נדל"ן באלבניה מחוץ לעיר הבירה
תאריך 03/07/2025
יואל
בכתבה האחרונה שבה סיקרנו את שוק הנדל"ן האלבני באתר שלנו כתבנו על עיר הבירה טיראנה. טיראנה הממוקמת במרכז המדינה היא באופן טבעי מהווה לאחד ממרכזי שוק הנדל"ן במדינה מאחר ומתגוררים בה כחצי מיליון בני אדם עם אוכלוסיה שגדלה בהדרגה לאור התחזקות הכלכלה המקומית והתוצר הלאומי הגולמי. כיום נרצה לסקור אזורים וערים נוספות באלבניה מאחר והמדינה הבלקנית המתפרשת על פני למעלה מ-28 אלף קילומטרים רבועים מציעה הזדמנויות רבות עבור משקיעי נדל"ן פוטנציאלים. מחירי הנדל"ן בטיראנה ממשיכים להיות נמוכים בהשוואה למערב אירופה ומאוד נגישים למשקיעים הישראלים, אך עם הזמן גם הערים המערביות והדרומיות במדינה מתחילות להתפתח עם ערך נדל"ן שגדל משנה לשנה.
מבחינה אדמניסטרטיבית אלבניה מחולקת ל-12 מחוזות ו-12 המחוזות הללו מחולקים ל-61 מועצות. אלבניה שהכריזה על עצמאותה בשנת 1912 מאימפריה העותמנאית שינתה את החלוקה האדמניסטרטיבית שלה למעלה מ-20 פעם כאשר החלוקה ל-12 מחוזות נשארה קבועה מאז שנת 1991. אם אנחנו מוציאים את הבירה טיראנה מחוץ לערים שבהן אנו ממליצים על השקעות נדל"ן אנחנו נשארים עם עיירות החוף שנמצאות לאורך החלק המערבי והדרומי של המדינה. לא נתמקד בחלק המזרחי והצפוני מאחר והערים שם פחות מוכרות בקרב תיירים ומשקיעים זרים והכדאיות לעסקאות נדל"ן בהן נמוכה מאוד. אך רגע לפני שאנחנו צוללים אל עבר הערים המומלצות להשקיע בהן באלבניה בואו נזכר בקווים המנחים של שוק הנדל"ן האלבני ומדוע הוא כל כך אהוד בקרב משקיעים זרים.
אופי שוק הנדל"ן באלבניה:
- עלות – מחירו הממוצע של מ"ר בעיר הבירה טיראנה הוא כ-1200 אירו בלבד. בעיירות החוף המחיר של מ"ר יורד אל כמה מאות אירו בלבד. דמיינו לעצמכם כי אתם יכולים לרכוש נכס במחיר של 30 אלף אירו, ככל הנראה לא תוכלו למצוא הזדמנות כזו באף מקום אחר באירופה.
- תשואה – התשואה הממוצעת באלבניה היא כ-5%, שיעור פחות או יותר זהה למערב אירופה אך ניתן להגדיל את התשואה במידה ותשכירו את הנכס שלכם לתקופות קצרות דרך פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking.com. נכון לכתיבת כתבה זו אין כמעט רגולציות על השכרות לטווח קצר.
- משכנתא – באלבניה תוכלו לקבל משכנתא בשיעור של עד 80% מערך הנכס. אולם ישנה הגבלה עד סכום של 400 אלף אירו אך היא אינה תקפה עבור נכסים מסחריים.
- מיסוי – אלבניה מעודדת השקעות של זרים שמכניסה סכומים אדירים לכלכלה ועל כן מנהלת מיסוי מקל ומטיב. לישראל ואלבניה ישנה אמנת מס שתמנע מכם תשלום כפול של מיסים ובאופן כללי החוקים שנוגעים לשוק הנדל"ן באלבניה זהים הן עבור זרים והן עבור מקומיים. באלבניה אין כלל מס רכישה, מס שבח ומס רווחים על שכר דירה הינם בשיעור זהה של 15% ומס הרכוש מחוץ לעיר הבירה מגיע במקרים קיצוניים ל-3% בלבד.
הסיבה לכך שאנחנו מסקרים את הערים המומלצות להשקעות מחוץ לטיראנה היא התחזקות ענף התיירות במדינה. עיקר התיירים הזרים והמקומיים מגיעים לעיירות החוף על מנת להנות מחופשה חלומית במחיר מוזל. כדי לסבר את האוזן בשנים האחרונות המספר הממוצע של התיירים במדינה מוערך בכ-10 מיליון בשנה, מספר שגדול פי כמה וכמה מכמות המקומיים במדינה. ישנה אף מגמה של מקומיים שעוזבים את עיר הבירה מאחר ודמי השכירות בה מתייקרים ועוברים לגור בפרברים על מנת להמנע מהעול הכלכלי של מגורים בעיר הבירה. וכעת הגיע הזמן לדבר על שלושת הערים המומלצות להשקעות בנדל"ן מחוץ לעיר הבירה באלבניה.
ולורה (Vlora)
ולורה היא עיר נמל בדרום אלבניה בעלת משמעות היסטורית אדירה עבור המקומיים מאחר והיא הייתה עיר הבירה הראשונה. ולורה נמצאת במרחק של כשעתיים נסיעה מטיראנה והאוכלוסיה שלה נמדדת בכ-100 אלף איש. העיר מושכת אליה המוני תיירים מקומיים שרוצים להנות מחופשה שקטה מחוץ לעיר הבירה, ומשיטוט בעיר תוכלו לראות שהעיר נקייה ומתוחזקת ברמה גבוהה למדי. מחירו הממומצע של מ"ר בולורה מוערך בכ-600 אירו בלבד, אך משתנה כמובן בהתאם לסוג הנכס ומיקומו. פקטור חשוב מאוד שיכול להזניק את שוק הנדל"ן של ולורה הוא שדה התעופה המקומי שעתיד להתחיל לפעול בשנת 2025 כאשר נכון לכתיבת כתבה זו שדה התעופה היחיד במדינה נמצא בעיר הבירה.
דורס (Durrës)
דורס היא העיר השנייה בגודלה באלבניה והיא אחת מן הערים העתיקות ביותר במדינה. עד לא מזמן דורס הייתה לעיר מאוד לא מפותחת כלכלית, אך בשנים האחרונות הממשלה השקיעה כ-1.6 מיליארד אירו לשיפור התשתיות ולכביש מהיר שמקשר את העיר לטיראנה הסמוכה. עם הקישור של שני הערים ישנו צפי להתחזקות כלכלית של האזור והן נהירה של משפחות וצעירים שמעוניינות לחסוך את דמי השכירות היקרים בטיראנה ולהתגורר בדורס במקום, זאת מאחר והם יוכלו להתנייד אל מקום העבודה שלהם מדורס אל טיראנה תוך 30 דקות בלבד. מחירו הממוצע של מ"ר בדורס זהה לולורה ומוערך בכ-600 אירו אך אתם יכולים למצוא בקלות נכסים זולים יותר מאחר ודורס עדיין לא עלתה על המסלול המהיר לכוכבות בדומה לולורה.
סרנדה (Saranda)
סרנדה היא עיר קטנה בדרום אלבניה עם אוכלוסיה שנמדדת בכ-50 אלף איש בלבד. אם אתם מחפשים אחר עיר תיירות שנשארת רלוונטית במשך כל ימות השנה אז סרנדה היא העיר המושלמת להשקעת נדל"ן עבורכם. היתרון העצום של סרנדה נובע מהקרבה שלה לאי היווני קורפו, כך שרבים שמגיעים לנפוש באזור קופצים לבקר גם בעיר ומתאהבים בה באופן מיידי. עיקר המשקיעים באזור מגיעים מסקנדינביה וצפון אירופה אך לאט לאט השוק מתרחב ויותר משקיעים מגיעים לבחון את האזור. המחיר הממוצע של מ"ר מוערך בכ-700 אירו כאשר ישנו צפי טוב להתייקרות לאור הפופולאריות שהעיר מתחילה לצבור.
