל אלא עבור משקיע בעל ניסיון ובעל ממון מאחר ומחירי הנדל"ן בקופנהגן יקרים למדי ונמצאים במגמת עלייה הדרגתית בשנים האחרונות. העלות המשוערת של מ"ר בקופנהגן נכון לשנת 2025 היא למעלה מ-7000 אירו. כמובן תוכלו למצוא נכסים במחירים נוחים יותר בפרברים אך במידה ואין לכם ניסיון בשוק הנדל"ן בדנמרק נמליץ לכם לא להתרחב יותר מדי ולמקד את תשומת לבכם בקופנהגן.
- תשואה – מאחר והסיכונים להשקעת נדל"ן בקופנהגן נמוכים יחסית בשל הכלכלה החזקה והביקוש המתמיד, התשואה בעיר נמוכה והינה בשיעור של כ-3.5% בלבד. על מנת להרוויח תשואה גבוהה יותר תוכלו להשכיר את הנכס שלכם לתקופות קצרות עבור תיירים ואנשי עסקים שמגיעים לבקר בעיר.
- רכישת נדל"ן על ידי זרים – למרות העובדה כי לישראל ולדנמרק ישנה אמנת מס שתמנע מכם תשלום כפול, חוקי הנדל"ן בדנמרק נוקשים ביותר. על פי החוק אזרח זר שאינו מתגורר בדנמרק אינו יכול לקנות נכס באופן חופשי אלא עליו להרשם בתור משקיע עסקי ולעשות זאת דרך חברה. כלל העלויות של הקמת החברה והבירוקרטיה מסתכמות לכ-15,000 אירו. במידה ותרכשו נכס באמצעות חברה תהיו פטורים ממיסים מסוימים אשר עליהם נרחיב בסעיף הבא.
- מיסוי – מס הכנסה על רווחים משכר דירה הינו מס פרוגרסיבי שעומד על 8% בהנחה והרווחים שלכם נעים בטווח של 6,000 – 60,000 אירו בשנה. מאחר ודנמרק היא מדינה סוציאליסטית היא ממסה בכבדות את המקומיים והזרים אז על כן תאלצו לשלם מס הכנסה מונציפאלי של זרים בשיעור של 24%, מס בריאות בשיעור של 4%, והן מס רכוש ומס מונציפאלי מקומי שמוערכים באחוזים בודדים. במידה ותרכשו נכס דרך חברה תאלצו אמנם לשלם מס חברות בשיעור של כ-25%, אך תהיו פטורים ממס הכנסה על רווחי הון ודיבידנדים. אולם חשוב לציין כי הפטור הזה יהיה בתוקף אך ורק במידה ותנפיקו אסמכתא שמעידה על כך שהחברה בבעלותכם למעלה משנה, ושליטה על חברות הבת ביחס של לפחות 10%.
השקעת נדל"ן בקופנהגן אינה דבר פשוט, החוקים המקומיים והלך הרוח הסוציאליסטי יכולים להקשות מאוד על המשקיע הישראלי הקפיטליסט שיודע כיצד לפלס את דרכו במיסוי. אך כן מדובר בהשקעה בטוחה לטווח ארוך – על פי השערותים של כלכלנים קופנהגן תהיה לחוד החנית של הצפון אירופאית כולה בשנים הקרובות.
היכן להשקיע בקופנהגן?
- קרלסברג (Carlsberg) – שכונה היסטורית שמשלבת בין חדש לישן אשר מזוהה כמובן עם מבשלת הבירה שלה. בעוד ערך הנדל"ן בשכונות בקופנהגן ידע תנועות וירידות, בקרלסברג יש מגמה מתונה אך אחידה של התייקרות מחירי הנדל"ן. בשכונה תמצאו היצע של נכסים שמתפרשים על פני שטח של למעלה מחצי מיליון מטרים רבועים. כמו כן, תוכלו לחפש באזור אחר משרדים והשקעות של נדל"ן מסחרי.
- נורדהבן (Nordhavn) – שכונה אשר ממוקמת בסמוך לנמל של העיר אשר בעברה הייתה למרכז התעשייתי וכיום הופכת לשכונת מגורים טרנדית. בשנים האחרונות ישנו פרויקט של העייריה להפוך את האזור לריק מכלי רכב – הדנים אוהבים מאוד להתנייד באופניים כאשר למעלה מ-30% מהמקומיים עושים זאת. כמו כן, בפרויקטי הבנייה החדשים רבים מהנכסים נבנים בצורה אקולוגית, דבר שתופס תאוצה ואהןד מאוד בקרב המקומיים.
אורסטד (Ørestad) – שכונה בעלת מיקום אסטרטגי מאחר והיא ממוקמת ממש בין מרכז העיר לבין שדה התעופה. בשנים האחרונות אורסטד הופכת למרכז העסקי של קופנהגן וכתוצאה מכך רבים אשר מועסקים במקומות העבודה באזור מחפשים אחר נכסים להתגורר בהם בקרבת מקום. בדומה לשתי השכונות שציינו לעיל גם כאן תמצאו היצע רב של נכסים שיכולים להנפיק לכם רווחים נאים.
